土地估价实务 - 土地估价报告规范要求及问题点评

土地估价实务

----土地估价报告规范要求及问题点评

前言：加强机构土地估价报告规范、提高报告质量的意义

一、中介机构管理的趋势要求 国土资源部下发的《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》》（国土资厅发?2012?35号），就是要对土地估价报告的管理方式作一次创新，要求自2012年７月１日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案。

新的土地估价报告管理模式的出现，从某个角度讲，加强了机构对自身报告质量的建设。

二、有利于行业的管理。

1、土地估价报告电子版在系统中备案以后，将进一步促进机构和估价师自觉形成诚信意识，提高自律水准，有利于行业的健康发展；

2、通过报告备案系统，可以对收集的大量数据参数进行统计分析，为形成行业技术标准提供依据，为估价机构开展业务提供服务。

3、通过备案系统管理将便于行政主管部门的行业监管，也便于通过备案系统抽查评审报告，提高行业管理工作效率；

三、机构生存发展之必然要求

土地估价技术报告电子化备案这一要求，也相当于给咱们机构上了一道紧箍咒，我们土地评估机构不得不加强自身报告质量管理，加强内部业务培训，加强质量建设，否则一旦出差错，就会上黑名单，对自身的发展不利，严重的话或许被洗盘出局。

一、 土地评估技术报告的审查要点

行业质量参考：《关于推广土地估价报告质量评审标准的通知》（中估协发【2008】30号）

土地估价报告质量评分表（附件1） 评估报告审查要点（附件2）

土地估价技术报告是土地估价工作成果的综合体现，质量差异主要体现在估价依据是否充分、价格定义和特殊事项说明是否严谨、对估价对象所处区域不动产市场及影响因素分析的合理性和深入程度、估价过程的完整性和条理化、估价结果的合理化等方面。

（一）估价报告的形式审查要点

估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不合格报告不进行评分：

(1) 不符合《土地估价报告规范格式》；

(2) 土地估价报告、土地估价技术报告附件不齐全的；

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(3) 估价师没有签字、估价机构没有盖章的报告； （二）估价报告关键技术问题审查要点：

估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分: (1) 估价方法存在严重技术性错误的；

(2) 地价定义、土地权利状况界定存在严重技术错误的； (3) 采用3年以前的基准地价又没有进行合理期日修正的； (4) 会审会认为的其他问题。

如何评判报告质量呢?

综合来讲：高质量的报告主要体现在以下三个方面：

外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。

内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕疵，这是对土地估价报告的内在要求。

核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。

就上述内容而言，这3个方面的问题，归纳为：

格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。

一般问题：依据（理由）不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。 严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。

二、各等级报告的评审标准

1、一等报告(大于等于90分)的质量要求

一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。

2、二等报告(80一90分)的质量要求

二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。

3、三等报告(70一80分)的质量要求

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报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求

报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。

5、对不合格报告的判定

不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：

(1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。

(2)估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。

(3)估价方法选择或应用明显不合理。如商业用地采用成本逼近法评估，现有房地产项目按待开发土地评估(剩余法)等。

(4)修正系数取值与说明不符，或有计算错误。造成估价结果存在误差，使可信度降低。

(5)估价过程过于简略，缺少取值依据和必要的说明。

(6)影响因素分析前后矛盾，缺乏逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个别因素分析，与市场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价结果的可信度。

(7)其他问题。

三、报告评分细则及要求

***土地估价报告(5分)

第一部分 摘要(1分)

审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等；②估价师签字、机构盖章等。

（报告评审时每缺一项或对各项交代不清楚的扣0.5分，扣完为止。）

第二部分 估价对象界定(1分)

审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。

第三部分 土地估价结果及其使用 (1分)

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审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。

（该部分4项，每缺漏一项或对各项描述不清楚的扣0.5分，扣完为止）

第四部分 附件 (2分)

审查要点：评估委托书、宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。

（每缺一项扣0.5分，扣完为止）

***土地估价报告（技术报告）的逻辑性和一致性（3分）

-----前后描述是否一致、语句是否通顺、有无错别字等

***土地估价报告（技术报告）的制作标准与设计（2分）

-----格式是否规范、制作是否美观

***土地估价技术报告(90分)

第一部分 总述(12分) 审查要点： 一、估价目的(1分)

(1)谁委托估价，为什么估价；(2)估价结果应用方向。

（基本内容：说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用，其中：

●“谁”是指经济行为主体。比如，被授权经营的国有企业、抵押中的银行等 ●经济行为，如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等， ●具体作用，具体指估值在经济活动中的效力，如，价值参考、价值依据、价值鉴证等。

注意：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，评估目的却表述了；（3）估价目的没有表明报告的应用方向。

总述这一部分最容易出错的地方还在“估价项目名称”上，项目名称是估价报告的主题，主题明确，才能使人一目了然。依据《规范格式》要求，该项描述要简要说明评估目的、估价对象的产权性质和价格类型以及估价对象所在地，甚至还要体现出估价对象宗数、用途、位臵等。但在报告评审时，估价项目名称混乱不清的现象经常存在。

二、估价依据(3分)

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主要分为4大类依据：

1、法律、法规、政策文件依据；

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定； 3、委托方提供资料；

4、评估人员调查收集的资料。

要考虑：(1)估价依据是否全面；

(2)估价依据是否考虑了最新政策调整； (3)估价依据是否具有针对性。

（存在的问题举例： 1、评估中采用了基准地价系数修正法，但依据中缺少当地的《基准地价评估报告》和政府公布的基准地文件；2、抵押贷款评估时应有《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》两个文件，但报告中却没有罗列；3、《城镇土地估价规程》是每个报告必须选择的依据，很多报告就忽略了。）

在选用依据上，一般容易出现以下问题：

●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●涉及法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律及政策调整后没有更新 ●缺乏针对性

评分时每少一项减1分，少3项以上者不得分。

三、地价定义(4分)

(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分) (2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。

是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1．5分)

(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)

（4）估价期日。(0．5分)

地价定义是估价报告的核心。也是最容易出问题的地方。存在的主要问题：

(1)多数报告描述的不全面和设定条件的理由不明确，有的未说明估价对象的现状或规划利用条件，而直接叙述设定条件；

(2)设定的个别利用条件错误，如：×××估价机构为企业改制评估地价参考依据时，其地价内涵本应是估价基准日估价对象现状利用条件下的法定最高使用年期的国有土地使用权价格，而该估价报告的地价定义却是：“指在×年×月×日、规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内的土地使用权

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