土地估价实务 - 土地估价报告规范要求及问题点评(2)

价格”。

(3)本来是划拨土地使用权价格，但却设定了使用年期。

(4)有个抵押评估报告，本来是工业用地应按现状用途设定，但为了高评地价而依据最佳利用原则设定的却是商业用途,这是对最佳利用原则的误解。

（***需要特别说明一点：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行。土地用途若土地证上不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述。） 四、估价结果(1分) ．

土地单价、总地价、总地价大写、币种等。

(一般而言，报告中商业服务业用地、住宅用地，建议标明楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。另外注意报告规范格式要求一定要有《土地估价结果一览表》)

五、需要特殊说明的事项(3分)

(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；(0．5分)

(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明；(1分)

(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；(1分)

(4)其他需要特殊说明的问题。(0．5分)

在报告评审中，我们发现的主要问题主要表现为：说明不全面，太过简单，漏项、与报告无关、术语不规范、错误。比如：

1)说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》上面积为准”，实际应表述为“以当地国土资源局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”。

2)报告有效期过长。 3)滥用假设。案例：“估价对象在估价基准日登记为划拨教育用地，委托方准备转变用途进行房地产开发，并且委托方出具了建设局批准的规划设计方案，用于抵押贷款评估，委托方要求按照商住用地评估（目的是高评估价对象）。在报告中设定估价对象为商住用地”，对于估计目的为抵押贷款的，必须按土地登记用途进行设定。

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(14分) 一、估价对象描述(6分) 。

(1)土地登记状况(2分)

估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国

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有土地使用证书号等。(具体问题具体分析) (2)土地权利状况(3分)

权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致) 如果存在他项权利，应分析对地价的影响。

（土地价格是土地权利价格。因此，重点要在该部分详述估价对象的具体权利状况。但在评审报告我们经常发现描述不全面，少他项权利、取得时间、依据等说明。描述不完整或表达不清晰，减一半分。）

(3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明) 利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。 待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。

（重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲臵的时间及当地关于闲臵土地的处理政策和实际执行情况等。以上各项如缺项，不得相应分；描述不完整或表达不清晰，减一半分。） 二、地价影响因素分析(8分) (1)一般因素(2分)

有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。

主要描述影响土地价格的一般、普遍、共同的因素说明，包括以下几点： 1、城市资源状况（包括地理位臵、土地、城市人口等）；

2、房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）； 3、产业政策（含税收、金融政策）；

4、城市规划与发展目标（城市发展定位、交通、基础设施等）；

5、城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）；

在报告撰写过程中，容易出现的问题：

1、经济数据没有更新，例如估价基准日是2012年10月，而报告中的经济数据确是采用的2010年的资料；

2、房地产及土地相关的政策、制度等更新不够及时； 3、在描述房地产市场状况、产业政策时，不同的估价对象描述内容有所差异，如估价对象为商业、住宅用途，就应侧重描述房地产相关的政策、措施及房地产市场的兴衰状况；若估价对象为工业用地，就应侧重描述国家对工业发展相关的政策、措施。

（分析完整、清晰得3分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分）

(2)区域因素(共4分)

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是指待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，主要包括： 1、区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）； 2、交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；

3、基础设施条件（区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；

4、环境条件（含区域人文环境和自然环境）；

5、产业集聚状况（工业用地）、商服繁华程度（商业用地、住宅用地）； 6、规划限制等。

（注意：在评估过程中相比较而言，商服繁华程度及交通条件对商业用地地价影响较大；区域位臵、基础设施条件及环境条件对住宅用地地价影响较大；交通条件、产业集聚状况及规划限制对工业用地地价影响较大）

区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。(2分)

是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(2分) ． (3)个别因素(2分) ·

是指估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明。

宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分) 是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(1分)

这一部分的主要问题：

在多数评审报告中，该项描述机械、模糊或不全面。所有评审技术报告只有影响因素罗列，没有影响因素分析，就是说都未对影响因素的优劣程度及对估价对象价值的影响趋势或影响程度进行分析，而是简单罗列一些影响因素的基本情况。

1、有的评审报告对影响估价对象的一般因素，只简单描述了估价对象所在地的资源状况，未说明影响估价对象的主要因素；。

2、有的对区域因素的区域范围界定的不太合理； 3、个别因素描述，只罗列因素，无因素分析说明；

4、有的估价报告，区域因素和个别因素混述，如估价对象距某一点的距离应该是个别因素，但却在区域因素中描述等；

5、区域因素和个别因素所描述前后不一致。

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第三部分 土地估价(64分) 一、估价原则(2分)

主要考虑与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。 （一）替代原则

市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法都是以替代原则为基础。运用以上方法的时候，要选用该原则。

（二）预期收益原则 剩余法、收益还原法估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。运用以上方法的时候，要选用该原则。

（三）报酬递增递减原则 （该项问题不多。遵循的估价原则要根据估价方法和规程要求来确定。但个别估价报告无论选择的是何种估价方法，把“估价规程”中的“估价原则”全都罗列进去。如在估价时未选用收益还原法或假设开发法(剩余法)，在估价原则中却出现了“预期收益原则”，估价原则与选用的估价方法不搭调，在选用原则上，要结合报告采用的估价方法，与之相结合。） 二、地价确定(2分)

评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。 三、估价方法与估价过程(60分)

用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占50％，使用三种方法进行评估的，各占三分之一。

（该部分是土地估价报告的关键，也是反映土地估价方法是否科学正确，估价依据是否充分，估价结果是否客观合理的关键所在。也就是说，选择科学正确的估价方法以及正确运用所选用的估价方法进行估价致关重要，直接影响估价结果是否客观、合理与公正。因此，依据《规范格式》要求：

一是在选择估价方法时，要根据对象的特点及估价项目的实际情况正确选择合适的估价方法，并说明选择估价方法的依据或理由；

二是在估价过程中除选择正确估价方法外，同时要按符合《规范格式》所选估价方法的相应具体要求，重要的是要说明各项参数取值依据或理由；

三是要正确选择确定最终估价结果的方法并说明依据或理由，若所选估价方法其中采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。）

①《规程》要求两种以上评估方法，对采用一种方法评估者不予评分。 ②有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原

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法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准： 用地类型 适宜的估价方法 l、一般以市场比较法为主，以剩余法为辅； 住宅 商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等） 工矿仓储用地 公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地 2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。 1、 有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅； 2、 可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅。 l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。 2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。 可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地价可参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原法。 可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法），未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方法。 涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。 耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其他土地 （参考：广东省土地估价技术报告评审标准）

问题：

●方法选择不得当（与估价目的或估价对象情况不符、不采用最适当方法、采用过期的基准地价等） ●选择依据阐述不充分

●看不到估价的整体思路（特别是多宗地的时候）

1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值) (1)基准地价简介(20％)

地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10％)

基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10％)

(2)宗地级别的确定。(10％)

说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。

(3)基准地价修正。(60％)

编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致(30％)

编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合(20％)

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