中国房地产顶级策划案例(2)

项目郁花园一里等定位在中档，主要购买人群为城区客户及大兴区工薪阶层客户。 2、从交通上分析：

虽然交通在未来比较通畅，但在当时的交通状况不甚理想，因为京开高速还在规划待建中，原有道路经常发生堵车的现象，而公交车线路少也给很多的业主带来不方便，郁花园二里定位在中高档社区，多数客户没有私家车，不论是市区的购房者还是大兴的购房者在交通方面或多或少的都会带来不便，而从远景发展角度分析，郁花园项目所处的位置有很大的发展潜力，首先，京开高速建成通

车后，会给京开路两边的社区带来很大的便利度，郁花园二里距京开高速500米，既不失外出的便捷，同时还避免了高速路边粉尘、噪音的污染。 3 、从品质方面分析：

在外立面所闻设计上郁花园二里具有一定时尚性，户型设计尤其人性化，在当时的周边所有项目中鹤立鸡群，突出于其他楼盘，曾获得“百龙杯”新户型时代全国精品户型设计综合大奖，有平面、跃层等多种户型，其中跃层户型更为当时的精品户型，为众多客户所追求。在户型设计上以人为本，体现动静分区、公私分区，落地采光窗既可以充分享有阳光又可以对窗外的景色一览无遗。单户独立采暖更领先于市场，社区的地板采暖在当时更是以人为本的集中体现，在建筑质量上，郁花园二里也颇得优势，在结构上，采用混凝土内浇外框结构，比其他楼盘使用率提高10％。开发商大兴城建系国家房地产资质一级、资信一级企业，综合实力居北京同行前列，从而使项目的品质有了保证。 4、环境方面分析：

1） 社会环境：在整个大的市场背景下，大兴房地产竞争激烈，但毕竟受到落后的市场配套和基础设施的限制，使得大兴地区房地产在一定程度上受到抑制。因此，郁花园二里在当时周边

环境落后，配套设施不齐全，但是由于郁花园二里本身位于京开高速路边及五环规划带周边，因此，从长远方向考虑，在一定程度之下是有待于改善的。

2） 人文环境：大兴在整个南城环境中人文环境落后，但在区域间分析，郁花园二里位于黄村北部，该区被区政府规划为大兴中高档社区带，如兴涛社区，因此，整体客户群的综合素质教高。

3） 自然环境:“住宅郊区化”最大买点在于环境的优雅和清新、自然的空气，郁花园二里周边环境优雅，社区绿化率高达40％，而且郁花园二里距京开高速500米，也减少了汽车

粉尘的污染和噪音。 五、策略 （一）存在问题

1、项目一期造成不良社会影响，口碑差，导致销售状况差。

郁花园二里分四期，一期由某代理公司代理，期间，为了促销，该公司给予客户了很多根本无法兑现的承诺，侵害了购房者应有权益，造成严重后果， 郁花园二里二期自开盘后，多数购房者认为二里一期与二期是同一代理商所销售，根本就不相信郁花园二里的承诺会兑现，加之在此期间，房地产市场规范性差，开发商良莠不齐，购房者对开发商的承诺抱有很大的排斥性，因此，该项目群众口碑极差，业界影响也不好，导致项目开盘后，每月销售不超过10套，经常在每月3套或5套之间徘徊。

2、与郁花园二里构成最大竞争的某小区虽与其位于同一地带，但该小区确距京开高速路非常近，来访客户往往需要现经过该社区才可到达郁花园二里，因此，有不少客户将两个项目混为一谈，很多客户被截留。

（二）产品策略 1、结构设计

郁花园二里在结构设计上非常符合人性的基本特点，从客户角度出发，与一般住宅不同，郁花园采用了混凝土内浇外框式结构，虽增加了成本，但比同类的房屋使用寿命提高了10－20年，而且房屋的使用率也提高了10％，使客户获得了最真实的优惠，门、窗、设备等都采用了优质建材，更具坚固、防火、防震、隔音的效果，即使在客户根本无法看到的地下部分上下管材上也选用优质材料，精工打造，把可能出现的不安全、不方便因素控制在最小,为了让客户相信开发商，在营销过程中，完全满足客户的要求，带客户亲临现场，监督建筑材质。 2、户型设计

郁花园二里的户型设计非常超前，有很多客户称赞郁花园二里的户型远远优越于其他社区，其户型种类多，有多种平层和跃层可供选择，有些户型主卧室使用面积可达18.9平方米，同时设有独立卫生间，三居室户型都可以保证双卫，符合现代化住宅的方便性，卧室之间还有4.5平方米试衣间，起居室的开间可达6米，室内功能分区明确，严格遵照动静分区，洁

污分区，公私分区的设计理

念，同时一些跃层户型设计甚至超过某些别墅，郁花园二里均采用超大观景窗式设计，使室内阳光明媚，并适合窗外蓝天白云、绿草如荫的美丽风景，使家居生活更为怡人！1999年5月，郁花园二里荣获百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计综合大奖。 3、超前设计：

“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。郁花园二里正是本着这种推己及人的思想，在细节方面真正为客户着想，使他们的生活获得最大的舒适。郁花园二里摒弃了小区集中供暖，根据人体生物学的原理采用新技术单户地板电采暖系统，所谓“寒从足起”，该设计脚下生热，但头脑确可以保持清凉，实现室内问控自主，方便住户根据实际要求调整温度，随意使用，使家人，尤其是老人、儿童更健康、舒适。同时，费用收取依据实际使用情况，使住户采暖开支更为经济合理，单户电采暖系统节能环保，具有更可靠的安全性为住户提供了更为健康、舒适、清新的居住环境，在房价不变的基础上，郁花园二里的住户就以享受到了比许多豪宅更为时尚的生活品质！

郁花园二里的超前设计还体现在50瓦每平米的高电容量及满足ISDN网络要求的单户双号电话线入户，符合网络时代的发展要求。

（三）促销策略

由于项目自身在户型设计、建筑品质、结构设计上具有很大优势，从当前房地产市场的现状及客户群心理上分析，安厦认为此时最关键的问题在于重新建立市场形象，展现开发商实力，让更多的客户相信开发商的承诺，信任郁花园二里，于是， 安厦公司市场部、策划部的全体人员对全市房地产市场进行了大量的调查分析，同时，又多次走访了郁花园二里一期的众多老客户，听取他们的意见。经过反复的论证与筛选，终于在众多的策划方案中把“负风险购房”方案作为首选方案呈现到开发商的案前。

开发商考虑到郁花园二里的项目从设计到产品品质，每一步骤都是以客户为本，为客户营造一个真真正正实实在在的房子是企业初衷最终，此案推出可以充分展现公司实力、树立企业形象、坚定客户信心。故此安厦公司经和开发商协商后一致同意并推出了“负风险购房方案”，原因表现在：

大兴城建集团系国家房地产开发资质一级、资信一级企业，实力雄厚。公司自83年成立以来，先后开发了其开发的六个共计150万平米的房地产住宅项目。长期以来完全遵循以客户为本的宗旨，因此，在处理退房的问题上从早期的富强西里到枣园，包括郁花园等多个项目

都一直采用“无条件退款”，即无论任何原因，只要所购房屋没有装修、进驻，都可以按购房原价退房款。例如有的购房者在购房后和家人意见不合，也有个别购房者突然濒临下岗??这种“0风险购房”在大兴城建已经见惯不怪了 ，为了重新树立郁花园二里的项目形象，大兴城建隆重推出“负风险”购房方案，将“0风险”购房近一步升华，旨在进一步取得购房者的信任。 六、执行 （一）争议

“负风险购房”的一举出击，让不少购房者怦然心动，但也让业界的媒体、同行众说纷纭，是真？是假？是促销？亦或是炒作？

一种说法认为“负风险购房”是房地产界内的一大进步，是值得借鉴的，如果开发商对自己项目的质量没有足够的信心，是不敢做出这样的承诺的，这种方法实质上也给予开发商很大程度上的压力，

加强了房地产开发商的自我约束机制，如果这样的形式在京城普遍起来，对购房者来说是再实惠不过的了。

另一种说法则认为：“负风险购房”完全是开发商的自我炒作，如果项目自身的品质一向无可挑剔，根本没有必要用这种手段来吸引消费者，正所谓“好酒不怕巷子深”，好的项目应该是以高的品

和规范的运作来表现在客户面前的，再者，“原房价＋1万”中的这1万元的风险补偿金，会不会出现套利的风险呢？

（二）解释

开发商对“负风险购房”的注解是：作为房地产开发一级企业，首先要建立起与客户之间的信任，保证项目品质，对客户负责。其次，购房是一种投资，投资就应该有收益保障。如说退房承诺是为了建立买卖双方的一种诚信协作，则加1万是对购房人有切实的收益保障。同时开发商对郁花园二里的品质和升值潜力有足够的信心，并且希望更多的客户能够仔细去发现郁花园二里的优势和特色。

郁花园二里二期工程自1999年年底开盘以来，广告做得很少，所谓“羊毛出在羊身上”开发商认为广告费用的投入势必增加购房客户的负担，既然郁花园二里有这么多优势，不愁卖，

不愿也不想购房客户在房价中承担过多广告费。

英国历史学家和散文家托马斯·麦考利说过：“广告对于商业如同蒸气对于工业，是唯一的推动力”，既然开发商选择了降低消费的开支，不让消费者间接的在广告上投入，那么，项目自身肯定在宣传广度和深度上肯定有着很大的限制，过于保守宣传思路也在一定程度上也影响了郁花园二里的应有知名度，与小区的品质和实力是不相称的。让更多的客户来看房，了解郁花园二里，让新老客户共同关注郁花园二里的成长，这就是开发商此次活动的目的。 对于“套利”问题的解释，开发商认为问题不大，首先，在促销过程中，开发商只选取了1栋住宅做为促销，即便是有“套利“的风险发生，也可以将风险降至最低。同时，推出“负风险购房计划”的更主要目的是给消费者一个信心。也为了企业的品牌效应。

其次，郁花园二里做此次“负风险购房”方案是有雄厚的实力做为后盾的，大兴城建集团是国家房地产开发资质一级、资信一级企业，北京市“重合同守信誉”企业，开发商相信郁花园二里在位置、户型、环保、配套上都具有较强的优势：

位置优势——郁花园二里位于玉泉营立交桥南8公里，京开高速路西500米，各线公交车经过该小区，地理位置得天独厚。

户型优势——郁花园二里最吸引人的特色是户型新而全。秉承以人为本的设计理念，采用全新设计，户型荣获百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计综合大奖；拥有一居、二居、三居、四居、复式、跃层、错层等多款精致户型，同时郁花园二里的建筑结构有砖混和内浇处框两种，客户选择的空间极大。

环保优势——郁花园二里采用单户电采暖系统独立供暖，室内温控自主，随心所欲，同时相对于燃气采暖更具安全、节能、环保之优势，特别适合有老人和儿童的家庭，居住变得健康、舒适、随意，任意拓展主人的个性空间，这种供暖方式将逐渐取代传统的集中供暖已渐为人们所接受。

配置优势——郁花园二里充分考虑未来发展空间，采用50W/m2高电容量电路设计，单户双号电话线设计满足ISDN网络要求，实现轻松上网，快速上网。

因此，认为“负风险购房”方案仅仅是炒作的说法就太不符和实际了，郁花园二里无论从开发商的资质、信誉，还是项目的品质、特色都是无可挑剔的。

（三）结果 1、 销售现场:

自负风险购房上市后，销售现场曾一度火爆过，售楼处客户络绎不绝，郁花园二里在一夜之

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