客户：瑞基集团 时间：3月27日
本体及竞争分析
1、高新区发展规划
依托西部区域的区位、资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的融现代文化
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苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦600 电话： 65108808
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和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地223平方千米，规划总人口100-130万人。
2、苏州科技城发展规划
苏州科技城发展规划目标是：结合丰富的自然资源和良好的生态环境，设置融入青山绿水中的研发创新区、紧邻分布的科研中试区、拥有广阔腹地的产业示范区、提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对独立又紧密联系的“一城五区”独特格局。
3、苏州科技城开发进程
目前科技城已初具规模，已建和在建住宅小区近35万平方米； 科技城高级中学、伊顿国际学校、东渚中学等教育配套已开学； 东渚财富广场、东渚新天地等商业配套已建成； 占地650亩的诺贝尔湖开放公园已建成；
已开工的北环西延工程使科技城与市区的交通更加便捷，路程缩短在20分钟。
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4、悦瀜庄项目简介
（1）、区位
项目位于苏州新区科技城中央核 心位置，诺贝尔湖风景区的西北 部，伴随新区管委会的即将迁入， （2）、规划 项目将无可争议成为具备独特生态湖景的城市别墅。 宁静岛屿别墅的神秘面纱将随着 42栋别墅的推出首次揭开，占据 悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是一片水域最广阔的都市风景。建市场绝对强势地位的产品规划与筑师在设计过程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件，展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的其所呈现的气质特征，在新区乃多样性满足。
至苏州都是绝无仅有的。 - 13 -
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今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成 为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技 城板块，其投资价值将会更大。
5、竞争分析
双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总 项目名称半岛华府星岛·仁恒万科·本岸 板块湖东类型联排独栋、联排联排成交均价(万/平米)1.5-1.71.8-21.8-2主力面积260-350㎡精装修标准主力户型联排联排联排主力总价(万)400-600414-522468-612备注二手 湖东?湖东? 230-290㎡ 260-340㎡- 14 - 230-380㎡25号胥门大厦600 电话： 65108808 水墨江南苏州恒基房地产投资顾问有限公司湖东?独栋、联排 地址：1.6 学士街联排400-600250-375㎡御湖熙岸中茵皇冠湖西湖西独栋、联排精装修公寓2-2.22.5-2.8联排?2500四房460-760525-950 210-380㎡ 客户：瑞基集团 时间：3月27日
本项目的主力产品总价在300~400万之间，从当前的市场情 况看，对于非项目周边客户，在总价上，园区一线湖景公寓 和联排产品是本相目的次要竞争者。独立别墅是本相目的主要竞争者。
对于非项目周边客户来说，本案产品面临的主要竞争对手为环金鸡湖板块的高端公寓项目，均为实力开发商运作，且都为一线观湖大宅，从总价层面上看，竞争均在400万元以上的湖景住宅，本案相对竞争对手最大的劣势，表现在区域成熟度上，因此对于本案来说，必须以硬性产品为代言，以软性服务为资本，全力打造豪宅形象，以身份的尊贵稀缺感和别墅自身的占地奢华感来弱化配套资源上的不足。
从主要竞争项目上看，本案的竞争产品相对比较单一，基本都为总价1200万以上的独栋别墅，且竞争项目的独栋产品多为小面积的湖景资源别墅，在总价和观湖上。本案具有一定优势。
所以在项目的竞争上，我们面对苏州独立别墅项目，在景观、 单价以及总价上都存在较大优势，竞争力的薄弱环节是本项 目配套资源相对有点欠缺。在行销上力主将项目区域价值释 放，展现未来远景；并通过实景，展现真实居住品质，塑造- 15 - 苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦600 电话： 65108808 客户强力体验感，本项目在面对其他高端别墅的竞争还是具备较大优势的。
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