苏州悦瀜庄别墅可行性研究报告2009年3月2821114967

客户：瑞基集团 时间：3月27日

苏州瑞基房地产发展有限公司

新区科技城·悦瀜庄别墅

项目可行性研究报告

编制单位：苏州恒基房地产投资顾问机构

2009年3月

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苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦600 电话： 65108808

客户：瑞基集团 时间：3月27日

摘 要

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瑞基·悦瀜庄别墅项目用地面积24140.9平米，规划地上总建筑面积14360平方米。包含53栋独立别墅物业。 ? ? ?

瑞基·悦瀜庄别墅项目开发周期1年，至2010年5月结束。 扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为 万元。

本项目引入“生态｜岛屿｜国际空间”的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。 ?

通过深入分析，本项目的开发建设具有较好的社会效益（开发商品牌效益）与经济效益，是可行的。

分析方法和工具

可行性分析核心架构

营销战略及策略选择

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4 ０目标及核心问题 客户分析 市场分析 1 综合分析 本体及竞争分析 2

目标及核心问题

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客户：瑞基集团 时间：3月27日

营销目标 周期

9个月35套

利润 14500销售均价

品牌

塑造瑞基地产品牌

现状 目标

颠覆产品

?本案并未表现出远远超

越市场的独特产品力；

?塑造超越诸多竞争对手

的产品力及价值感；

?本案所在区域目前配套

较弱，影响力低；

颠覆区域

?展现项目未来壮阔远景

形成区域热度；

?本案相似区域项目的市

场均价为8000元/平米；

颠覆价格

?实现均价14500元/平米

以上的区域巅峰溢价；

颠覆产品 颠覆区域 颠覆价格

重新定义和传播项目的价值体系 突破市场常规的区域价值塑造 引领区域及苏州市场的价值认证

销售目标达成之执行计划

一、 项目简析

本项目总建筑面积14360平米，规划有53户纯独栋别墅，具体总明细为： 户 型 面 积 户 数 总 面 积 百 分 比 户数 面积 户数 面- 4 -

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客户：瑞基集团 时间：3月27日

积 A1（南） 230.02 A A2（北） 230.02 A3（南） 235.31 B1（南） 348.72 B2（北） 348.72 C C1（南） 482.11 C2（北） 486.62 D2 776 17 20 5 4 3 1 2 1 53 3 42 3910.34 4600.4 1176.55 1394.88 1046.16 482.11 973.24 776 14360 1455.35 9687.29 32% 38% 9% 27% 32% 8% 79% 67% 17% 10% B 7 2441.04 8% 10% 6% 7% 2% 3% 4% 7% 13% 6% 2% 6% 100% 总 计

二、 销售价格制定

本项目的总销售均价为14500元/平米，总销金额约为2.1亿元，其中一期销售均价为14000元/平米，总销金额约为1.02亿元，二期销售均价为15000元/平米，总销金额为1.08亿元。销售单价大致如下：

A1 A1 A1 A1 A1 A1 B1 B1 A岛 17户 A2 A2 A2 A2 A2 A2 A2 B2 C2 14000元 15000元 14200元 B岛 A1 A1 A1 A1 A1 A1 18户 A2 A2 A2 A2 A2 A1 B1 A3 D2 A2 A2 B2 15800元 C岛 A3 A3 A3 A1 A1 A1 18户 A2 A2 A2 A2 A1 A2 B1 A3 C1 A2 B2 C2 13700元 14300元 以上价格为预估平均价，不包括端头大户的特价销售。 - 5 -

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