苏州悦瀜庄别墅可行性研究报告2009年3月2821114967(2)

客户：瑞基集团 时间：3月27日

定价因素：

1、 2、 3、 4、 5、

B、C岛南北向房源每平米相差600-800元，来拉开价差，便于南北向房源的同时销售；

A岛北向房源位置最差，放在二期销售，利于提高售价，增加利润； 在二期销售中，A岛北向比B岛北向每平米低800元，易于销售； 二期整体均价比一期每平米高1000元，利于挤压一期尾盘销售； 二期销售时，工程接近结束，以准现房销售，可以提高售价。

项目至2010年1月要实现33套约1．5亿元销售回款，现 在我们需要回答的是，在剩下的9~10个月时间里，我们能 否实现这33套的销售目标，这个需要从市场的角度来研判是 不是存在这样的可能；同时，在市场具备了销售33套别墅这 一机会的状况下，我们还要检讨我们的行销策略能否有助于 我们实现这一销售目标，下面我们将根据上述的项目可行性 分析架构，来详细解答我们面临的机会和挑战以及我们的应 对和执行。 市场分析

1、苏州高端住宅市场研究

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苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦600 电话： 65108808

客户：瑞基集团 时间：3月27日

（图片制作：恒基市场研究部）

苏州高端住宅市场正进入一个新的发展时期，潜力巨大

2、苏州高端住宅分布研究

（图片制作：恒基市场研究部）

? 苏州高端住宅主要分布在太湖度假区、新区狮山路沿线、胥江板

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客户：瑞基集团 时间：3月27日

块、平江区、阳澄湖板块、金鸡湖西、金鸡湖东与现代大道沿线； ? 太湖、阳澄湖、独墅湖等原生态湖泊周边以低密度别墅产品为主，与平江区共同构成苏州主要的别墅供应区；

? 金鸡湖周边、新区狮山路沿线、胥江板块是苏州主要高端公寓产品供应区，而湖东别墅产品由于区位内低密度产品的稀缺性，别墅类产品的市场接受度较高。

3、苏州高端住宅客户研究

（1）、各区域高端住宅客源客层分析

（图片制作：恒基市场研究部）

（2）、客户组成特征及趋势判断

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客户：瑞基集团 时间：3月27日

（图片制作：恒基市场研究部）

4、高端别墅市场研究

（图片制作：恒基市场研究部）

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客户：瑞基集团 时间：3月27日

从目前高端别墅市场供应上看，金鸡湖板块依托全国最大的城市内湖泊资源和国际化的生活模式成功摘得苏城第一居所的豪宅聚集区；古城区由于土地资源的稀缺、独有的历史文化资源和强烈的老苏州地缘情结而成为苏城又一豪宅散落区；太湖板块依靠独有的太湖资源，成就了苏城乃至长三角的度假豪宅区；

?从供销关系上看，07年别墅市场供销基本持平，供需两旺；但08年由于受政策、经济、观望等多重因素影响，行情大幅逆转，在供应量本已大幅缩水的情况下，成交持续低迷，08年供销差距逐渐拉大，供销比已由07年的1.1上升至08年目前的2.0，再充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来一年内将面临供大于求的局面，供销比将持续在2.0以上; 从市场容量上看，苏州快速发展的私营经济和外资经济为当地的高端住宅市场导入充足的高端客源，潜在购买容量，足以支撑苏州高端物业的发展; 从未来高端别墅市场分布走势上看，目前金鸡湖第一居所豪宅聚集区的位置将因土地储备的锐减和湖泊资源的替代而转向同区域的双湖板块，预测双湖板块将以纯生态居住区和完善的高- 10 - 苏州恒基房地产投资顾问有限公司 地址： 学士街25号胥门大厦600 电话： 65108808

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