农用地估价技术报告(4)

① 营业税：营业税取年租金的5%。

② 城市维护建设税：据税务部门提供的资料，城市维护建设税农村为营业税的1%。

③ 教育费附加：教育育附加为营业税的4%。 ④ 防洪保安资金：防洪保安资金取年租金的2‰。 税金合计=营业税+城市维护建设税+教育费附加+防洪保安资金。

税金合计为年租金的5%。

4） 年总费用计算。年总费用为上述费用之和。即：

年总费用=管理费+土地维护费用+税金

年总费用为年租金的15.45%。

（3）年总费用投资利润。年总费用投资利润是一种投资机会成本，我们调查了解农业行业的社会平均利润率12%~15%左右，参考联合国调查测算的在中国的投资回报率在12%，综合确

定本次土地评估的投资利润率为12%，即为年租金的15.45%×12%=1.85%。

（4）土地年纯收益的计算。土地年纯收益为土地年总收益与土地年总费用、土地投资机会成本之差。即：

土地年纯收益=土地年总收益-土地年总费用-土地投资机会成本

=土地年租金×（1-15.45%-1.85%）

=土地年租金×82.7%

[1- ]

ai (1+r)i a9 r(1+r)8 ∑ 1 (1+r)49.48-8

8 i=1

（5）土地还原率的确定。土地还原率的确定，我们采用了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年期定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一方面是市场风险。目前农业产品价格己完

全市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在选取土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。

（6）地价的计算。计算公式为P=

公式中：P——地价；ai ——第i年的土地纯收益；a9 ——第9年的土地纯收益；r——还原利率。

P=3865.62元/亩=5.80元/平方米

三、估价的确定 1． 地价确定的方法

采用成本逼近法和收益还原法评估的结果相差不大，因成本逼近法适用于未利用土地开发为农用地价格评估，成本逼近法根据待估宗地同一供地圈内新围垦滩涂的实际发生费用，从中加上农用地增值收益等，得到农地发生的全部费用，根据土地使用年期和土地还原率测算有限年期的土地价格，因其费用来源可靠，故最终结果较为客观。收益还原法主要用于产生稳定的收益的土地，而各项参数的确定来源于实际调查的结果，故最终结果客观可信，故以收益还原法和成本逼近法评估结果的简单算术平均值作为本次评估最终地价，即（5.80元/平

方米+5.88元/平方米）/2= 5.84元/平方米。

2． 土地权利状况修正

上述地价为国有出让土地使用权价格，估价对象为国有划拨土地使用权，未补办土地使用权出让手续，未缴纳土地出让金，须进行土地权利状况修正。因此，核定待估宗地国有划拨土地使用权土地资产量时，须在待估宗地总地价中扣除土地出让金。根据国家土地管理局令第1号《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。按上述规定，待估宗地国有划拨土地使用权地价款最高不得超过本次评估总地价的60%。根据

土地估价师向××市国土资源局咨询及调查，当地农用地土地使用权出让金一般为40%，因此国有划拨土地使用权价格不超过5.84元/平方米×（1-40%）=3.50元/平方米。

3． 估价结果

××开发投资有限公司委托评估的××市××闸东南宗地，国有土地使用证书编号为大土（38）国有（2002）字第1344号，土地登记用途为农用地（90），评估设定用途为农用地，在估价期日2003年1月31日，使用年期设定为49.48年。设定土地权利为农用地使用权，设定耕地制度为一年养殖期的养殖水面，设定开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排

水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平下，单位面积国有农地使用权价格为5.84元/平方米，即伍元捌角肆分每 平方米；土地登记面积为51,316,330.82元/平方米，总地价为29,968.74万元，即人民币贰亿玖仟玖佰陆拾捌万柒仟肆佰元整。扣除出让后的国有划拨农地使用权价格3.50元/平方米，国有划拨农地使用权最高可抵押地价为17,960.72万元，即人民币壹亿柒仟玖佰陆拾万柒仟贰佰元整。详见表3《土地估价结果一览表》。

表3 土地估价结果一览表

估价 期日 的土 地使 用者 土地证书号 （宗地号） 宗地 位置 估价期 日的实 际用途 估 价 设 定 的用途 容 积 率 估价期 日的实 际开发 程度 单位 面积 m 2估价机构：×× 估价报告编

估价设 定的开发程度 土地 使用 年期 号：×× 估价期日：二○○

总地价 万元 备注 三年一月三十一日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨

一、 地估价结果的限定条件

1．土地权利限制：未设定。 2．宗地红线外基础设施条件：

国有 出让 设定 51316330.82 5.84 29968.74 土地 使用 权的 价格 宗地红线外基础设施条件 周围道路状况：一般； 供电状况：一般： 道路状况：一般； 供电状况：优； 通沟渠泵站灌排水状况：一般； 防护设施状况：具备海堤防护设施。 通沟渠泵站灌排水状况：一般； 防护设施状况：部分具备砼堤护坡设

施。

地面平整状况：具备养殖用地相应的

土地平整。

面积 地价 元m -2宗地红线外宗地红线外通路、通沟渠通路、通沟渠泵站灌排 泵站灌排水、水、通电、具通电、具备海大土 ××开发 投资有限 公司 （38） 国用 （2002 ）字第 1344号 略 农用地 农用地 备海提防护提防护设施，一年养设施，宗地内宗地内达到殖期的达到通达到通达到通路、养殖 通路、通沟渠通沟渠泵站49.48年 水面 泵站灌排水、灌排水、通通电、部分具电、部 备养殖用地 分具备养殖相应的土地用地相应的平整的开发土地平整的水平 开发水平 3．限制条件：现状规划条件不变。 4．影响土地价格的其他限定条件：无。

二、 其他需要说明的事项

评估报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅为××开发投资有限公司将国有划拨农地使用权进行抵押时，提供客观、公正的价格依据。国有划拨农地使用权抵押地价不超过179

60.72万元。

估价机构：××不动产评估咨询有限公司

2003年1月31日 第四部分 附件 1． 土地估价委托书

2． 待估宗地国有土地使用证复印件

3． 待估宗地区域位置图 4.受托估价机构营业执照复印件 5．受托估价机构注册证书复印件 6．本次评估土地估价师资质证书复印件

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