农用地估价技术报告(2)

估价期日 的土地 使用者 土地证书号 （宗地号） 宗地 位置 估价期 日的实 际用途 估 价 设 定 的用途 容积率 估价期日的 实际开发程度 估价设定 的开发程度 土地使 用年期 面积 m2 单位面 积地价 元m-2 总地价 万元 备注 宗地红线外通路、 通沟渠泵站灌排 一年 大土（38）国用 （2002）字第 1344号 略 农用地 农用地 养殖 期的 养殖 水面 水、通电、具备海 提防护设施，宗地 内达到通达到通路 、通沟渠泵站灌 排水、通电、部 分具备养殖用地 相应的土地平整 的开发水平 宗地红线外通路、 通沟渠泵站灌排 水、通电、具备海 提防护设施，宗地 内达到通达到通路 、通沟渠泵站灌 排水、通电、部 分具备养殖用地 相应的土地平整 的开发水平 设定 49.48年 51316330.82 5.84 29968.74 国有 出让 土地 使用 权的 价格 ××开发 投资有限 公司 表1土地估价结果一览表

估价机构：×× 估价报告编号：×× 估价期日：二○○三年一月三十一日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨

一、述地估价结果的限定条件 2． 土地权利限制：未设定。

3． 宗地红线外基础设施条件： 宗地红线外基础设施条件

周围道路状况：一般； 供电状况：一般： 道路状况：一般； 供电状况：一般：

通沟渠泵灌排水状况：一般；防护设施状况：具备海堤防护设施。 防护设施状况：具备海堤防护设施。

地面平整状况：具备养殖用地相应的土地平整。 3． 规划限制条件：现状规划条件不变。 4． 影响土地价格的其他限定条件；无。

一、 其他需要说明的事项

评优点报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅为××开发爱莫能投资有限公避开将国有划拨农地使用权进行抵押时，提供客观、公正的价格依据。国有划拨农地使用权抵押地价

不超过17960.72万元。

估价机构：××不动产评估咨询有限公司

2003年1月31日

十、需要特殊说明的事项 1． 估价的假设条件

（1） 委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。

（2） 估价对象作为农用地，得到相对应用途的最有效利用并产生相应的土地收益。 （3） 优价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产的正常需要，保证企业的持续发展。

（4） 在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（5） 任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

（6） 委托方提供的有关资料属实。

（7） 评估设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养

殖用地相应的土地平整的开发水平。

2． 有关资料的来源及未经实际确认或无法实际确认的资料和估价事项

（1） 有关资料主要由委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象及所在地的资料。

（2） 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。估价对象的

地质水文情况资料由于委托方未提供，估价人员无法实际确认视为一般，由此造成的估价结果失真，估价机构和估价人员不承担任何经济责任和法律责任。

3． 对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

（1） 宗地内外基础设施的开发水平是根据估价人员收集的估价对象所在区域的基础设施投入的强度、时间与质量结合工程造价定额信息测算的基础设施投入的平均水平。宗地

内外基础设施的开发水平的变化，土地估价结果应作相应调整。

（2） 本次估价设定的用途是根据评估目的和委托方要求，依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件的变化，土地估价结果应作相应调整。

4． 估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理

（1） 由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。

（2） 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

（3） 采用收益还原法评估时，采用市场比较法和统计分析法确定估价对象的预期年总收益，其他参数是依据有关文件和当地实际情况确定的，评估中忽略了土地还原率在未来

年期的波动因素。

（4） 采用成本逼近法评估时，农地取得费是依据所在区域同类土地按估价基准日的有关文件与实际操作情况测算的，开发周期是依据当地的正常开发周期确定的，开发费用是依据所在区域的基础设施平均水平结合工程造价信息测算确定的，其他参数是依据当地实际情况、有关文件、估价对象所在区位综合确定的，依据的基础资料准确翔实。采用成本逼近法评估时，根据××市农用地的开发特点，调查确定××开发投资有限公司土地评估项目的土地开发周期为1年，土地取得费与宗地红线外土地开发费的计算期均设定为1年，宗地红

线内土地开发费用按均投入计息，计息期设定为0.5年。

5． 土地估价结果有效条件、结果对外提供的限制条件和其他需要特殊说明的问题

（1） 土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静目不变的。

（2） 地价货币单位：人民币元。

（3） 委托估价方在进行待估宗地土地使用权抵押时，抵押权人应在评估的抵押物市场价值基础上，考虑国有划拨农地使用权与国有出让农地使用权的差异及抵押实现时，处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、市场变化等风险因素及交易时点的政府税费与各项中介费，再根据抵押人的资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷

款。

（4） 本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。

（5） 本评估报告需到××市国土资源管理局备案。 （6） 评估结果有效期自估价期日起半年内有效。 （7） 本报告由××不动产评做咨询有限公司负责解释。

十一、土地估价师签字（略） 十二、审核人签字（略） 十三、土地估价机构签章 ××不动产评估咨询有限公司

法人代表签字（略） 二○○三年一月三十一日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

二、 估价对象描述 1． 土地利用状况 （1） 宗地位置：略

（2） 宗地用途：土地登记用途为农用地（90），实际用途为农用地。

（3） 宗地四至：略。

（4） 宗地面积：土地登记面积为51，316，330.82平方米。

（5） 土地级别：未评定。

（6） 地籍图号：1－51－98－（3）

（7） 地号：38－21－1。 （8） 土地使用证书号：011460303。

（9） 国有土地使用证编号：大土（38）国用（2002）字第1344号。

2． 土地权利状况

待估宗地土地所有权属于国家所有。××开发投资有限公避开以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，并于2002年7月领取了待估宗地《国有土地使用证》，编号为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地使用所限为50年，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。据调查，待估宗地土地使用权在估价期日未进行抵押、出租、亦未设定其他他项权利。

3． 建筑物和地上附着物状况

待估宗地内现有办公楼1幢，宿舍3幢，仓库1幢，均服务于养殖业生产。根据估价师的实地勘察，待估宗地作为养殖水面，目前正处于有效使用状态。

三、 地价影响因素分析

1． 围垦区位置

××沿海从××河口到长江，近2万平方千米的南黄海域是由70多条沙脊组的以港为顶点的辐射沙洲，最大潮汐通道黄少洋位于中部，呈东西向；第二大潮汐通道西洋位于西侧，呈北偏西－东偏南向；第三大潮汐通道小庙洪位于于南侧，大致呈东西向。海北围区工程们于江苏辐射沙洲西北角，靠近深水潮汐通道西洋出海口西侧，斗龙港外南侧，四卯酉闸外北侧。 规划海堤北段与老海堤相接，从1958年筑的大丰闸至五卯酉河北段海堤向东4千米，后以137°50′夹角折向东南方向，长度7.2千米；以124°20′夹角折向东南方向，长度13千

米；以165°夹角折向正南方向，全长22千米；以124°角折向西南方向，与四卯酉闸相接。南段西部为海丰农场海堤，全长22千米。整个围垦区面积约10万亩。

2． 自然条件分析

（1） 气候。海北围区处于北亚热带北缘，受海洋性大陆性气候的双重影响，具有明显的海洋性季风气候，气候温暖湿润，日照充足，雨量充沛，四季分明。

（2） 气温。待估宗地位于××市，平均气温14℃，极端最高气温为39℃，最低气温为—12.7℃。不均最高气温发生在8月份，最低气温发生在1月份，全年无霜期217.1天。 （3） 降雨量。年平均降水量1087.3毫米，其中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋季占32.9%,冬季占9.7%。年平均相对湿度为81%,年平均日照为2267.5小时，年平均蒸发量1

418.3毫米。

（4） 灾害性气候。估价对象所在区域灾害性气候主要是台风和暴雨台风每一遇，寒潮年平均出现2—4次，其中强寒潮平均每年一次。夏秋季时有台风伴随暴雨过境。80%的台

风出现在八九月份，最早出现在五月份，最迟出现在10份。八级以上（最大可达十一级）台风便会造成灾情。

（5） 水源条件。估价对象所在区域主要水源为斗龙港，斗龙港上游起草堰正闸，与串场河相通，至斗龙港闸入涨，全长55.3千米，是里下河地区1.1万多平方千米排涝入海

的主要干河之一，也是待优点宗地的主要水源。

（6） 水质条件。估价对象所在区域水源主要是斗龙港，水质较好。 （7） 保水能力。估价对象所在区域原为滩涂，经匡围后压实，保水能力较好。

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