广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文(5)

位是必须考虑的内容。

2、人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

3、科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

人流动线设计要点：

1、消费者在卖场内的停留时间：卖场的动线设计，要让顾客在你的店内尽量多停留。

2、停步部分和移动部分的通道范围：顾客停步的空间要大，方便选择商品。移动部分货品的陈列要具有吸引力，多放置模型机。 3、顾客流动的方向（自动梯、电梯）电梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陈列具有魅力的卖点商品，以吸引更多顾客。

4、环境要作舒适，不要给人疲劳厌倦的感觉。设施和壁面距离是否适合顾客的正常行走活动；地面材料不要太单调或太复杂；地面和商品的颜色要对称。一般地面的颜色和商品的颜色要有较大的反差以强调商品。

四、楼层设计与业态种类

地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置取得收益。车位580位，商铺12250㎡。分节序：

业态分类服装旗舰店特色主力店特色餐饮化妆品精品家饰品牌餐饮生活超市一般规模比例1510531941占地面积2082.51837.51225612.5367.52327.55022.5

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五、项目测算方案

（一）东西巷修缮改造项目现状

改造区域占地29200㎡（约44亩），改造户共368户，总建筑面积31019.74㎡。其中私房230户，建筑面积12441.58㎡；公房（单位房）138户，建筑面积18580.16㎡（其中有5928.79㎡为铺面）。可修善建筑面积约1000㎡。房屋全部为破旧危房。

（二）新建房计划和分配

经咨询规划部门，该改造区域｛约29200㎡（44亩）｝容积率平均约1.3～1.4左右，密度50%左右，绿化率约20%。按此规划指标改建，新建建筑面积（29200×1.35－1000）=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均层数2～3层。新建住宅31019.74㎡用于还建，沿解放东路和滨江路纯外铺面积约（38420－31019）=7401㎡，其中的5928.79㎡用于还建公房铺面。余下7401㎡－5928.79㎡=1472.21㎡作为拆迁安置机动指标。

地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置取得收益，其中：车位580位，负1层商铺可售面积按60%计约10500㎡。

（三）新建房工期和装修质量标准

（一）建设工期：与全部改造户签定“危旧房改住房改造安置补偿协议”，并开始动迁之日起12个月竣工。 （二）装修标准

按朝代风格装修完善，可直接经营使用。 （三）质量标准：综合验收合格标准。

（四）改造补偿安置方案

（一）改造户的住房和公房铺面均按1：1原地还建；住宅还建面积为31019.74（按31020㎡计），公房还建铺面5928.79㎡。 （二）其他补偿费用

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1、恢复电视、电话、网络、空调等安装费用1200元/户； 2、搬迁一次，每次每户按800元； 3、装修补偿费：按评估公司评估价补偿；

4、搬迁临时过渡安置费：给予每户18元/㎡·月租金，暂按12个月计，超期计发到竣工交房日止；先预交半年租金，后按每季末20日预交下个季度租金。

（一）补交土地出让金

1、还建住房面积（31020）分摊土地出让金=500万元/亩×(31020÷38420)×10%×44亩=1776万元； 2、土地交易税办证费=1项×3.6%=64万元。

小计1840万元 （二）拆迁补偿安置费

1、恢复电视、电话、网络、空调等安装等费用：1200元/户×368户=44万元； 2、搬迁费1次： 800元/户×368户=29万元； 3、装修补偿费： 约30元/㎡×31020㎡=93万元；

4、搬迁临时过渡安置费：18元/㎡×31020㎡×12个月=670万元 小计836万元

（三）前期勘察报建设计监理评估检测费 1、土地价值评估费用（2?）=20万元 2、危旧房产鉴定费=31万元 3、申办规划条件费用=20万元

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（五）成本效益分析

4、申办危旧改立项批文费用=10万元 5、补办土地划拨变出让手续费=15万元 6、办发改委立项备案费用=8万元

7、申办总平单体方案《用地规划许可证》费用=20万元

8、拆迁项目保证金（动工按进度返还）=1860万（按600元/㎡定价） 9、拆房办证费用=5万元 10、临时道路工程费用=20万元

11、临时施工（800KWA）配电工程费（3年）=100万元 12、临时施工（DN80）供水工程费=60万元 13、地质勘探费用）=28万元 14、施工图设计费用=76万元 15、施工图审核费用=5万元 16、预结算费用=100万元 17、招标代理程序费用=3万元 18、地质灾害评估费用=5万元 19、抗震评估费用=11万元 20、环境评审费用=3万元 21、防雷评审费用=2万元 22、建筑垃圾处理费=8万元 23、环保噪声=9万元

24、城建配套费用=0（减免）=0

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25、白蚊防治费用（1.6元/㎡）=6万元 26、墙体改革押金费用=17万 27、散装水泥押金费=3万元

28、建筑工程劳动保险费用（工程造价2%）=434万元 29、农民工资保证金押金（工程造价2%，可返还）=434万元 30、工程质量监理费用（1.1%）=239万元 31、在建工程主体沉降观测费用=3万元 32、桩基高低应变和静载检测费用=2万元 33、消防检侧费用=10万元

34、电梯检测费用=5000元×8台=4万元 35、基础支护工程设计费用3万元 小计3574万元

（四）建筑工程造价（平均2～3层）

1、建筑工程造价=2000元/㎡×38420㎡=7684万元（含装修） 2、人防工程（两层）4000元/㎡×35000㎡=14000万元 小计21684万元

（五）小区基础设施及配套费用

1、道路工程费用（砼路基、瓷砖路缘、露天透水停车面砖）（按250元/㎡×小区道路面积) 2、路灯工程费=30万元 3、人工造景绿化工程费=30万元 4、给排水工程费=15万元

=150万元

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