广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文(3)

四星级酒店位置多数山水环绕；

三星级酒店主要集中在中山路段及各城区交通便利，配套齐全路段。 3、酒店价格情况：

五星级旺季约1000元，淡季约600元。 四星级旺季约500元，淡季约300元。 三星级旺季约200元，淡季约100元。

分析判断：

根据一线商业地产及香港商业地产的经验测算，支持一个城市商圈（商业综合体）需要30万人口以上，按桂林70多万人口来算，只适合支撑两个这样的城市商业中心。而目前桂林存在四个商业中心。

1、桂林是国际旅游城市，也是个历史文化名城，为了保护旅游资源和文化遗产，所以对于城市的建设非常谨慎，从而也抑制了桂林的城市化发展，特别对房地产的影响很大。但近几年来，桂林进行了旧城改造工程，大大改变加进了城市化的历程，在将来相当长的一段时间内，对桂林房地产的发展都起到很大的推作用。

2、房地产业关联度高，带动力强，已成为桂林国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

（二）桂林商业经营模式分析

商业地产形态中的商业步行街模式。社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片。

A、写字楼：

桂林的写字楼价格大都在6700－7200元/㎡间，集中在象山区。写字楼的价钱相当于市中心住宅的售价，空置率在46％左右，反映桂林当地商业活动欠缺活跃度。

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B、商场商铺比较：

项目 地址 月租(元/㎡) 售价(元/㎡) 出租率% 南方大厦 解放西路2号 133 27750（2002年） 30 文化大厦 解放东路137号 110－133 19000（2002年） 43 大世界 秀峰区桂林十字街 90－133 20350（2002年） 60 康美大厦 秀峰区中山中路33号 38－148 13300（2001年） 64 八桂大厦 秀峰区中心广场正对面 133－152 27750（2001年） 90

c、步行街商铺比较：

项目 地址 月租(元/㎡) 售价(元/㎡) 出租率% 小香港 中山中路中心广场地下层 150－260 28500（2002年） 90 正阳步行街 正阳路 360－720 48100（2000年） 95 流行港 苗圃路28号 120-180 20000（2001年） 55 天下桂林 机场高速路和榕山路交界处 36－54 4860起（1999年） 36

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2、管理费用

管理费用方面，收费标准一般为12元/㎡—48元/㎡,跨度比较大。客户特征：商铺的投资者一般都是财力雄厚的公务员、个体老板、当地居民等。商业投资者中，私营企业主和个体经营者占了70%的比例，此类人士一般入行较早，对市场趋势把握较好，投资决策也相对比较果断；公务员等有稳定收入，具有一定的投资能力，占到了被调查人数的20%，商业投资者中桂林本地居民约占80%，外地居民则占了20%，这其中又以桂林周边的市县居民为主。

第三部分 项目主题概念及规划要点

一、东西巷项目规划要点分析

（一）项目区位

桂林正阳路东西巷属于以靖江王府为核心桂林古城保护区，东依漓江，南接正阳路步行街、与解放东路相邻，西邻中山路十字街。 12

（二）政府针对项目之规划改造要点

正阳路东西巷历史文化街区改造项目,位于桂林历史文化保护发展区中心靖江王城东南部分地段，含正阳路东巷、江南巷、兰井巷、仁寿巷、正阳路西巷、正阳路北段、解放东路部分。秀峰区政府已将该项目列入十二五规划重点建设项目，项目总占地面积2.92公顷（其中历史文化核心区2.35公顷，鸿庆隆商业片区0.57公顷），区域内地上总建筑面积27543.21平方米。该项目本着保护性开发原则，拟以修缮改造为主、拆除改建为辅的方式实施该项目的改造建设，预计该项目总投资4.2亿元。

（三）东西巷项目SWOT分析

项目优势（STRENGTH） 1、处于十字街商圈核心地段，交通便利，有利消费者到达； 2、靖江王城文物保护范围内，有利于旅游地产模式的规划改造； 3、商业氛围浓郁，商业历史悠久，具有较强的传承根基； 项目劣势（WEAKNESS） 1、 地块小，回迁量过大，不利于开发运营的成本回收。拆迁与安置是本项目的操作难点； 2、 历史文化保护要求高，施工难度大； 3、 规划限制因素过多，赢利困难； 4、地段及王城文化一脉传承，是王城遗址复原的前奏及开发探索，东西巷项目具4、 按同济大学的规划模式及建筑风格，若纯复古街区，则利于旅游地产而不适合回迁居住；如果考虑回迁安置，有打造城市名片的潜质； 5、桂林市区目前尚无此类风格的历史文化保护型街区； 6、可结合正阳路步行街，做为延长段开发； 街区层高则有悖于保护要求，属于仿古型居住区，难以吸引游客，也难以承载打造城市名片的规划； 5、 项目缺乏土地置换及拆迁安置的力度，缺乏复原王城文化的决心； 6、 明清风貌建筑，与传统商业的现代风格取向不同，将不可避免地受到相当一部分零售商的抵触，不利于招商引资； 7、 地下一层如不能完全售出，开发商则具有亏损的风险； 项目威胁点（THREAT） 项目机会点（OPPORTUNITY） 1、与步行街商圈距离太近，同质化商业会抢夺客源有限； 2、旅游景点较难留住旅游客源； 1、秀峰区及桂林市政府大力支持； 2、地段及王城文化一脉传承，是王城遗址复原的前奏及开发探索，东西巷项目具有打造城市名片的潜质； 3、地面“拆一补一”，地下“建一补二”的模式：地下一层的单位如不能完全售出，3、 紧临靖江王城旅游景点，旅游人群多； 开发商则具有亏损的风险； 4、国务院“两区”规划，以及大桂林旅游、大文化特色、保护旧城战略，有利于本项目的开发； 4、政府打压住宅，开发商全民开发商业地产，商业地产增势迅猛有过热的风险，5、 十字街繁华商圈、正阳步行街等，循环轨道交通给商业带来稳定人流； 须加快开发力度，不易拖延太久； 6、 可结合正阳路步行街，做为步行街的延长段规划开发； 5、地质未有效勘探，这是项目能否建地下人防二层的先决条件，也是项目开发投7、桂林市区目前尚无此类风格的历史文化保护型街区； 入的关键所在，须慎重； 8、靖江王城文物保护范围内，有利于旅游地产模式的规划改造； 13

（四）项目劣势及威胁的规避

通过对项目 SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。对于项目的优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。

以下是我司对项目劣势及威胁的规避措施：

◎ 在定位方面。项目尽量多安排一些互补的业态，除了满足旅游者观赏以外，项目尽可能地多提供吃、住、娱乐等多功能服务，同时应尽量将同一业态集中某一区域，减少顾客在不同功能服务区之间流动的转换时间；

◎ 在硬件方面。确定与王城统一的项目建风格，需要从项目主题方面来提高项目的独特性；另外，采用优化规划设计，以有利于项目未来主力店招商；

◎ 在招商方面。项目考虑错误经营，避免商业业态同质化，招商时需要通过大面积主力店的招商来带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；

◎ 在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺（地面地下连体规划建筑等）的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动等，引入主力店等措施增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；

◎ 在经营方面。项目免面临培养期的问题，业态规划时尽可能地考虑更多选择目的性业态，其次，根据项目及区域的特点，尽可能连通正阳步行街区与十字街区，增加区域内的固定人流。

◎ “宽街无闹市，街巷有商情”的传统理念，具体如下：“王城、景观步行街、小广场、商业步行街”构成不夜城的商业框架。一个独立的商业实体，里面包含了多种业态和产业；景观步行街：其功能是把五大板块的商业串联起来，是人流动线，是交流、沟通、观光、休息的场所；小广场：指项目内的文化交流处，客流休闲休憩的

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