广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文(2)

（二）城镇居民收入及支出统计

表二： 桂林市2010年家庭收入构成情况 指 标 单位 金额 同比增长% 占总收入比重 家庭总收入 元 19113.4 10.89 100 其中：可支配收入 元 17949.1 10.65 1.工资性收入 元 11163.9 8.68 58.41 2.经营性收入 元 2186.85 10.59 11.44 3.财产性收入 元 782.7 27.02 4.10 4.转移性收入 元 4979.9 13.93 26.05 桂林市2010年城镇居民消费性支出增减情况表 指 标 本期 上年同期 同比增减(%) 五、家庭总支出 14765 13641.4 8.24 消费支出 11477.5 10448.5 9.85 其中:服务性消费支出 2999.89 2662.46 12.67 一、食品 4765 4414.18 7.95 二、衣着 1016.87 949.38 7.11 三、居住 1279.22 1055.69 21.17 四、家庭设备用品及服务 740.13 680.41 8.78 五、医疗保健 664.75 578.71 14.87 六、交通和通信 1401.17 1292.89 8.38 七、教育文化娱乐服务 1344.71 1217.49 10.45 八、其他商品和服务 265.61 259.78 2.24

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（三）2011桂林市旅游业分析

东西巷规划具有旅游地产属性，旅游分析较重要。

桂林作为国际旅游名城，以旅游业为龙头的现代服务业健康发展，质量效益显著提高，2010年累计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅游总收入549.74亿元，年均增长23.8%。

桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。同时，注重培育穆斯林市场，发展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅游顽强收红。

受国家经济刺激政策影响，去年全国国内旅游仍较为红火。桂林旅游对此早有准备，在年初海外旅游一片低迷时就做好了“国际损失国内补”的对策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内主要旅游客源城市开展形式多样的旅游推介活动。同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅游节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅游在去年接待1470多万人次的高平台上仍呈现出两位数的高增长率。

在旅游接待和旅游收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客满意率全年保持在97%以上。

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第二部分 桂林商业市场分析

一、宏观市场分析

（一）全国商业地产走势

高纬环球机构数据显示，2010年前11个月，中国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺的销售额同比分别增长48.4%和50.2%。

商业地产的活跃在上海、北京等主要城市尤为明显。数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的 6.1%。租金方面，2010年第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。

商业地产包括：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。传统的商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也就是人们常说的居民社区临街商铺。

2010—2011年政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场无论是供应量还是成交量，都有所下降。国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。在调控背景下,央行保持了谨慎的态度。既没有紧跟美国宣布未来实行低息，也没有进一步加息或提高存准的操作。新“国十条”颁布下，观望氛围出现，但政策也都暂时还未涉及商业市场。

商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。

（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号

2010年开始地产行业内部已经开始出现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。2011年这种态势进一步延续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中，一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提高；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具有逆势扩张的能力，资金实力较弱的中小开发商面临市场份额进一步下滑的风险。

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（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松

根据定量统计数据分析，2011年下半年开发商投资力度持续下降已成定局，筹资环境也不可能有大的改善，最大的不确定性是市场，分析可知，若销售增速有所下降，开发商面临的资金压力很大。这将直接导致开发商下半年投资力度下降。

分析判断：

2010年万科宣布将在经营战略上正式向多元化业态经营迈进。王石表示，“在经营战略上升级为：从单一住宅步入多元化业态经营，进军商业地产”。反映了万科应对市场的策略选择，“在当前的形势下，如果继续现在的策略，将可能面临巨大的市场风险。”

商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，与此同时，加上对政府在住宅市场的（仅2011年成本就高达1.3万亿元）保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。那么正在金融危机中逆势狂舞的商业地产，未来究竟是一个巨大金矿还是深渊陷阱呢？

结论显而易见：学习万达和万科，深入市场、引进前瞻性商业规划：比如沃尔玛要求5.4米，300个车位，电影院是5米以上??地下商业规划须满足这些硬件，招商才有力度、显效果。

二、桂林商业场分析

（一）桂林商业地产市场脉络梳理

A、1997年，桂林微笑堂开业； B、1999年，桂林中心广场正式竣工；

C、2000年，桂林中心广场地下商场：小香港商业城正式竣工营业，占地24108平方米，铺面共878间。 D、2000年，正阳路步行街完工开街，总建面10240平方米，集商业购物、休闲娱乐为一体。 E、2005年，国展购物中心引进“南城百货”正式营业； F、2005年，联达商业广场正式开场，拉动铁西片区； G、2009年，广运美居——沃尔玛购物广场开业?? ????

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商业格局初具雏形，以十字街商圈为主中心，三个副中心分别为：北边沃尔玛商圈；南边联达商圈；东面甲天下商圈。

由于桂林市的城市市政规划无延续性，加上2011年提交的三个规划都被国务院驳回。从整体规划而言，桂林市商圈格局缺乏政府的有效引导，且缺乏大品牌、大商家的进驻，导致整个桂林市的商业状况，处于一个较无序状态。

2、商铺经历2003、2008两个疲软期：

2003年，十字街商圈商铺严重贬值，南方大厦、温州商会大厦、点歌台大楼商业部分无人问津、门可罗雀，商铺市场陷入低迷期，此负面影响一直延续到2005年初。由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想一点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有一家二楼商铺经营成功的。

现状：

中山路段写字楼均欠缺停车位，部分层高较低或采光通风差。

甲天下广场段、三里店大圆盘段多为普通电梯住宅改为商业办公，物管较差。 3、市区案例分析： A、盛景中心：

1、租金情况：位于漓东高新区内骖鸾路；中山路段写字楼租40-80元/㎡/月，七星区板块25～50元/㎡/月。

2、销售情况：“盛景中心”目前商业开发市场上唯一以写字楼标准建造的项目，总建约4.6万㎡，自2007年底开始销售至今，销售率约达65%，目前销售均价约6500元/㎡。意向购买客户较少，销售速度非常缓慢。

B、酒店现状： 1、酒店数量：

上千家酒店，其中五星级5家；四星级7家；三星级200家； 2、酒店分布特点：

五星级酒店基本位于漓江畔；

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