歙县经济技术开发区（东区）控制性详细规划说明(2)

为一”的可能性。借鉴相近城市的经验，建议将地块作意向性划分： 标准厂房的地块可按0.3—2ha划分，独立厂房可按2—10ha划分。 ——仓储用地

工业区的仓储用地与工业用地有紧密联系，规划将仓储用地分为一般性的仓储用地和物流发展用地。由于仓储用地占地较大，所以地块基本按道路划分，一般为4－7ha。

——商业、金融、文化娱乐等地块 该类用地的地块按0.3—1.0ha划分。 ——居住用地

该类用地主要考虑地块现状及与周边的结合关系，规划用地按5－10ha划分。 2. 土地使用兼容性

本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管部门批准。规划也允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，其建设项目必须符合《土地相兼性表》的规定。规划还允许在开发建设中，对划分的地块进行合并和细分，特别是在成片开发建设过程中由于特殊情况，允许合并部分地块，但同样必须作调整规划并报规划主管部门申请批准。地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，同时不能导致规划区内各类配套设施的减少和变革。

表1：土地使用兼容性表

土地分类 5

R C 建筑分类 建筑住中单公小小邮储小小小小行商医大小市社一二政型型型型型区型小R分类 学身、宿幼宅 ▲ 托 舍 寓 〇 服农电蓄体文医商政业写疗业育化卫服生务办字设设设设务贸设市施 ▲ 场 ▲ 所 〇 所 〇 施 ▲ 施 ▲ 施 ▲ 施 ▲ 公 楼 院 综型公停类类工工用合仓设车市场 库 施 场 业 业 1 R▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 〇 〇 ▲ ▲ ▲ ▲ 〇 〇 〇 2 C ▲ 〇 1 C 〇 ▲ 〇 ▲ ▲ 〇 ▲ 〇 ▲ 〇 〇 2 C ▲ ▲ 〇 〇 〇 会注：▲为允许设置；〇有条件地允许设置；其余为不允许设置。

3．土地使用强度控制指标

规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。

——规定性指标：包括用地性质、建筑密度、建筑限高、绿地率、交通出入口

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方位、建筑后退红线距离等，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。 ——指导性指标：包括容积率、停车泊位、人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩等。

规划分地块提出关于编号、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标，规定地块的出入口方位、建筑后退线、配套设施等要求。具体指标详见分图图则。

4．建筑容量控制

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的景观空间环境，还可以对投资引导，土地使用效率的提高起到积极的作用。建筑容量控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。 公建用地

行政办公用地：参考一般城市办公建筑的开发强度，尽良避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑，容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。

商业服务用地：应根据不同的性质确定其开发强度。一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。

文化娱乐用地：由于是人流大量集聚活动的地方，室内外空间组织也较灵活，建议容积率控制在4.0以下，建筑密度控制在50%以内。

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工业用地

考虑到不同工业用地中工艺流程的特殊性与不确定性，工业用地的容积率仅作为指导性指标加以控制，一类工业控制在1.4，二类用地控制在1.0。建筑密度根据不同的情况区别对待：标准厂房用地≤40%，小型企业用地≤40%，大中型企业用地≤35%。 居住用地

为了给当地居民提供良好的住区环境，并和周边环境保持良好的协调，居住区的容积率控制在1.2以下，建筑密度控制在30％以内。

5. 建筑间距与建筑高度的规定 建筑间距

建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。建筑间距必须符合消防、卫生、交通、日照、救灾、空间关系以及工程管线布置和施工安全等方面的要求。具体规定如下：

——工业厂房之间保证12米以上间距。

——住宅以平行布置为主时，住宅间距大于1:1.2。建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。 建筑限高

建筑高度在满足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，原则上符合下列计算式的规定:H≤W+S

其中：H---沿路建筑高度 W---道路红线宽度 S—建筑后退红线距离

一般建筑高度具体规定如下：厂房以1-3层为主，住宅以4-6层为主，新区中心公共建筑宜控制在8层以下，局部重点地段安排9-16层的小高层，形成丰

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富的城市轮廓线。

6．建筑后退规定

为保证新区的环境质量，规划对建筑后退道路红线的要求较高，建筑后退红线表示建筑物可以建设的最大范围。控制建筑后退线的目的是为了组织地块内部交通、日照、救灾等要求。具体规定见分图图则，实际操作时可在编制的有关技术规定的基础上进行适应调整，但总体原则不变。 7．交通出入口方位

30m的道路上距离交叉口80m的范围内， 14--24m的道路上距离交叉口50m的范围内，严禁设机动车出入口。

8．容积率奖励和补偿规定

为使社会公共设施及用地得到可靠保证，对规划范围内长期免费为社会公益提供开放空间（指除规划规定建设以外提供的公共停车场、公厕、公共绿地等）的单位，可视其贡献大小，给予适当的容积率奖励和补偿（原则上奖励的建筑面积不超过额定面积的20%为宜）。 表2：容积率补偿表

核定建筑容积率 X<1 1≤X<2 2≤X<4 每提供1平方米的有效面积的开放空间， 允许增加建筑面积（平方米） 1.0 1.5 2.0

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