商业地产基础知识100问(5)

91、商业地产分类（按物业产权）

产权物业 :大部分的新建物业 非产权物业: 临建物业或改建商铺

92、商业地产的经营

⑴、 开发商物业、保安、招商和统一经营，管理和商品经营种类的调整。 ⑵、 投资人，对包租到期的商铺进行自己经营或出租经营。

93、商业地产的招商

1、 商业地产离不开商业经营，商业组成是由一个或几个大型的商业体为主力店，围绕其实经营定位

进行散户的招商工作。

2、 商业地产招商的服务最总目的是为提升商业长远经营价值，和固定投资回报的，故商业地产的招

商工作只是商业地产销售时，策略运用的一部分。

3、 租金方面比较低，一般情况下能够达到3%的年回报，就是最好的商业项目。 4、 合同签订年限根据销售宣传和承诺的3年以上的合同年限。 5、 前几年的租金收入会在购买的总房款中扣除。

94、商业地产的回购

1、 回购是商业地产开发商使用的促销手段，说白了是回收。 2、 主要目的是在向投资人灌输产品的稳固收益，

3、 回购的方式是在10年后或20年后，如果投资人感觉所购买的物业没有达到预期的收益，开发企

业采用原价回收或增价回收的一种理财方式。

95、商业地产的投资回报

1、 投资回报的计算方式是，购买物业的总额，在每一年的租金收入的比例， 2、 投资回报的比例从6%——10%之间不等，

3、 回报的收取方式一般采取前3年开发商一次性支付给投资人，之后的几年按照月、季度、半年、

一年的期限，由商业管理公司或开发商支付投资人的回报，

4、 投资回报的比例事先在购买物业的同时已经签订，开发企业租金收取多则盈利，少则亏损。

96、商业地产的活动

1、 活动，动态营销，活动目的：1、营销推广寻找基础点，2、为现场聚集人气，3、为项目带来口

碑传播，4、“小活动大宣传”“小活动大造势”，

2、 活动包括：1、事件制造（新闻发布会，专家论坛、慈善捐赠，画展，才艺比赛），2、专业活动

（车展、房展、各个行业产品展示会），3、演出活动（个人团体演唱会、团体演出、音乐会、拼盘），4、当地风俗节日，政府或民间新兴节日或活动。

3、 活动举办，尽量避免才艺表演、选秀、语言类节目，现场的号召力不强，起不到预想效果， 4、 活动举办的时间不易低于1个半小时，不超过2个半小时，理想时间为1个半——2个小时之

间。

5、 举办地点最好与现场相邻，符合宣传主题，不为活动而活动。

97、商业地产的销售政策

房地产销售过程中销售政策制定是对价格策略的补充，同时也是在销售过程最为直接的促动。因而在制定销售政策时应考虑诸多因素。 制定原则

1、 使最大化促进销售迅速发生，以便资金迅速回收； 2、 最大可能的减轻消费群体的付款压力； 3、 最大可能的激发销售行为； 4、 要在竞争中体现绝对的优势； 5、 要尽可能保证损失最低化；

6、 要形成销售政策良好的群体内部口碑传播；

98、商业地产的付款方式

分为银行按揭、分期付款和一次性付款。 1、银行按揭

按揭已经深入人心，很多客户会选择该类方式。 2、一次性付款

为实现资金的迅速回笼。应鼓励一次性付款，因此对于一次性付款的客户在开盘前三天购房优惠2%，银行按揭贷款优惠1%。

99、商业地产的策划

1、 策划是商业地产销售的灵魂所在，只有卖不出去的策划，没有卖不出去的产品， 2、 策划是遵循项目定位、营销策略、结合项目长短板、和项目特性、区域性进行。

3、 策划思路来源于，项目施工进度、价格体系、销售政策、招商政策、销售进度、宏观调控、政府

干预、现场客户、媒体推广受众群体的反应，开发商资金链等硬性或软性条件进行。

4、 策划是各渠道资源的整合发布，为项目寻找市场定位、经营前景、知名度、认可度、期望值。渠

道有政府、行业、相关行业、提高附加值的企业或团体。

5、 动态营销的运用，包括节日的促销活动，销售现场的氛围营造，开盘或认购期间活动的支持。 6、 一个商业项目的营销策划之路为：1、项目形象塑造，2、销售导入，3、投资客户引导，4、投资

群体教育，5、认购蓄水，6、认购，7、开盘强势蓄水，8、开盘，9、开盘后一周的强势维护，10、事件营销、活动营销，11、促销策略，12，尾盘销售。

100、商业地产的营销推广

整体节奏安排至开盘为6大连接点，（1、正式进驻项目，2、市场渗透工作，3、销售导入，4、认购，5、开盘，6、促销期）

以上房地产名词解释供参考。欢迎纠错、补充、完善。

［总编室商用频道］2010-7-19

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