商业地产基础知识100问

商业地产基础知识100问

1、 房地产 ...................................................................................................................... 4 2、 房地产的三种存在形态 .......................................................................................... 4 3、 房地产的特征 .......................................................................................................... 4 4、 房地产市场结构 ...................................................................................................... 4 5、 房地产开发 .............................................................................................................. 4 6、 土地使用权 .............................................................................................................. 5 7、 土地使用权出让 ...................................................................................................... 5 8、 土地使用权获得的方式 .......................................................................................... 5 9、 土地使用年限 .......................................................................................................... 5 10、 租赁权 .................................................................................................................... 6 11、 商业地产 ................................................................................................................ 6 12、 商业地产的使用权限 ............................................................................................ 6 13、 商业地产的技术指标 ............................................................................................ 6 14、 综合商圈 ................................................................................................................ 6 15、 专业市场 ................................................................................................................ 6 16、 社区商业 ................................................................................................................ 7 17、 新区商业 ................................................................................................................ 7 18、 建材种类 ................................................................................................................ 7 19、 开间面积 ................................................................................................................ 7 20、 商品房的预售制度：五证二书............................................................................. 7 21、 预售房的条件 ........................................................................................................ 7 22、 建筑密度 ................................................................................................................ 7 23、 道路红线 ................................................................................................................ 8 24、 建筑红线 ................................................................................................................ 8 25、 建筑间距 ................................................................................................................ 8 26、 占地面积 ................................................................................................................ 8 27、 建筑面积 ................................................................................................................ 8 28、 得房率(公摊) .......................................................................................................... 8 29、 套内建筑面积 ........................................................................................................ 8 30、 容积率 .................................................................................................................... 8 31、 绿化率 .................................................................................................................... 9 32、 开间 ........................................................................................................................ 9 33、 进深 ........................................................................................................................ 9 34、 层高 ........................................................................................................................ 9 35、 净高 ........................................................................................................................ 9 36、 跃层式商品房 ........................................................................................................ 9 37、 房屋的耐用年限 .................................................................................................... 9 38、 能源系统 ................................................................................................................ 9 39、 承重墙 .................................................................................................................. 10 40、 非承重墙 .............................................................................................................. 10

41、 楼花 ...................................................................................................................... 10 42、 炒楼花 .................................................................................................................. 10 43、 低层 ...................................................................................................................... 10 44、 多层 ...................................................................................................................... 10 45、 小高层 .................................................................................................................. 10 46、 高层 ...................................................................................................................... 10 47、 超高层 .................................................................................................................. 11 48、 期房 ...................................................................................................................... 11 49、 准现房 .................................................................................................................. 11 50、 现房 ...................................................................................................................... 11 51、 二手房 .................................................................................................................. 11 52、 尾房 ...................................................................................................................... 11 53、 烂尾楼 .................................................................................................................. 11 54、 定金 ...................................................................................................................... 12 55、 订金 ...................................................................................................................... 12 56、 纯办公楼 .............................................................................................................. 12 57、 综合楼 .................................................................................................................. 12 58、 商住住宅 .............................................................................................................. 12 59、 SHOPPINGMALL ............................................................................................... 12 60、 店面 ...................................................................................................................... 12 61、 物业管理 .............................................................................................................. 12 62、 银行按揭 .............................................................................................................. 13 63、 起价 ...................................................................................................................... 13 64、 均价 ...................................................................................................................... 13 65、 商铺类型 .............................................................................................................. 13 66、 租金 ...................................................................................................................... 13 67、 投资回报 .............................................................................................................. 13 68、 写字楼级别 .......................................................................................................... 13 69、 商圈 ...................................................................................................................... 14 70、 顶级物业(国际写字楼) ........................................................................................ 14 71、 高档物业(甲级写字楼) ........................................................................................ 15 72、 中档物业(乙级写字楼) ........................................................................................ 15 73、 低档物业(丙级写字楼) ........................................................................................ 16 74、 5A (智能化) .......................................................................................................... 16 75、 3A (智能化) .......................................................................................................... 16 76、 5A级写字楼 ........................................................................................................ 17 77、 商业街商铺 .......................................................................................................... 17 78、 市场类商铺 .......................................................................................................... 18 79、 社区商铺 .............................................................................................................. 18 80、 住宅底层商铺 ...................................................................................................... 18 81、 百货商场、购物中心商铺 .................................................................................. 19 82、 商务楼、写字楼商铺 .......................................................................................... 19 83、 交通设施商铺 ...................................................................................................... 19 84、 商业地产分类（按市场形式）........................................................................... 19

85、 商业地产分类（按物业用途）........................................................................... 19 86、 商业地产分类（按建筑特征）........................................................................... 20 87、 商业地产分类（按物业区位）........................................................................... 20 88、 商业地产分类（按经营方式）........................................................................... 20 89、 商业地产分类（按经营类别）........................................................................... 20 90、 商业地产分类（按销售方式）........................................................................... 20 91、 商业地产分类（按物业产权）........................................................................... 21 92、 商业地产的经营 .................................................................................................. 21 93、 商业地产的招商 .................................................................................................. 21 94、 商业地产的回购 .................................................................................................. 21 95、 商业地产的投资回报 .......................................................................................... 21 96、 商业地产的活动 .................................................................................................. 22 97、 商业地产的销售政策 .......................................................................................... 22 98、 商业地产的付款方式 .......................................................................................... 22 99、 商业地产的策划 .................................................................................................. 23 100、 商业地产的营销推广 ........................................................................................ 23

1、房地产

指房产和地产的总称（又称不动产）。房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

2、房地产的三种存在形态

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

3、房地产的特征

1） 房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； 2） 房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； 3） 房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

4） 房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）。

4、房地产市场结构

市场称谓 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 市场主体 政府、开发企业（投资者） 市场客体 交易方式 国有土地使用权 拍卖、招标、协议 增量商品房 出售、出租等 存量商品房、已售旧公房、私房 买卖、租赁、交换等 开发企业、业主 三级市场 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 业主 5、房地产开发

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点

选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

1） 土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

2） 房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

3） 房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

4） 房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。

6、土地使用权

土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。两种形式：集体所有制和国家所有制。集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

7、土地使用权出让

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

8、土地使用权获得的方式

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）。

9、土地使用年限

土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

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