赣州市房地产市场调查报告 - 图文(6)

该区域处于政府规划的“南延”方向，基于火车站及沙河工业园区所带来的发展后劲，该区域内房地产开发也迎来快速发展的时期，目前区域内已经建成较多高品质的楼盘，但大多数都集中于沿江一线，其他整体以中低端居多。随着沙河工业园区的发展和火车站带来的高人流影响，未来区域内房地产开发前景较好。

5、周边零星小板块 （1）区域范围：

赣江、贡江东岸与西西区域，火车站以南峰山区域 （2）代表楼盘：

跨越〃帝怡江景、兰亭半岛、时间公园等 （4）综述：

这些区域发展还未成熟，水西、水东片区属于城市边缘老旧地区，遗存有大量民房或城中村，基础设施较落后。但由于滨江优势以吸引众多开发商的目光，未来开发将进入扩容提质阶段。峰山组团目前处于开发前期阶段，区域内楼盘稀少，但政府规划未来是以生态居住和旅游为主，有望带动旅游地产的兴旺。

（三）板块对比分析 1、各板块现状对比分析

区域 河套老城区 地段 章贡区，城市中北部 自然资源 东西北三面均临江，北部三角洲大型公园 中部有城市中央公园 杨梅渡公园、章江江景 临章江 配套 开发强度 各种市政、生活人口密集，楼盘密度配套齐全，拥有大，但不存在占地面大量商业网点。 积太大的项目。 政府很重视，配套较好，交通方便。 生活配套与市政配套逐步完善中。 依托火车站，配套较完善 房地产投资额大，开发强度大。开发建设速度快 以高新技术工业开发为主，开发强度较大。 与沙河工业园区协调配套发展，总体开发城市西南部，章江章江新区 三面围合区域。 城市中西部，章江以东 城市中南部，火车站以北区域，沙河开发区 站北区 26

工业园区以东 强度适中 分析：

通过与其他各区域的现状对比来看，章江新区无疑是未来房地产开发的热点、重点地区，而且其地位是唯一的。

未来政府各职能部门也将陆续迁入章江新区，将加速推动章江新区发展成为城市核心区。与之对应的大量住房需求与人口转移安臵将为章江新区带来巨大的发展前景。

2、各区域产品对比分析 板块 河套老城区 楼盘规模 中小盘为主 楼盘档次 中高档 产品类别 以小高层和高层为主，部分有多层 户型概况 以两房和三房为主 以两房和三房为主，也有不少四房和复式 以两房和三房为主 以两房和三房为主 章江新区 大中小盘均有 以多层与小高层产品为中高档、高档 主，后期小高层、高层比例加大 中低档 中低档为主 以多层与小高层产品为主 以高层和小高层为主 开发区 站北区 多数为中小盘 中小盘为主 分析：

目前各板块开发强度与档次定位不一，河套老城区和开发区开发规模与强度均比较适中，唯独章江新区是赣州市房地产开发的核心热点区域，其特征为：楼盘“规模较大、中高档为主、产品类型丰富”，特别是黄金广场与市政府区域出现中高端楼盘扎堆的现象，章江新区南部区域也是众多楼盘云集，主要是因为处于未来城市发展方向，且滨江地段丰富，开发商纷纷看好区域发展前景。 3、各区域价格对比分析 板块 河套老城区 价格综述 该区域处于现在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于规划及设施的落后性，前景不好，目前区域住宅均价近6000-7000元/平方米，滨江地段在27

7000-8000元/平方米之间。 章江新区 本区域作为未来城市发展核心区域，且与旧城区连接方便，交通等配套方便，且有城市中央公园作为依托，东西南面江景均价在8000-10000元/平方米左右。其他地方以配套资源不同处在6000-9000元/平方米之间。 开发区是以高新技术产业为主导的创新区，区域内有杨梅渡、森林公园等自然资源，住宅均价在6000-7000元/平方米之间。 该区域紧接火车站，依托于火车站商圈和沙河工业园区等支撑，加上西边靠章江，住宅均价在6500-8000元/平方米之间。 开发区 站北区 分析：

? 整体而言，目前章江新区总体价格在所有板块中是最高的，这得益于其

板块未来强劲的发展潜力，再加上其江景资源丰富，市政府周边高档住宅均价更是在万元之上。

? 而河套老城区在配套方面较好，价格方面仅次于章江新区。

? 其他各版块发展不一，但滨江楼盘均价普遍要较非滨江楼盘高800-1000

元。

4、各板块发展趋势对比分析 板块 河套老城区 发展趋势预测 老城区发展逐步饱和，发展将会较缓慢，但本区域由于市政配套与生活配套的相当完善，拥有优良景观资源的楼盘将具有较大的市场空间。 随着政府功能部门的南迁，未来城市中心将转移至章江新区，形成以章江新区为中间地段，创新区和老城区为两头的轴状发展局面。章江新区将打造为城市核心区域，城市CBD商务中心区，未来发展潜力巨大。 未来的前景看好，作为高新技术及创新区，生活配套设施将逐步得到完善。将形成较完善的功能区域。 本区作为火车站物流等配套规划，区内规划较好，近期众多楼盘的相继开发，随着配套的完善，人气逐步聚集，发展前景将看好。 章江新区 开发区 站北区 分析：

? 在未来的发展过程中，章江新区的发展潜力最大，行政、居住商务中心

的迁入将带来完善的配套设施；

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? 老城区虽然受制于规划和设施落后等限制，但随着旧城改造及升级换

代，未来发展前景依然看好；

? 开发区站北区情况较类似，目前发展相比章江新区较慢，因此在目前市

场竞争中将处于劣势地位，但远期来看前景较好。

三、赣州房地产市场发展趋势分析

1、市场总体趋势

（1）未来市场变化因素大，形势较严峻。

赣州房地产市场从2009年步入上升恢复期，至2010年经历了火爆的市场行情，个别楼盘均价在一年内涨幅甚至翻番，这种非理性的市场需求只是某个特定时期独特现象。在全国范围持续的严厉房产调控政策作用下，2010年年底赣州房地产市场逐渐收紧，未来市场不稳定因素增加，政策风险增大，2011年赣州房产市场形势较严峻。

（2）城市规划利好，将为赣州房地产的发展带来更多的空间

赣州2006-2020年城市总体规划通过了政府审批，未来将建成与南昌南北双中心区域城市，其在政策层面所带来的投资、产业引进与人才引进等均对赣州房地产市场带来了利好消息，从中长期来看，这种历史趋势对于整个城市现代化进程有很大的推动作用，在未来赣州房地产市场前景较明朗，有较大市场空间。

2、价格发展趋势：房价涨幅将在动荡中保持稳定，上涨趋势暂时受限

据赣州市房管局提供的数据显示，2009年赣州市全年住宅销售总套数为8752套，住宅成交总面积为114.59万㎡，全年均价为3443元/㎡。而2010年商品房均价达到了4214元/㎡，在2010年房价疯涨的一年后，赣州房地产市场疯狂的局面终于在国家及地方政府严厉的调控政策下刹住了车，市场价格上涨得到了喘息的机会。2011年年初至今保持了稳定的价格走势。综合政策及市场层面的因素，预计在未来一两年内继续这种趋势，房价上涨压力较大，保持稳定是大势所趋。

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3、房地产市场供应量趋势：2011年住房供应量成倍增加

据《赣州市房地产管理局》统计数据资料，2011年市场供应量将比2010年明显放大，增量达到1.6倍，个中因素是复杂的。主要是2008年经济低落形成的土地供应量偏小，导致2010市场住宅面积供货量减少，再加上2010年通涨以致流通性增加等其他因素，造就了2010赣州房地产市场房价非理性增长。但未来一两年内房地产市场住宅供应量将比正常水平增长60%左右，随着市场供应量明显扩大，其对市场房价的影响将起到较大影响，未来房价将会保持小幅震荡，总体呈稳定态势。

4、产品发展

（1）产品多样化、品质将进一步提升

赣州住宅产品越来越趋向于市场细分的多元化发展，包括建筑风格、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了赣州住宅产品向着多元化方向发展。

近年来较多外来地产品牌陆续进入赣州地产市场，深圳中航地产、福建嘉福地产及广州云星地产等等，既给赣州房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了赣州地产市场的竞争。住宅品质和社区和谐性将会不断提升，尤其是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，赣州房地产将在赣州当地文化的基础上，不可避免地融入许多先进理念，这必然使得赣州房地产的品质得到进一步的提升。

（2）小高层已成为主流，高层为更多人接受。

一则可供开发的土地面积将逐渐减少，提高土地利用率将成为城市规划的重要要求，尤其是在城市中心位臵；二则消费者对多层以上产品的接受度逐渐提高；三则消费者对楼间距、社区景观要求越来越高。通过拉高层数，从而增加楼间距和增大绿化景观面积的方式将为更多开发商采用，预计今后更多房地产项目将以小高层为开发主流，高层产品也将越来越为客户所接受。

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