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锦 绣 江 南 策 划 案 第一部分：市场分析 一、房地产宏观调控效果显著，5 月全国土地开发面积增幅剧降 1-5月，全国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。其中，商品住宅完成投资2521亿元，同比增长32.2％；办公楼投资192亿元，增长42.9％；商业营业用房投资458亿元，增长38.7％。同期，全国累计完成房屋竣工面积7084万平方米，同比增长21.4％，增幅比去年同期低20个百分点；销售面积8310万平方米，同比增长30.9％。商品房平均售价为2708元/平方米，同比增长10.7％，增幅比去年同期提高3.7个百分点。商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。 1-5月，全国完成开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8％，低于去年同期22.1个百分点；本年购臵土地面积12380万平方米，同比增长9.8％，增幅比去年同期回落46.9个百分点。5月当月，全国完成土地购臵面积2888万平方米，同比下降19.5％。其中，东部地区下降29.5％，西部地区下降28％。 统计数字表明，全国房地产投资增幅继续下降，而土地开发面积和购臵面积增幅下降速度尤快。土地开发面积和购臵面积增幅的急剧下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。这表明国家对房地产业的宏观调控政策已经取得显著效果。 5月中旬，央行发布今年第一季度的货币政策执行报告，明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。今年一季度宏观经济数据显示，固定资产投资增长43％，物价水平上涨2.8％。分析人士据此提出，固定资产投资增长过快，通货膨胀压力没有得到缓解，央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策。加息意味着开发商、购房者资金成本的提高， 经人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点。业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。日前，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上。与此同时，银监会也加强了对房产信托的监管力度。4月25日存款准备金率政策正式实施，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗。 这次金融政策和土地政策的结合度是前所未有的。从别墅土地停批开始，首先从土地的高端产品开始，逐步的调整开始扩大到园区、大学城，调控的节奏和步骤也是非常清晰的。目前的金融政策将会对供给产生影响，也会对需求产生影响。但相对来说，对供给的影响会更大；国家整体房地产政策是对高端供给产生从紧影响，对中低端供给适度从松。 房地产市场下半年将会出现三个发展趋势： 一是房地产业投资增速过快的势头将明显?降温?； 二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展； 三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳。 商品房的大量积压与城市人口缺房少房、豪宅供过于求与经济适用房供不应求、房价居高不下与老百姓收入不高之间的矛盾，将1

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继续困扰着中国地产业。 二、2004年上半年福州房地产市场形势分析 今年上半年，在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，福州房地产市场运行呈现开发投资稳健增长、商品房供求两旺、空臵率下降、房价稳中有升的态势： （一）、房地产开发投资继续保持快速增长，增速过猛势头得到遏制 1-6月全市完成房地产开发投资94.4亿元，占全社会固定资产投资的42%，与去年同期相比增长48.2%，增幅比一季度回落13个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。其中住宅投资57.2亿元，占投资总量的60.6%，增长66.8%。经济适用房完成建设投资4800万元。 1-6月全市商品房施工面积1716万平方米，同比增长25.2%，其中商品住宅施工面积1442万平方米，占总施工面积的84%，比增29%；办公楼施工面积66.3万平方米，同比下降18.4%；商业用房施工面积121万平方米，比增5.9%。商品房开发结构合理，住宅开发仍为主导。经济适用房施工18.79万平方米。 受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放缓。1-6月份全市商品房新开工面积213.3万平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新开工面积192.9万平方米，同比下降28.8%；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降67.8%；商业用房10.5万平方米，同比下降26.6%。经济适用房新开工13.79万平方米。 商品房竣工面积140.6万平方米，同比增长3.5%，其中商品住宅竣工115.3万平方米，同比下降4.6%；办公楼竣工面积3.24万平方米，同比增长260%；商业用房13.3万平方米，同比增长81.9%。经济适用房竣工5万平方米。 1-6月份开发商购臵土地面积239.6万平方米，同比增长24.3%，土地购臵费22.8亿元，同比增长80.5%。上半年经营性土地出让面积1448.79亩，土地出让金额26.6亿元，平均每亩地价183.6万元。 城市房屋拆迁规模得到控制。上半年共审批拆迁项目25个，比去年同期减少39%，拆除房屋建筑面积84.24万平方米，比去年同期减少15.4%，一次性安臵率达75.6%。 （二）房地产市场供需两旺，供应量与需求量基本平衡 上半年全市共批准商品房预售许可项目139起，批准商品房预售面积354.58万平方米；其中福州市区批准商品房预售许可项目134起，批准商品房预售面积347.82万平方米，供应结构基本合理（详见表一）。 表一：福州市区新批准预售商品房物业类型构成表 物业类别 住宅 面积(万平方米) 286.93 2

所占比例（％） 82.49 与去年同期相比（%） 72.12 福建福煤房地产开发有限公司 锦绣江南策划案

商业用房 写字楼 车位 其他 合计 15.06 2.20 34.10 9.53 347.82 4.33 0.63 9.81 2.74 100 －31.95 －86.78 227.88 －58.8 45.53 商品房销售继续保持旺盛势头。1－6月全市商品房销售合同登记35319宗，面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积多出58.56万平方米，需求量略高于供应量，预售合同登记金额127.42亿元 (详见表二) ，分别比去年同期上涨了67.23％、59.28％、79.67％。其中商品住宅销售合同登记27137宗，面积348.37万平方米，金额99.05亿元。今年的登记量超过了供应量，说明今年市场需求异常旺盛的特点。其原因是，上半年，特别是第一季度，在温州人购房的带动下，市场需求有些透支，一部分未来时段的需求被提前释放。 表二:1-6月全市商品房合同登记统计表 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 合计 宗数（宗） 5817 4778 6453 7192 4608 6471 35319 面积（万平方米） 63.00 53.3 70.51 88.43 58.95 78.95 413.14 金额（万元） 195546 156064 213506 266547 180550 261987 1274200 商品房开发的热点在新区，金山、鼓山和五四北成为三大集中区域，其开发量占了全市商品房开发量的一半以上。上半年，这三大新区的商品房预售批准量为184.14万平方米，占了商品房供应总量的52.94%。这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在我市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域。相比去年，平均房价增长超过300元/平方米，涨幅超过10%。鼓山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2500-2600元/平方米，去年同期为2000-2200元/平方米。金山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2400-2500元/平方米，去年同期2000元/平方米左右。五四北新区，今年上半年商品住宅平均交易价格2500-2600元/平方米，去年同期2200-2300/平方米。 金山新区、鼓山新区和五四北新区也是今年以温州为代表的外地人在福州市购房的重点区域和房价涨幅最大的区域，今年福州上3

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半年房价涨了5.2%，主要就是新区房价上涨因素促成的，而去年一年福州房价也就是涨了13元/平方米。 非市区对象成为我市购房的主体。福州城市正处于高速扩张中，按照规划，我市人口将从现在的200万人发展到2020年的350万人。这一城市扩张从人口增长来讲，将以机械增长为主（包括农村城镇化）、自然增长为辅，将有越来越多的人通过购房、投资等方式进入我市。表现在房地产需求结构上，市区以外的外地人购房将不断取代本地人成为我市购房需求的主力。今年上半年，外地人（购房时户口不在市区），包括本市辖县、本省其他地市、外省以及港澳台和外籍人士在榕购房的合同登记量为14042宗、面积170.82万平方米，金额55.25亿元，分别占同期我市商品房合同登记总量的42.31%、44.9%、和45.44%，即40-50%的水平。 商品房空臵面积继续减少。上半年商品房空臵面积67.9万平方米，同比下降31%，其中住宅31.7万平方米，同比下降13.6%，办公楼10.5万平方米，同比下降51.2%，商业用房20.9万平方米，同比下降5.9%。 福州市房地产市场运行是健康、理性的，房地产发展的总体态势符合中央宏观调控的有关精神。 四大原因造成新区房价涨得快 首先是与整个市场的供应量有关，随着市区土地供应量的日益减少，这两三年来，福州土地的投放量基本都是以新区为主，相反，市区的房子则少得多，而且价格也要比新区的要高得多。同时新区成规模的开发也吸引了大量的人气，居住条件日趋成熟，价格上升的也就比较快了。 其次，对于福州新区房价的上涨原因不能不提温州炒房团的作用，从某种程度上讲，今年上半年新区的房价能有今天的水平与温州炒房团是有直接的关系，是他们的大量介入购买直接刺激了新区房价的抬升。应当对福州楼市在温州炒房团退出后可能存在一个较长的调整冷却期保持冷静客观的心态。 第三，今年新区的房价快速上扬与福州整个土地房地产市场的行情不无关系。今年以来，福州房地产土地市场可谓?火气冲天?，极其火爆，以金山新区的土地为例，去年基本平均在80万元/亩左右，特别好的也就是100万元/亩，但今年整个行情出现井喷，上个月福州土地拍卖金山一块，位臵不怎么样的地今年都卖到了140万元/亩，这也让开发商们看到了市场一种不可逆转的势头是房价肯定还要往上涨。 第四，产品品质的提高以及建材价格的上涨等也是涨价的原因。 （三）、存在问题 种种数据显示，福州房地产市场运行是健康、理性的，发展的总体态势符合中央宏观调控的有关精神，但其中存在的一些问题则不容忽视： 1．商品房在建施工量偏大。商品房在建工程量是上半年商品房批准销售量的4.84倍，是上半年商品房竣工量的12.2倍。 2．房地产供求结构性矛盾仍然存在，适合中低收入家庭需求的楼盘偏少。温州炒房团等人为恶意炒高房价，不利于楼市的正常运行，同时也间接提前释放了福州的潜在购买力，不利于未来一段时间内楼市的正常发展。 3．地价上涨过快。今年上半年比去年下半年上涨约40％，一些开发商盲目跟风，造成地价飙升。如工业路原罐头厂11.58亩的4

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地块，每亩单价393万元，折成楼面地价近2400元／平方米。六一路原闽星鞋厂旧址地块，每亩地价高达427万元。 4．售后入住率有降低趋势。据抽样调查表明，一些新区的楼盘入住率低，一般在50％左右。 5．住房二级市场发展不够平衡，仍受一些政策的影响，交易量与一手房差距较大。二手房价格上升太快，涨幅超过一手房，一些二手房业主期望值太高，有待价而沽、惜售的现象；划拨地的房产转让受不能办理土地证的影响，造成房产证已过户而土地证无法办理；二手房交易增值部分的所得税20％的税率太高也影响二级市场发展。 6．住宅产业粗放型发展的格局没有根本改变，不利于带动相关产业的技术进步，不利于可持续发展战略在住宅产业的顺利实施。 （四）、下半年将呈现五大趋势 上半年福州楼市的繁荣发展令人振奋，而下半年的楼市仍将在健康、有序的轨道中运行，并且将呈现出五大趋势。 一是住房潜在需求仍将保持在较高位运转，但消费增速放慢。根据 \大福州\规划，到2010年全市国内生产毛额将实现3000亿元，到2020年中心城市人口达到325万。从国际的发展经验和规律来看，我市目前的经济快速发展、城市化加速推进，正是居民对住房消费较为旺盛的时期。另一方面，随着银根紧缩、加上房地产开发项目及住房消费贷款受限制，会使房地产需求释放减缓。 二是土地和金融调控，将对市场供给产生一定影响。禁止农用地转非农用地、项目存款准备金率、房地产企业项目资本金的提高，将会减少房地产开发投资规模和房地产新开工项目数量，从而影响市场的有效供给。 三是房价总体保持上升，但增速将有所放慢。房地产规模控制后，住房供应量将有所减少，而市场本身却又有旺盛需求，房地产市场供求矛盾在较长一段时间内仍将较为突出，住房价格仍有上升空间。但随着经济适用房开发力度的加大，供需矛盾会得到缓解，房价涨幅不会像年初那样增幅过大。总体稳中有升。 四是房地产企业组织结构将得到调整、房地产企业将得到整合。目前，我市有资质的房地产开发企业约 550 家，平均注册资金1500万元。其中800万元以下的占到了85％，拥有一、二级资质的房地产开发企业不上20家。那些实力偏弱的房企将随着金融调控力度的加大及土地供应的控制，被淘汰出局。而投资合作、利用外资和外资合作的企业将不断增多。同时，房企将更注重企业形象和品牌的建设。 五是房地产企业和购房者对未来市场走势和价格预期将逐步回归理性。宏观调控带来的资金压力和市场风险，使开发企业在定价时会更多考虑加快资金周转从而使房价更趋合理；购房者等待和观望的心理增加，购房时将更加理性。 三、区域市场分析 香江明珠 近186亩，3200元/m2 5

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