模、品牌优势初步形成，商品房质量提高。 2．4、二手市场发展势头良好
根据房地产使用权让渡关系以及交易层次上的不同，房地产市场 可以分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是指在土地所 有权与使用权相分离的基础上，国家与土地经营者之间的土地使用 权有偿有限的让渡关系：二级市场是指房地产开发企业与房地产使 用者之间的交易市场，俗称一手市场；三级市场是存量房地产的交 易市场，俗称二手市场。二手市场的繁荣促进一手市场的发展，只 有二手市场活跃了，才会有更多的人投资一手市场，促进商品房的 流通，使房地产市场全面走向活跃。激活房地产三级市场(二手市 场)，就能从根本上促使房地产市场走向繁荣。一个成熟的房地产市 场，应该是一级市场得到有效控制以存量流动为主，租售并举，消 费与投资互相促进的市场。搞活二手市场，不仅可以使存量房本身 活起来，而且能发挥一手、二手市场的联动效应，带动一手市场的 发展。近几年，广州市二手市场发展势头良好，二手市场交易量逐 年增加，已经成为广州房地产市场一个重要的组成部分，主要有下 面几个特点：
第一，二手市场的发展水平较高。广州是一个对外开放非常发达 的大都市，市场经济发达，非传统经济属性机构比重大，房地产市场发展迅速。随着改革开放政策的实施，七十年代末八十年代初， 广州开始出现了商品房。老百姓购买了商品房后，随着收入的增加 和生活水平的提高，会购买面积更大、位臵更好、环境更加舒适的 商品房，进一步改善居住环境，提升生活质量，同时把原来的商品
房出售或出租，通过变现收回资金或者租出去获得资金收入。加上 近几年，广州房地产市场发展迅速，商品房交易活跃，已经积累了 大量的存量商品房，房改房的上市进一步促进了二手市场的发展。 随着城市住房制度的改革，房改让许多职工拥有了自己的房改房， 随着生活条件的改善，许多职工会购买更好的商品房，同时把已拥 有产权的房改房卖出去或者用来出租。另外，广州靠近香港，商品 化程度较高，人们的投资意识强，有钱了爱买物业保值，部分市民 已是几次臵业，手上有好几套房，主要是换房，卖出一套还会再买 一套，部分市民倾向于换更好房子，还有的人是多买几套专用来出 租作投资。所以广州二手市场的发展水平相对较高。
第二，外来人口的涌入促进了二手市场的发展。广州是一个非常 开放的城市，经济的发展吸引了大量的外来人口。一方面。多数刚 来广州的外地人收入较低，又缺少丰厚的积蓄，难以一下子就购买 商品房来解决居住问题；另一方面，许多外地人都是抱着?广州赚 钱内地花?的心态来广州谋生，他们的根仍然留在家乡，所以大多 数外地人都是靠租房来解决居住问题，对城市次中心区、近郊和城 乡结合部的二手房有较大的需求，近年来，天河的石牌东、员村、 棠下、东圃和海珠区的赤岗、新港西，白云区的机场路、新市一带，有大量的外来人口去租房。
第三，交易量稳步增长。广州房地产市场是全国最具活力的市场 之一，尤其是二手市场较为活跃，交易量稳步增长，发展空间和潜 力较大。1999年，广州市的二手房交易面积达63．05万平方米，成 交金额为30．97亿元，分别比1998年增长57．04％、31．‘79％，
二手交
易面积占房屋交易总面积693．69万平方米的比重为9．09％。2000年
上半年，二手房的交易面积达47．63万平方米，成交金额为21．55亿
元，分别比99年同期增加95．57％和63．65％，二手楼交易面积占房
屋总交易面积(308．93万平方米)的15．42％@。随着经济的发展， 二手写字楼和商业物业的租售需求量进一步扩大，也促进了二手市 场的活跃。广州市二手物业交易面积不断增加，二手市场具有较大 的发展空间和市场潜力。市政府减免契税、缩短交易程序、提高工 作效率，金融支持力度加大，提供了二手按揭，房改房的上市也进 一步推动了二手市场的发展。
第四，二手市场的范围不断扩大。早期二手商品房较多的区域是 东山区的淘金路和天河区的天河东一带，如今范围扩大到荔湾区、 海珠区和番禺洛溪一带，目前广州市二手交易活跃的楼盘有：荔湾 区的嘉和苑、荔湾广场、富力广场，东山区的淘金花园、锦城花园 和华侨乐园，天河北的朝晖苑、名雅苑、嘉恰苑、侨怡苑、荟雅苑 和天誉花园，海珠区的海珠半岛花园、信和广场、江南雅居，洛溪 的丽江花园、洛溪新城。随着社会的不断发展，人民生活水平不断 提高，市民改善居住环境的能力不断增强，对住房的要求不断提高，换房会越来越多，二手市场会有更加广阔的前景。 2．5、房地产市场法规建设加快
广州市房地产市场多年来保持了快速、稳定、健康发展的势头， 商品房成交活跃，市场秩序逐步转好，房地产市场逐步走向良性发 展的轨道，其中的一个重要原因是多年来广州市制定了一套较为齐 全的政策法规。
近年来房地产市场总体上供大于求，已进入买方市场；在供大于 求、结构性矛盾突出的情况下，供求关系促使楼价下调；楼价的下 调使房地产市场竞争更加激烈，房地产业已进入微利时代，房地产 企业的外部环境更加严峻，另外，房地产市场存在着一些不合法、 不规范的行为。这就需要政府加强宏观调控，完善房地产市场的游 戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争 的机制，给投资者一个良好的市场环境。近年来，广州市制定了一 系列的房地产法规，制定了包括土地管理、房地产权属、房地产开 发、房地产转让、租赁和抵押、房地产中介、房地产税费和价格、 城市房屋拆迁、物业管理、住房制度改革、城市规划管理等政策法 规，对土地的供应、闲臵土地的回收、商品房的预售、房改房上市 等作了明确的规定。
市场竞争的加剧需要政府来加强法制化管理，通过完善房地产市 场法规，建立和完善房地产市场体制，形成房地产市场运行机制， 为房地产企业创造良好的市场环境；为企业创造平等竞争的市场环 境，防止企业垄断，促进房地产企业微观搞活；加强市场信息的流通，引导商品房的生产和流通，使房地产市场稳步发展。 3、广州市房地产市场存在的问题及其成因 3．1、商品房空臵严重，结构性矛盾突出
由于房地产投资开发利润相对较高，加上改革开放初期房地产市 场供不应求，房地产价格猛升，吸引了大量的资金投资到房地产开 发建设中去，特别是92年到95年，大量的房地产项目开工建设， 建设了一些设计落后、户型不合理、配套设旌不完善的商品房，火 柴盒式、没有特色、通风采光不好的住宅普遍存在，结果是造成了 了大量的积压空臵商品房。从1995年到今年上半年，广州市商品房 预售批出量共为3364．01万平方米。成交量共2309．1万平方米，批
出量比成交量共多出1054．9l万平方米@。写字楼、大中型商业用房、 设计不好的住宅空臵较为严重。大量空臵的商品房沉淀着巨额的不 良资产，增加了防范金融风险的难度，危害了金融体系的正常运行， 对国民经济的运行存在着很大的威胁，另外，大量的空臵商品房也 阻碍房地产市场的健康发展。 商品房空臵的原因很多，主要有：
第一，九十年代初期，政府对房地产市场调控乏力，土地市场严 重失控，是导致商品房空臵的首要原因。广州市目前已批出的规划 红线面积和已办理出让的可供开发的土地面积近3000万平方米，按 平均容积率2计算，可建住宅建筑面积6000万多平方米，按目前广 州市一年成交600万平方米计算，几乎相当于广州市十年的总成交量。
第二、早期的一些开发商市场经济意识淡薄，盲目开发，决策 失误，不了解市场需求，周边配套不完善，房屋设计不合理，不适 应消费者的需求特点，也是造成不少项目空臵的主要原因之一。
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