广州市房地产市场的现状与发展前景(6)

以及华南碧桂园、祈福新村等楼盘都吸引了不少的广州买家，成了 广州市民购房臵业的主要区域，节假日更是睇楼市民不断，受到追 求空气清新、环境优美、生活空间大的市民的追捧，年轻的白领和 中高收入阶层前去购房臵业的为数不少。

住宅郊区化作为一种国际潮流，主要起源于第二次世界大战结束 后的美国。在战后全力振兴经济的背景下，由于市中心土地资源缺 乏、地价贵，郊区土地资源多、地价较低，而且美国政府通过政策 性贷款及税收优惠等办法鼓励人们到郊区买房，所以形成了大规模 住宅郊区化的浪潮。这股浪潮持续多年，并带动了购物中心、娱乐 中心甚至制造业郊区化的过程，导致大量城市人口外迁，这股浪潮随后扩展到英国、德国、瑞士、挪威等许多欧洲国家，工作在市中 心，居住在郊区，既拥有都市的繁华和方便，又尽享阳光、空气、 鲜花、草地等大自然的恩赐，这种两全其美的生活方式，成为整整 一代欧美青年的理想追求。住宅郊区化必须得到发达的公路交通和 私人汽车拥有率提高等条件的支持。

住宅郊区化作为人类进入后工业社会之后城市化发展过程中出现

的重要现象，有着深刻的社会心理基础。工业文明的出现，使人类 由分散的农村聚集到了城市，迅速创造出巨大的财富，但工业文明 在其迅速发展的过程中，也使人们付出了疏离自然、环境污染等巨 大代价。在信息社会来临之后，满载工业都市文明成果(比如汽车、 家用电器、电脑、现代能源)的都市人群又开始了从都市到乡村的 回归之旅，希望在大自然的怀抱中抚平过度都市化和工业化的创伤。

广州市住宅郊区化趋势的出现与城市自身的发展有密切的联系。 第一，广州市近几年国民经济的增长速度都保持13％左右，市民 的收入稳步增长，购房能力不断增强，许多市民已经有了改善居住 条件和环境的能力，使市民购买郊区住宅成为可能。

第二，城市道路和基础设旆的建设为住宅郊区化提供了条件。这 几年，广州市加快了城市基础设施建设的步伐，修建了许多道路、 桥梁，广州大道的扩宽，地铁一号线、内环路、华南快速干线、广 园东路、番禺大桥的建成通车，城市立体式交通网络初步形成，使 郊区的交通更加便捷，拉近了郊区与市中心区的距离，为城市住宅 郊区化提供了条件。第三，番禺、花都撤市改区增强了郊区楼盘的竞争力，

番禺撒市改区、地铁三号线南至番禺市桥，番禺楼盘又成广州 楼市热点。番禺撤市改区后，住户的交通、水电、通信等生活费用 将会降低，户口也将会归入广州，番禺隶属广州的概念会得到市民 的普遍认同，长期困扰住户的户口、交通和生活费用偏高等问题有 望解决；而且地铁三号线的建设进一步改善番禺的交通条件，与广 州市中心区域的联系将更加紧密；加上由于番禺大型楼盘、名牌楼 盘多，许多楼盘的发展商实力较强，楼盘的规划设计、园林绿化、 生活配套等做得不错，楼盘的竞争力进一步提升，其?广州后花园? 的地位得到进一步加强。

第四，年轻人喜欢到郊区买楼。一方面由于郊区楼盘空气清新、 环境优雅，符合现代都市人想远离环境污染、回归大自然的强烈愿 望：另一方面，随着市民生活水平的提高，居住习惯逐步改变，市

区工作、郊区生活逐渐得到部分市民的认同，许多年轻人特别是高 薪白领接触的信息多，思维活跃，居住观念新，喜欢到郊区居住； 加上番禺、花都撤市改区和地铁三号线的建设给住宅郊区化提供了 更为有利的条件，进一步推动住宅郊区化初步形成。

第五，汽车价格下调给住宅郊区化提供了条件。由于我国即将 加入WT0，今年国产私人小汽车价格已开始下调：加入耵0后，汽 车价格还会进一步下调，私人汽车拥有量将会大大增加，交通更加 便捷，从而吸引更多的广州市民到郊区买楼，进一步推动住宅郊区 化和城市空心化，促进城市功能的变化和产业结构的调整。 由于郊区地价较低，成本容易控制，在动力机制的驱动下，吸 引许多房地产开发商到郊区投资：同时在房地产市场竞争日趋激烈 的态势下，在郊区开发房地产的规模、价格、环境等竞争优势明显， 加上房地产需求的变化和广州城市自身的发展。以及在国际化潮流 的影响下，广州城市住宅郊区化的趋势初步形成，已经成了广州城 市的特点之一。近几年来番禺楼市的蓬勃发展也带来一些迫切需要 解决的问题，需要能源、交通、通信、大型公园、绿化广场、商业 中心以及文化、娱乐等基础设旌的支持。 2．1．3、广州市房地产市场的供求关系

首先，从总量上看，1995年到今年上半年，广州市商品房预售 批出量共为3364．01万平方米，成交量共2309．1万平方米，批出量

比成交量共多出1054．91万平方米(见表6)。商品房供大于求，积 压空臵严重。虽然99年开始，上市商品房得到了控制，但由于市场

原先已经有大量积压空臵商品房，所以商品房供大于求的矛盾仍相 当突出。

其次，从结构上看，房地产市场结构性矛盾突出。由于房地产 行业利润较高，受利益的吸引，各行各业都来搞房地产，加上98年 8月1日以前，土地通过行政划拨的方式出让，进入房地产开发的 门槛较低，政府缺乏宏观调控，结果是大量批地，造成了大量的闲 臵土地；房地产投资大幅上升，楼盘推出多，大中型商业用房、写 字楼供大于求的情况严重，积压商品房多。

随着市场需求的变化及楼盘规划设计水平的不断提高，原来设计落后、环境较差、交通配套不完善的低素质商品房变得更加不适 合现时市场需求，销售难度更大，而真正适合广大老百姓需要的价 格合理、设计优良、配套完善、环境优雅的质优价廉商品房却严重 不足，市场的结构性矛盾仍然非常突出。适应市场变化，针对老百 姓的需要，提高楼盘的规划设计水平，提高施工质量，提供高素质 的物业管理服务，提供质优价廉、物超所值的高素质商品房，让老 百姓买得放心，住的舒服，安居乐业，使发展商和买家获得双赢， 树立起产品的品牌，走可持续发展的道路，是发展商需要迫切解决 的问题。

表6：广州市商品房供求情况 (数据来源：广州市房地产信息中心) 2．2、广州市房地产市场的价格机制

价格机制是价格高低与供求关系之间相互制约和相互协调的内部 联系，主要通过价格涨落来影响房地产市场的供求关系，同时也反

映了市场主体之间的物质利益关系，其功能在于优化地产资源配臵。 70年代末至1995年以前，商品房供不应求，广州房地产市场 基本上是卖方市场，商品房价格呈上升的态势，各类房屋交易均价 由1992年的每平方米1 350元上升到1995年的5202元，商品房价 格的大幅上升吸引了更多的资金投入到房地产开发投资中去，从而 扭转了房地产市场供不应求的状况

95年到98年，虽然商品房开始供大于求，但由于供求关系对价 格的影响滞后，受惯性的影响，楼价继续上升。

从98年开始，受商品房供大于求的影响，加上经济处于结构性调整阶段，商品房成交价格开始下调(见表7)：而商品房价格的下 调，开发商利润下降，使得商品房的供应有所下降，99年开始，预 售商品房批出量小于商品房成交量，供大于求的矛盾有所缓解。 98年以来广州市商品房价格的下调固然有其社会如宏观经济的 影响等和现实的原因，但主要是供求关系作用的结果。 (1)、新推楼盘低价抢占市场

近年来先后有金碧花园、光大花园、广州碧桂园、荔港南湾、保 利花园、华南碧桂园等大型楼盘陆续推向市场，市场供大于求的矛 盾更加突出，房地产市场竞争加剧，使得价格竞争成为最有效、最 直接的竞争方式，所以许多新推楼盘往往以低价抢占市场，使得价 格竞争更加激烈，拉动楼价进一步下行。 (2)部分积压商品房削价发售

部分积压时间较长的商品房由于是前期设计建造的，不适合现 时买家需要，楼宇空臵时间较长，一方面在巨大的资金回收压力下，

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