广州市房地产市场的现状与发展前景(7)

部分发展商调低利润预期，削价发售，想方设法回笼资金：另一方 面，政府业加大了对积压空臵房处理的力度，降低了积压空臵商品 房的税费，使得积压商品房有降价的空间。一些积压的高档楼盘由 于市场需求发生变化，新推楼盘素质不断提高，降价的幅度较大； 而中低档楼盘由于价格下调的空间相对较小，客户层面也相对较广，表7：积压商品房削价发售 (3)、经济处于结构性调整期

由于我国总体经济处于结构性调整期，消费需求不旺，民间投 资未能有效扩大，部分行业景气下降，社会保障体系不健全，居民 对经济前景不乐观，收入预期偏淡，从而使市民购房臵业更加谨慎， 商品住宅需求难以有效扩大。受宏观经济进入结构性调整期的影响， 近几年，不但上海、北京等大城市的楼价都有较大幅度的下降，广 州市的楼价也开始小幅调整。 (4)、成本下降带动楼价下行

随着发展商开发楼盘的水平不断提升，技术和管理水平进一步提 高，生产效率也相应提高。楼盘开发前的可行性研究作得更加细致， 规划设计更为科学合理，组织管理更加严密有序，新技术、新建筑 材料的应用更加广泛，施工进度进一步加快，成本控制做得更好， 从而使商品房成本下降，房价具备下行的空问。 (5)、发展商降低利润预期

受供求关系矛盾加剧及市场总体利润率下降的影响，发展商调 低利润预期，加快销售速度及资金回笼，促使房价下调。商品房价格的下调影响供求关系，促使房地产市场供求关系趋向

平衡，同时也使市民收入水平偏低和楼价偏高的矛盾有所缓解。房 地产价格机制发挥作用促使房地产市场逐步走向成熟，也有利于房 地产市场的良性发展和房地产资源的优化配臵。 2．3、广州市房地产市场的竞争格局分析

在70年代末到95年，商品房供不应求，广州房地产市场处在卖 方市场，主要是买家之间的竞争，房地产企业争地、争资金，市场 秩序混乱，房地产价格也大幅上升。在动力机制的驱动下，大量的 资金投入到房地产开发中去，从而使房地产开发投资大幅增加，商 品房供应大幅上升，供大于求的格局逐步形成，房地产市场全面进 入买方市场，而且到1998年，商品房成交价格开始下降，房地产业 逐步进入微利时代，外资企业与国内企业、民营企业与国有企业等 各种企业之间形成激烈的竞争，从而对房地产开发经营形成强大的 外在压力。

从1998年8月1日开始，广州市对新增的经营性土地实行公开 招标拍卖制度，加上广州市加大了对闲臵土地进行回收的力度，房 地产开发经营的门槛有所提高。而且近几年商品房推出量大，市场 竞争激烈，房地产企业赖以生存的外部环境较为严峻，从98年起， 商品房售价呈现下跌的趋势，房地产业赢利水平逐年下降。市场竞 争的结果是，房地产企业优胜劣汰，部分规划设计水平不高、市场 定位错误、成本控制不好、经营管理水平不高的房地产开发企业开 发商将会面临淘汰，而一些楼盘规划设计水平高、成本控制较好、经营管理水平较高、综合实力较强的开发企业开始涌现。 (1)、私营、民营房地产企业异军突起

在激烈的市场竞争中，私营、民营房地产企业由于机制灵活， 适应市场变化，产品设计和质量紧跟市场需要，内部管理严格，售 后服务完善，一些竞争力强的私营、民营房地产企业发展势头强劲， 逐步形成自身的品牌和规模优势，碧桂园物业发展有限公司、广州 天力房地产有限公司、广州合生科技园房地产有限公司、侨鑫集团、 广州恒大房地产开发有限公司、城启集团有限公司、广州市升恒房 地产发展有限公司等私营、民营房地产企业异军突起，业绩突出， 私营、民营房地产企业在98-99年度广州房地产30强中就占了33％， 他们开发的广州碧桂园和华南碧桂园、富力广场和富力半岛花园、 华景新城和骏景花园、汇侨新城、金碧花园、侨诚花园和荔港南湾、 翠湖山庄都是在广州房地产市场中富有影响力的楼盘。私营、民营 房地产企业的崛起，活跃了广州的房地产市场，使广州房地产市场 竞争机制日趋完善，有利于提高整个行业的开发建设水平，楼盘的 规划设计、旃工质量和综合素质有了较大的提高，为广州市民提供 了更多的优质商品房，给买家更多的选择，促使广州房地产市场逐 步走向成熟和健康发展。

(2)、外商大量投资广州房地产

广州是华南地区最重要的大城市之一，也是一个市场经济发达、 全面对外开放的南方大都市，具有地缘和众多的华侨优势，随着广 州国民经济的快速发展和改革开放的不断深入，投资环境和有关的政策法规不断完善，而且近年来广州的房地产需求保持了稳定增长 的势头，港澳台商和外国客商越来越多地参与广州市房地产业的开 发。早在1981年，广州市就以我方出土地，港方出资金，建成后房

子分成的方式与外商合作开发东湖新村，首开利用外资进行房地产 开发的先河。同年第一家外资房地产公司——京光(广州)房地产 实业公司成立，到98年底，仅在市区就有中外合资、合作、独资的 房地产公司(包括项目公司)达346家，占全市房地产开发企业的 29．1％。从92到98年，外商在广州房地产投入资金达471．23亿元，

占同期房地产开发总投资的36．28％。

2000年，广州房地产开发进入新的发展周期，广州市房地产利 用外资大幅上升。今年1．7月，外资企业对广州房地产业完成投资51．5

亿元，占广州房地产开发投资的三分之一。目前，注册投资广州房 地产的外资企业有789家，香港新世界集团、恒基集团、廖创兴企 业有限公司、广州番禺祈福新村房地产有限公司等大型外资企业到 广州投资房地产，开发的项目有新世界东逸花园、二沙岛棕柳园、 恒宝华庭、祈福新村等。

外商加盟房地产业的开发，有利于解决城市住房建设资金的不 足，加快了住宅建设步伐，对广州市旧城区的改造和新区的开发发 挥了积极的作用。外商企业投资广州房地产优化了广州房地产投资 结构，带来了先进的技术和设计理念、营销策划手法、经营管理经 验，为广州房地产提供了大量的设计、营销、管理人才，提高了广 州房地产的设计和开发建设水平，加快了广州城市建设的步伐，对改善市民的居住环境和美化市容景观作出了不小的贡献，对广州房 地产市场逐步走向成熟具有重要的意义。

(3)、国有房地产企业进入调整和重组阶段

广州的国有房地产企业为广州的城市建设作出了巨大的贡献，广 州城建总、东华实业、珠江实业、广信地产、广房集团等大型国有 企业，开发了东湖新村、天河新区、五羊新城、江南新村和芳村花 地湾住宅区等大型项目，为广州市民居住环境的改善作出了重大的 贡献。

广州的国有房地产企业在80年代曾一统天下，但近年来，相当 多的国企房地产公司走下坡路，在数量、规模、市场分额等方面都 已大为减少，国有房地产企业越来越不适应房地产市场的要求，国 有企业制度落后、管理混乱、权力寻租现象严重；国有企业存在富 余人员多，就业压力大，养老、医疗、社会负担、上交税费重等问 题：国企自有流动资金少，大部分生产经营资金依赖银行贷款，高 负债经营，债务越滚越大，发展后劲不足；外部环境的巨大变化， 国企由于失去国家计划的保护，原有的经营管理体制不能适应市场 经济，在激烈的市场竞争中处于不利地位。

国有房地产企业只有进行制度创新，实行企业重组和兼并破产， 适应市场变化，建立现代企业制度，才能重新焕发生机。从广州市 城市建设集团有限公司和广房集团的重组后再现活力，珠江实业的 业务重组后上市公司风范又出现了，广州保利房地产开发公司逆境 中崛起，国有房地产企业仍有机会重现昨日辉煌。

在激烈的市场竞争中，各类房地产企业一方面在价格、规模、 成本控制方面进行竞争，另一方面在技术、质量、营销策划和售后 服务等方面进行全方位竞争，房地产企业汰弱流强，大型企业的规

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