当前我国房产税税制存在的问题及改革对策(4)

当前我国房产税税制存在的问题及改革对策

值为100亿元，则下一年度房产税率为1%（1/100*100%=1%）。按照该种制度，“房产税税率在美国大多在1.50%左右，其波动一般不会超出0.80%到3.00%的范围[16]”。这种政策的好处在于各地方政府可以根据自己的经济发展状况以及财政收支情况较为科学地制定税率，也因为是以支定收，所以更能保证征税收入的充分利用。不仅如此，美国的房产税税制设计甚至还考虑到婚姻状况、地理位置等因素。我国的房产税率除了改革地区以外，全国都执行房产余值的1.2%和房屋租金收入的12%的统一税率。然而我国东中西三部经济发展差距较大，各省也有着不同的具体情况，所以我认为我国可借鉴美国政府的做法，在统一的框架下给予各地方政府在一定范围内制定符合自身实际情况的税制的权利。

第三，计税依据采用评估价值，且多种评估方式并存。

房产自身的价值加上土地的价值共同构成了美国的房产价值。美国政府在对房产

价值的评估体系中，根据其用途和性质的区别将房产分为了三个大类，并根据各类房产的特点制定了相应的评估方法。

第一类房产是大型公共建筑类，比如医院、图书馆、学校、体育馆等建筑。对于这一类房产，通常采用成本核算法。在该种方法下，房地产的价值通过原始建造成本和当前折旧情况综合评估得出。该类建筑本身具有公益性质，采用成本核算法有利于其降低纳税负担。

第二类房产是住宅类。对于这一类房产，适宜采用市场比较法。在该种方法下，被评估的房产价值将通过与类似房地产价值的市场价值进行综合比较分析得出，比如房屋楼层、小区环境、交通状况等因素。将相似楼盘已有数据作为参考依据能够大大提高税收效率，节省税收成本。

第三类房产是商用、出租类。对于这一类房产，通常采用收入分析法。在该种方法下，房产价值将根据租金收入情况并结合投资回报率来测算得出。此方法充分结合了房产的经营性质。

以上三种方法并不相互排斥，也可同时使用。相比我国从价计征或从租计征的方式，美国采用的评估方式虽更加合理但也加大了相应的征管成本。因此，美国引入了计算机辅助评估系统CAMA和GIS参与评估工作，大大提高了工作效率。如果我国今后以评估价值取代现有的僵化计税依据，也可引入第三方评估机构以减轻政府的工作压力。

第四，拥有多种减免优惠政策。

美国房产税的征收范围广泛，为了不对公益事业、老弱病残以及低收入群体等造成过重的经济负担，美国政府也制定了一系列的税收优惠减免措施。美国的州政府以及部分地方政府享有制定税收优惠减免政策的权力。

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李连凯，《美日韩三国房产税征收方法对我国的启示》，2013年。

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湖南工业大学本科毕业设计（论文）

美国的公路、公园以及政府用房等免于缴纳房产税。对于居民住房的减免，跟中国类似，是根据拥有住房数量来区分的。居民购买首套房免缴房产税，而后随着房产数量增加征税比例也随之升高。

优惠减免政策中的延期纳税政策是一种人性化设计。该种政策的适用范围限于老人、残疾人等低收入群体。它并不是免去纳税人的纳税义务，而更像是政府发放的一种低息或免息的贷款。此项政策不同于其他减免措施，它并不会增加政府的额外负担，同时也给了纳税人资金周转时间，值得我国参考、借鉴。

4.2其他发达国家及部分发展中国家经验借鉴

在日本和韩国两个亚洲经济最为发达的国家里，房产税收入全部归地方政府所有，并主要用于义务教育、改善环境等公共事业，因此调动了纳税人的积极性。我国应继续坚持将房产税作为地方税，以补充地方政府财政收入。除此以外，两国的房产税征税范围非常广。同时，为了避免对低收入群体造成额外经济负担，还制定了一系列的优惠减免政策。与中国除改革试点城市以外一成不变的税率相比，韩国的税率更具灵活性。“其中农田的税率仅为0.07%，而高尔夫球场等奢侈场所的税率为4%[17]”，这种累进制的税率安排更有利于调节社会财富分配。

印度是世界上仅次于我国的第二大发展中国家，同样亟需解决社会贫富差距的问题，与我国的国情相似。其房产税制度设计值得我们借鉴。在印度，房产税被称为“房屋税”。印度的地方政府主要针对个人居住用房并以房屋和土地为依据征税。其计税依据的选择也较灵活，非经营用的房屋以其建造成本为依据测算。同时，国家机关用地和尚未利用的空地免于缴纳。我认为印度房产税最大的特点在于城市和农村的房屋均要征税，其中针对农村实行单一税率，对城市则根据房屋价值采用累进税率。另外还有澳大利亚、加拿大等国也对农村房屋征税。如果参照这一模式将起到扩充我国房产税税基的作用。

房产税在印度尼西亚是由中央政府来征收的，按照规定大多以房屋或者土地的市价为计税依据。英国、德国等国家为了能客观、合理评估房地产的市价，特别设立了相应的资产评估机构，并配备有评估师等专业人员，以使评估结果准确、工作高效。评估房屋市场价值的工作量巨大是我国的房地产计税依据尚未采用其市场价值的原因之一。因此，我们可以参照其他国家专门设立房地产评估机构或者委托第三方机构来完成这一工作。同时，英国的地方政府下一年度需要征收的房产税额是根据财政预算状况预先确定的。

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彭志华，《美韩两国调控房价的经济政策对我国的启示》，（《涉外税务》2011）。

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第5章 我国房产税税制的改革对策

5.1 推进我国房产税立法，完善房产税法律体系

当前，我国房产税法律体系是由20世纪80年代发布的《房产税暂行条例》和上海、重庆两地的房产税暂行办法构成的。前者年代久远，后者的地方性法规在对个人住房征收房产税的问题上甚至与《暂行条例》中“个人住房免征房产税”的规定相违背。这一情况反映出我国房产税相应的法律架构还不够严谨和完整。我认为如果地方政府确有制定税收办法的权利，就应当在更高层次的法律层级中予以明确，那么现行的《房产税暂行条例》就应当先行修订。

“根据税收法定原则，有关税收的所有基本和一般事项，应当以法律形式明确规定，并不得授权行政机关或由行政机关自行决定[18]”。而当前国家最高行政机关颁布的暂行条例和地方政府颁布的暂行办法均不能与法律相提并论，更不能代替应由法律扮演的角色。在今年3月召开的两会上，财政部部长楼继伟表示将会加快房产税的立法进程。因此，我国全国人大及其常委会应尽快推动房产税的法制建设进程，以法律的形式出台我国的房产税法，为我国房产税征收工作提供坚实的法律基础，以彰显税收的严肃与权威。

5.2扩大税基，并与优惠减免政策相结合

与其他国家尤其与欧美国家相比，我国的房产税收入相对和绝对的数目都相对偏小。我国要想房产税收入有所增加，就应当扩充税基并辅之以相应的优惠减免政策。

首先，扩大房产税税基。

第一，我国应当考虑将农村地区房产纳入房产税征税范围。1986年制定的房产税暂行条例是考虑到农村地区经济贫困、农村居民居住条件恶劣而未将农村地区房产纳入征税范围。现在随着经济社会的进步，我国农村地区居民的居住环境大为改善。甚至某些经济发达地区的农村住房质量和居住环境并不亚于城市。而且当下我国正在推动城镇化进程，现在的农村地区也会逐渐融入城市。将农村地区纳入征收范围也体现了税收公平原则。因此，现在有必要考虑将农村地区纳入征税范围。值得注意的是，我国东西部农村之间差距较大。因此要根据农村与城市发展状况的区别，公平、合理地制定纳税政策。同时，农村住房集中度远低于城市，因此在制定征收政策时必须充分考虑税收征管成本的因素科学制定税收政策。

第二，扩大居民个人住房征收范围。我国的房地产市场经历了高速的扩张期，逐

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沈加佳，《现行房产税制度浅析及改革的几点建议》，（《兵团党校学报》2013年第1期）。

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渐趋于成熟和稳定。为此，我国应将房产税的征收重点转向保有量巨大的存量房上来。只有通过对个人居民住房开征房产税，才能有效遏制房产市场投机及投资性需求，才能让拥有多套住房者承担更高的税负，才能释放出一定量的被囤积的个人住房以增加住房供应量。同时，制定的税收政策不能打击居民的刚性需求和改善性需求。本文不建议采取以住房套数为唯一征收依据的政策。例如，甲一家3口居住在150平米的价值200万元的住房，而乙家5口人分别居住在80平米和50平米总价值160万元的住房。乙无论是住房价值还是人均住房面积都小于甲，但乙因为二套房则会承担更高的税负，这样便无法体现税收公平，也无法起到调节贫富差距的作用。因此，税收的制定必须结合家庭住房数量、住房价值以及人均住房面积等因素综合考虑。

同时，制定科学的优惠减免政策。

扩大税基的根本目标是使得税收总额有所增长，而不是增加每一个纳税个体的纳税负担。因此，在扩大税基的同时必须与之匹配相应的优惠减免措施，以避免加重老弱病残及低收入群体的经济负担。

农村方面：随着我国经济的发展，将农村地区纳入征税范围是大势所趋，但是具体征收时切不可“一刀切”。本文建议应根据农村地区的经济发展状况，将经济发展滞后的农村地区列入暂免征收对象。同时，对农村房屋及土地的计税依据不宜采用市场价值而应采用历史成本价值，以减轻其纳税负担。

个人住房方面：本文建议在全国范围内将个人住房纳入征税对象，但是税收不应该打击居民对住房的刚性及改善性需求。在此，不妨参照个税“起征点”的模式，对未超过一定数量、一定价值、一定人均住房面积的房屋免于征收。

除了纳税空间上的优惠政策以外，还可以辅之纳税时间上的优惠。我国可以对老弱病残及低收入群体采取“纳税延时政策”。即纳税人可以支付较少利息甚至免息申请延长支付期限，相当于纳税人获得了政府提供的低息或免息贷款。这一政策有助于纳税人的资金周转。

5.3 打破房产税税率僵化，科学制定税率

我国的房产税税率已经执行了30多年，全国大一统的税率已不能适应我国的经济发展现状。参照部分发达国家的房产税税制设计的经验，结合我国的具体国情，我认为应从以下三个方面打破房产税税率的僵化。

第一，打破区域间的税率僵化。我国东中西部以及省域经济的发展存在着较大的差距。如果按照统一的税率征收，很难起到税收的调节社会财富分配、缩小贫富差距的作用。我认为应在适度的范围内，按照一定比例上浮发达地区的房产税税率，同时下调经济欠发达的房产税税率，并随着发展状况的变化进行动态调整。

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第二，打破同一区域时间上的税率僵化。税率不应该一经设定就保持不变，尤其如我国保持近30年不变是不合理的。税收应当发挥调节经济运行、充当财政收入来源的功能。首先，我认为应当从法律的角度赋予各省自主确定房产税税率的权利。各省的房产税税率可根据下一年度的政府预算及经济运行情况推算得出。但由于我国目前房产税收入基数过小，改革须循序渐进。

第三，打破不同价值房产间的税率僵化。我国对居民住房均采用1.2%的税率，但居民的住房也有三六九等的档次之分。我认为应当借鉴重庆和上海的改革经验，根据住房的档次设定不同的税率。高档房屋承担更高的税率，而普通住房使用一般税率。 值得注意的是，房产税的改革并非一朝一夕之功夫。在赋予房产税率灵活性的同时，应避免其变动过于剧烈和频繁，以体现税收的稳定性和严肃性。

5.4 以评估价值作为计税依据

世界上多数国家均采用评估价值作为房产税的计税依据，因为评估价值更能体现经济发展变化下的房屋的动态价值。从价计征的房产在我国现行的房产税政策中是把扣除一定比例后的余值作为计税依据。在我国经济高速发展的背景下，以不变的房产余值为计税依据，征税收入实际在相对的逐年减少。对于不同类别的房产应按照不同的评估原则进行评估。公共建筑类房屋因其公益性质，宜采用历史成本原则；居民自住用房因其具有财产性质，宜采用市场价值原则，但考虑到农村居民收入偏低，农村房屋可采用历史成本原则；商业用房因其具有盈利性，应以租金收入或投资回报进行价值评估。

采取评估价值取代现有计税依据，必然带来更大的工作量和更高的税收征管成本。因此，本文建议将评估工作委托给独立于国家机关的第三方专业机构。原因有三：第一，有助于减轻政府部门的工作量；第二，第三方机构因其独立性可以给出更为客观可信的评估结果；第三，专业的评估机构可利用其专业技术优势降低评估成本。

5.5简化房产类相关税费，促进房产税收入正常增长

我国的房地产从“开发”到“交易”再到“保有”三个环节中需要缴纳的房产类相关税种多达12个[19]，种类繁多的税种再加上各种行政事业收费无形中推高了房价。如何简化房产类相关税费、实行统一规范的税费征收已经在政府及学界中研讨了多年。2003年10月，“物业税”的概念首次在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》里被提出，该决定同时建议相应地取消有关税费。

[19]

分别有：土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、房产税。

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