当前我国房产税税制存在的问题及改革对策(3)

湖南工业大学本科毕业设计（论文）

第3章 我国房产税税制存在的问题

国务院于1986年出台的《房产税暂行条例》在我国关于房产税的法律体系中已属于最高层级。与此同时，上海、重庆也颁布了针对个人住房征收房产税的改革试点的暂行办法。在这些暂行办法中，当地政府已经开始对个人居住用房征税，这一点与《房产税暂行条例》中不对个人自住用房征税的规定相抵触，这种情况的出现是对我国税收权威性及严肃性的质疑。同时，国内有相当一部分专家认为政府高昂的地价推高了房地产的总成本，最终导致高房价。如果能将房产税开辟为主要税源，让政府减轻对土地出让金的依赖，降低开发商的拿地价格，可以在很大程度上降低房地产总体成本，进而使房价趋于下降。因此，我国的房产税体制应朝着健全税收体制、优化税制结构、完善税权配置的方向进行改革。

3.1法律层级相对较低，法律体系尚不完善

当前，我国房产税的政策体系是在20世纪80年代出台的《房产税暂行条例》之下，

与税务机关和各地方政府的有关文件规定协同形成的。今年两会期间，财政部部长以及国家税务总局局长均表示将尽快推动房产税立法，以此为房产税改革打下法律基础。“中国的《立法法》规定，对私有财产征税只有通过法律才能设定[4]”。除此之外，上海和重庆两地推行的房产税改革暂行办法中针对第二套及以上房屋征税实际与国务院的暂行条例中不对个人居住用房征税的规定有抵触嫌疑，因此上海和重庆改革试点区的暂行办法还缺乏相应的法律依据。

3.2 税基过窄，导致房产税收入增长乏力

由于税基过窄，收入过低，房产税在我国税收体系中扮演着小税种的角色，且目

前无法作为长期稳定的地方财政收入来源。税基过窄主要体现在征收广度和征收环节上。

我国房产税征收广度过窄。目前，在中国的市，县征收房产税，以及城镇和工矿区，未覆盖所有的行政区划。已有学者提出将农村地区纳入房产税征税范围[5]，但是我国不同地区之间的农村经济发展差异巨大。东部沿海地区的农村居民生活相对富裕，居住环境良好，而西部地区的农民普遍收入偏低、房屋分散，居住条件较差，甚至还存在土墙房。如果对农村地区开征房产税，应避免加大农民的经济负担，并结合其他税种降低农民的总体税负。如何在保证税收成本效率的基础上实现财政收入是一个亟

[4][5]

张蕊，《沪渝房产税改革试点方案的比较与评价》，华中师范大学硕士学位论文，2012年4月。 王双进，《房产税改革争论难点及建议》，（《经济研究参考》2013年19期）。

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当前我国房产税税制存在的问题及改革对策

待解决的问题。除此之外，居民自住用房、非经营性用房以及机关事业单位等用房也属于免税对象。

我国目前的房产税征收环节单一。除了开展房产税改革试点的地区以外，我国尚未对存量房中的非经营性用房开征房产税。这就意味着在绝大部分地区，只对取得租金收入的环节征收房产税。而即便是在改革试点区的重庆，被纳入第一批征收对象的仅是私人新买的高档次房产以及私人保有的独幢商品住房。“以改革实施的第一年为例，上海和重庆两地的税务机关核定的应纳税房产数量仅分别为七千和八千余套，这与两地房产总量相比犹如九牛一毛[6]”。

我国的房产税收入在2013年1至9月实现同比增长约138亿元，总额达约1152亿元，但仍仅为税收总收入的1.4%左右。综上所述，由于税基过窄，房产税收入虽然绝对数有所增加但相对数依然偏小。

3.3 税率较低且僵化，房产税难以发挥调控作用

在我国2011年启动改革试点的沪渝两地，房产税不仅面临税基过窄的问题，其税

率也相对较低。上海根据房屋的价格水平将0.60%和0.40%作为基础税率，因为计税依据是70%的房屋价值，所以实际的税率为0.24%和0.28%。而重庆除了小部分高档住房外，税率基本在或稍高于0.5%。“从世界其他国家的经验来看，虽然房产税叫法不同，但税率基本达到1%的水平[7]”。税率过低只会小幅增加房地产的持有成本，对于持有人增加的经济负担不大。一般来讲，投资及投机性需求的消费者相较于刚性需求的消费者具备更强的经济实力。因此，仅凭幅度在0.5%左右的税率难以遏制投资及投机性需求，也难以发挥税收调节收入分配的作用。同时，我国的房产税税率也存在一定程度的僵化。如今我国的经济发展已经形成了较为明显的地域差异，1986年制定的全国“大一统”的税率已经难以适应经济社会发展现状，一成不变的税率也难以发挥调节社会财富分配的作用。

“以上海为例，上海市2011年房产税收入为73.66亿，较上年增长15.42%，仅占全年税收收入的0.77%，而在2012年1到6月实现房产税征收额约67亿元，仅占税收总额的1.10%[8]”。综上所述，由于税基过窄加之税率较低致使房产税改革试点效果并不明显。虽然房产税收入占比有所增长，但很大程度上是由于其税额自身基数过小的原因。由此可见，要将房产税培养成地方政府财政收入重要来源还需扩大房产税税源，还应当制定符合经济发展现状的税率。

[6][7]

郭玲、王玉，《国情约束下的房产税税制设计分析》，（《郑州大学学报》2013年3月第2期）。 郭玲、王玉，《国情约束下的房产税税制设计分析》，（《郑州大学学报》2013年3月第2期）。 [8]

马智辉，《当前中国房产税改革的问题及相关建议》，（《中国市场》2012年第39期）。

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3.4计税依据设置不合理，与经济社会现状不相适应

我国现行的房产税计税依据设置不合理，主要体现在以下两方面： 第一，计税依据未能随经济发展合理变动。

经济的发展带来的是房地产价值的不断增大，然而房产余值却不能随之增长，导致实际所征收房产税是在相对减少。我国对于自用的房产按照房屋原值一次扣减10%到30%后的余值为计税依据。而房产原值只能代表历史成本，所以无论以后房产的实际价值随着市场变化如何波动，计税依据都不能随之变动，这显然不能与我国高速发展的经济相适应。因此，房产税的计税依据不应是静止不变的而应是现行的市场评估价值，当然这还有待于建立我国统一的资产评估体系。沪渝两地存在着类似的问题。两个城市的居民自住用房均采用了交易价格计算应纳税额。一方面，这样的计税依据存在与按房产余值为计税依据同样的缺陷，即计税依据将静止不变。另一方面也未能体现税收的公平原则，因为房屋的交易价格受到很多因素的影响，即便是同一套房，也会因为取得的时间和方式的区别产生不同的交易价格进而导致不同的税负。 第二，当前的计税依据存在有违税收公平原则之处。

其一，我国的房产税征收根据房屋用途来区别，房产如果是自住就按照房屋原值扣减10%—30%比例后的余值为计税依据，而将自用房屋出租给他人使用，就将按照租金收入的12%征收房产税，这就造成了同一房屋要负担不同的税率[9]。除此之外，出租房屋的租金收入还要同时缴纳营业税等其他几种税率，因此还涉及到重复征税的问题，有悖于税不重征的原则。

其二，上海的房产税试点改革暂行办法规定：“征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房[10]”，除此之外，相应的税收减免标准同样因户籍而异。我认为，根据购房者户籍的区别而制定区别的税收政策违背了税收的公平原则，是对持有外地户口纳税人的户籍歧视。根据税收公平的原则，凡是在该市购买房产，其财产就应当受到当地政府的平等对待，故在制定房产税缴纳办法时应当采用统一的标准。

其三，在上海和重庆等房产税改革试点区，房产税主要针对自2011年1月28日起新购置的二套及以上房产。我认为暂行办法这样设置的原因一定程度上是想在不影响刚性需求的前提下抑制投资及投机性购房。但与此同时，这样的规定导致同样拥有两套或以上房产的居民由于购买时间的不同而负担不同的税率。对于在2011年1月28日以前购置二套及以上房产的居民是一种变相的税收优惠，但对在这之后的购房者就是相对的税收不公平。

[9][10]

张红，《我国房产税制改革研究》，华中师范大学硕士学位论文，2013年4月。 郑龙佳，《对沪渝两地试行房产贺改革的思考》，（《财会研究》2013年第2期）。

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3.5房产类税费多种并存，制约房产税收入正常增长

房产税只是我国目前房地产业所涉及众多税费中的一员，其发挥的作用在其他税费面前相形见绌，更无法与西方发达经济体中把其收入作为地方重要收入来源的局面相比。当前，“我国房地产业涉及的税费包括有房产税、土地使用税、营业税等超过十个的税种，政府收取的各个环节行政事业收费也多于四十项[11]”。从其他国家的经验来看，应当减少统一征收的定量税费，遵循“少税种、宽税基”的原则进行税制设计。当前我国房地产业税费混乱的局面阻碍了房地产业的正常发展，造成了较为严重的后果。一方面，税费混乱加大了房地产的总成本，成了高房价的元凶之一。比如，“土地使用费占到房产总价的约30%，行政事业收费占到了约20%[12]”。另一方面，房产税应有的调节作用被严重削弱。由于房产类相关税费众多，且分属多个行政管理部门，难以形成协同作用。从税费数额上看，房产税占所有税费总额的比重很小，难以作为一种有效的调控手段予以应用，这也就不难理解为什么上海和重庆两地的房产税改革效果平平。

[11][12]

张红，《我国房产税制改革研究》，华中师范大学硕士学位论文，2013年4月。 李辉，《推进我国房产税改革的国际经验借鉴》，（《价格理论与实践》2012年05期）。

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第4章 我国房产税改革的国际经验借鉴

世界各国的房产税称谓多种多样，比如物业税、固定资产税、家庭税等等，但都主要以房产为纳税对象。在众多国家中，房产税均被列为地方税种，且对地方政府收入的贡献度较大，为地方的社会建设发挥了很大作用。从《房产税暂行条例》出台算起，今年是我国征收房产税的第28年。与西方发达国家相比，我国房产税制度起步晚、发展慢，尚处在摸索阶段，所以借鉴国外的先进经验是很有必要的。

4.1美国房产税税制经验借鉴

美国的财税制度拥有较为完整的体系。其中房产税制度更是历经了超过两百年的

发展与完善，在世界上是非常具有借鉴意义的。“目前，美国的房产税收入大约占其各州财政收入的百分之三十，是其各州财政收入的稳定来源[13]”。

在美国房产税制度的历史发展中，也曾出现过一系列的问题，比如政府的财政收入过度依赖房产税收入、居民税负过重、征收效率低下等。但是美国却通过一系列的改革措施，使得房产税成为地方主要税种的同时，保证了税收的效率与公平，很好地发挥了调节贫富差距的作用，并将房产税征收带来的财政收入很好的用于地方公共项目的建设[14]。

本文结合美国的房产税制度总结以下几点经验： 第一，税制结构具有“宽税基少税种”的特点。

在美国，不动产税占财产税的比重非常大，因此，其财产税可近似地理解为我国的房产税。美国的土地是私有制，因此美国房产税的征税对象是包括农村在内的所有房屋、土地及地面附着物。“在美国，如果房屋用于宗教或者慈善等公共用途的话，可以免于缴纳房产税，除此之外要按规定缴纳[15]”。而我国除了改革试点城市对二套房及以上居民个人住房征税以外，其他地方仅对生产经营用房征税，从税基上就比美国窄了许多。美国的宽税基政策就是对地方财政收入的保障。其房产税制度主要针对房产的保有环节，而且在保有环节不征收别的税种。而我国在保有环节征收的税种就非常多了，比如营业税、所得税、印花税等等。少税种还有利于避免重复征税。

第二，税率更加灵活。

美国的房产税实行单一税率，地方政府可以根据下一年度的财政收支状况自行确定。其确定的依据是下一年度的需要由房产税承担的政府开支以及当地房屋的总计税价值。比如，A地地方政府需要房产税承担政府开支为1亿元，而房屋的总体计税价

[13][14]

宣志欣，《房产税的功能、定位与制度设计》，（《法制与社会》2013年6月）。 History of Property Taxes in the United States[EB/OL],2013.03.15 [15]

吴彤珺，《中美房产税的比较与启示》，（《贵州师范大学学报》（社会科学版）2013年02期）。

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