信托债权投资项目的法律尽职调查关注点

信托债权投资项目的法律尽职调查关注点

第一条 尽职调查应重点关注的问题

1、尽职调查要紧扣交易目的，交易结构影响DD的内容和关注重点。 2、DD清单内容的选择

DD清单也要紧扣交易目的，具有针对性。要结合信托公司的交易目的和信托公司提供交易结构的PPT，筛选出清单上的内容。比如涉及地块划拨部分，可以不要，因为现在信托项目拿地基本是采用出让的方式。当然如果目标地块涉及划拨的，也要审查其相应的文件，属于历史遗留问题地块的，应重点关注取得目标地块土地使用权的做法是否符合法规、政策规定。比如项目公司属于国内单一股东的话，其他涉及外商投资的清单内容可以不要。 第二条 尽职调查的内容 1、公司

关注实收资本，现在公司注册资本实现承诺制，分期到位的。 应重点关注公司性质和公司资质。

若公司为外商投资企业或国有企业，应重点核查清楚公司的历史沿革情况，股权转让、质押时涉及商务部门、国资部门的审批以及股权转让是否需要进场交易。另外外商投资企业和国有企业在决策时有一系列特别的规范。若交易PPT涉及股权质押的话，调查是否有股权纠纷等。

需调查公司或其控股股东是否需要取得二级以上的房地产开发资质，目标项目必须符合中国银监会规定的信托公司向公司进行债性融资的“公司或其控股股东具备贰级资质”这一基本条件。不同级别资质的开发商可以承担的开发面积是不同的。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米

以下的开发建设项目。通常项目公司的开发项目的总建筑面积是超过这个面积的，但是一般是采用分期开发建设的方式。若有公司存在超资质开发房地产项目的情形，则应当予以提示。在实践中，大多数开发商都采取分期建设的形式开发建设项目，使每一期的建筑面积均在25万平方米的范围之内。实务操作中开发商采用化整为零的方式规避监管，与现行法律规定有一定差距，虽然目前未发现建设部门对上述情况进行处罚的案例，但并不代表建设部门允许或者认可该方式，不排除存在将来被建设部门进行行政处罚的风险。

此外，在框架协议里和交易文件里也要做出规定，增加有关项目因开发资质问题导致承担行政责任时由公司和股东承担并积极消除影响的约定。DD里的发现的一些问题和法律风险应在交易文件中有所体现。

公司章程：若涉及信托公司委派董事的情况，应关注公司章程，因为涉及到修改章程后董事的一票否决权等内容。 2、目标地块 （1）拿地

从拿地开始就应该重点关注，取得土地的方式要注意：从2002年７月１日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、2004年8月31日为经营性土地使用权招拍挂最后期限（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）、2006年8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）则是工业用地实施招拍挂的最后期限。 土地使用权出让合同，注意净地面积与土地使用权面积是否相符、是否有配套设施、为政府建设的项目、是否被要求经济适用房的配套、开发建设最晚期限以及竣工期限。

土地出让金的缴纳情况，税金及滞纳金等。不要因为目标企业没有提供土地出让金的缴纳凭证就不做分析判断，若项目公司已经取得土地使用权证的，一般可以推定已经缴清出让金。

关注地块还应结合财务报表注意一些情况： 房地产项目公司的会计科目有以下含义： 资产类：

存货：是已经可以预售的房产 在建工程：未符合销售条件的房产

存货+在建工程是房地产企业的主要有形资产，土地使用权是无形资产 预收账款：预售房产取得的销售收入，未结转销售收入 应收账款：主营业务中产生的应收款 其他应收款：非主营业务中产生的应收款 负债类：

短期借款、长期借款：银行的开发贷款、固定资产贷款、信托公司的信托贷款等 应付账款：主营业务中产生的应付款

其他应付款：非主营业务中产生的应付款，股东贷款、关联公司往来款等都在这个科目中

实收资本：是构成自有资本金的一个会计科目

所有者权益：资产-负债=所有者权益，目前监管部门认可将所有者权益视同为自有资本金，包括实收资本、资本公积金、未分配利润等。

关注财务科目一是核实自有资本金，二是分析项目资金支付的一些合理性。

比如公司注册资本一个亿，土地价款是4个亿，也就是说除了自有资金1个亿可以去缴纳地价款外，还需要对外借入3个亿以上才有足够资金支付，这就会形成其他应付款。其他应付款包括股东借款和其他关联公司的借款，实收资本加上其他应付款的数额和土地价款的数额至少应该匹配。若不对应，需要项目公司做出合理的解释。

（2）立项与自有资本金

关注项目的立项，应重点关注投资总额，根据现行监管的规定，房地产信托项目债性融资，其自有资本金/投资总额需要大于等于30%（外商投资房地产的比例要求是35%），其中，投资总额包括地价和开发建筑成本，核定依据看发改委的立项文件。需要重点核实项目公司对建设项目的分期是发改委批复的还是开发商自己确立的分期。要确定各期投入的金额，要关注各期项目的开发情况。做现场尽职调查时，应仔细询问有关人员，特别是财务经理，因为公司的任何运作最后都要落实为资金的进出，都在财务经理这里汇总，如从地价款、契税的支付可以知道土地使用权是否完整取得，从工程款支付进度可以知道开发进度，从销售款回笼可以知道销售情况，所以财务经理对公司的各项情况十分熟悉。能在现场搞明白的就不要回来后再打电话不断核实确认，现场调查能够更清晰的了解公司的一些基本情况。

根据国发（2009）27号的规定，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。外商投资房地产项目35%的最低资本金要求。需关注拟投入目标项目的投资总额，并调查能计算进项目资本金的金额，看是否满足国家项目最低资本金的要求。 目前关于资本金由以下几种情形要注意：

a、在实践中，大多数开发商都采取分期建设的形式开发建设项目，将每一期分 摊的投资总额作为项目的投资总额计算。如果以注册资本、未分配利润作为整个项目的自有资本金的，则实际上也需要按照项目的期数进行分摊，所以分摊投资总额的起不到降低资本金要求的目的。但是，如果是以股东债权劣后的方式且股东贷款可以区分针对本期进行投入的，则可以作为整个项目的自有资本金的，此时分摊投资总额可以使自有资本金率提高。但需要在DD报告指出：实务操作中开发商采用化整为零的方式降低资本金要求，规避监管，与现行法律规定有一定的差距，虽然目前未发现监管部门对上述情况进行处罚的案例，但并不代表监管部门允许或者认可该方式。在框架协议或交易文件中也必须约定公司的项目资本金应足额到位、有关项目因资本金不足问题导致承担行政责任时由项目公司及其股东承担并积极消除影响。

b、注意：若公司股东及其关联方承诺其对公司的现有债权劣后于银行或信托公司贷款的，可计为项目资本金。信托公司入股项目公司形成的注册资本一般不被认为是自有资金。

c、若是为某一项目的开发建设而设立的单一项目公司，开发完毕即清算，一般其治理结构比较简单，且债权债务也比较清晰。对于那种滚动开发的项目公司，要关注该项目公司的其他项目情况，在关注本次投资的标的项目外，还要核查有没有其他的项目，以及是否还有其他的土地储备。如果其他的项目已经开始预售，可以提示信托公司可以以该等项目作为本项目的还款来源之一。如果存在其他储备土地，则要进一步核查是否已经交纳土地出让金、契税以及土地出让合同约定的最迟开发时间，这些情况都会影响公司保证标的项目的现金流需求。

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