住宅小区建设项目可行性研究报告(4)

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第三章 项目SWOT分析和市场定位

3.1 项目优劣势分析（SWOT分析法）

SWOT分析法是竞争情报分析常用的方法之一。所谓SWOT分析，就是将与研究对象密切相关的各种内部优势因素、劣势因素、机会因素和威胁因素，通过调查罗列出来，并依照一定的次序排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论。 3.1.1 项目优势分析

(1) 项目建设地区的自然、人文环境，在**高新开发区西区得天独厚，南仰秦岭，毗邻渭河生态公园、人民公园等自然人文景观，环境优美。项目绝大部分楼层的位臵能够观赏秀丽景观。

(2) 项目地处开发区的黄金地段，紧邻火炬路，33路、61路、42路等公交车方便出行，交通便捷；且与市中心的汽车站、**火车站距离不超过2公里；

(3) “住宅小区”项目占地18.432亩，项目规模不大，但设计起点高，品牌包装的基础好。地形形状规整，在规划设计上可为业主营造良好的居住环境。

(4) 人文气氛浓厚，地块周边有如**文理学院、**师范学校等多所重点院校，并且周边无工业污染及杂乱的农村分布。地域商贸繁荣,毗邻的一尊肥牛、毛家饭庄、艳阳天、大连海鲜城等多家著名餐饮企业星罗布局，凸显项目升值的潜力。

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(5) **市土地收购储备中心对该宗地进行公开招、拍、挂形式确认的使用单位，可联合有资质的房地产企业共同开发，经营思想以营造精品，塑造品牌为出发点，为造就高品质商住一体楼盘奠定基础。

(6) 项目的建设性质为商业、居住，借助于建设单位与开发商的品牌优势，项目的开发建设又肩负着旧城改造的重任，且将获得在建设用地、设施配套费等方面得到优惠政策，因此项目开发建设成本较低，销售对象易得到当地政府保障，开发风险较小。 3.1.2 项目劣势分析

(1) 邻近建设用地的火炬路、公园南路上车流量较大，存在一定的噪音及空气污染。

(2) 项目规模较不大，但项目征地费用以及前期规划费用较高，可能引起资金回收期较长，容易导致间接成本上升。同时，周边同期开发“中房?怡和”楼盘，形成同业竞争，使得快速销售且资金及时回笼存在一定的困难。

(3) 项目建设场地拆迁补偿工作需投入大量资金，导致前期资金压力较大，并且拆迁也存在一定的难度。

(4) 项目地处**高新开发区东、西两区间的黄金地段，但是现状缺乏大型的购物超市、洗浴等设施，相对缺少商圈。 3.1.3 项目机会分析

(1) 对周边主要竞争对手，如“中房?怡和”等市场定位、规划设计、建筑形式、营销策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市场定位、建筑风格、入市时机等开发策略上可避开对手。

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(2) 娱乐、购物等配套设施可通过小区的商用建设规划设计得以解决。

(3) 通过寻求政府支持，对项目建设周边市政配套设施进行改造，可以使小区外部环境得以改善。

(4) 项目区域位臵于渭河南岸地区规划商住圈，自然环境得天独厚，加之整个区域内的基础设施、市政设施不断的完善和健全，就有利于本开发项目未来的前景。项目潜在的购买客户也是相当有分量，这也是项目的开发机会点。 3.1.4 项目潜在威胁分析

(1) 国家出台的对抑制房地产市场价格增长过快的政策，加上地方政府对土地的供给控制，使得一部分消费者产生了错觉，认为**地区的楼盘的价格会走跌，因而持币待购。

(2) 竞争楼盘同质化较严重，区域竞争较激烈。“中房?怡和”一期已经封盘，由于这些楼盘离本项目较近，因此对本项目构成威胁。

(3) 随着西安、杨凌等对房地产市场的消费的大力吸引和引导，造成目标客户流动速度快。

(4) 由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，房地产开发商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。开发商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都要做较大的投入。

3.2 项目的市场定位

对于项目来说，建设单位要建立自己的品牌和形象，就必须长、

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短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

（1）通过市场调查和对竞争性楼盘分析，结合本项目的优劣势的分析，可以得出如下定位背景：

● “住宅小区”开发建设项目西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，自然环境优越，交通便利，拥有众多的中小学，具有浓郁的文化氛围，是**市渭河南岸地区不可多得的中档居住地。

● 随着今后房地产市场竞争的日益激烈，竞争的焦点将演变成为项目特色和附加值的竞争，纵观2003年以前的**市，楼盘同质化现象突出，富有特色的高品质的商品楼盘较少。特色带来市场先机，楼盘设计的“个性化”、营销手法的“人性化”将成为未来楼市的一个焦点。

● 根据**市总体规划思想，本项目所在区域是未来“城中城”的中心，加上该区域优越的自然地理环境，该项目将有很大的增值空间。

（2）项目发展战略

项目建设单位要以“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”为建设目标，在开发理念上结合当地实际情况保持适度超前，通过现代化的建筑形式自然环境相结合，为**中、高收入居民营造环境优美、设施齐备、舒适安全的居住环境，真正为居民提供低价位、高品质的住宅，引进国外先进的居住理念和管理方式，致力于引导一种全新的

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生活方式，在一定程度上提升了**中、高收入市民新型的居住观念和生活方式，从而提高居民的生活品质。

（3）目标市场定位

● **市市陕西省的第二大城市，总人口367万,其中目前城镇人口约60万，规划城市人口总量达到百万以上。对于长期居住在市区中心以及该项目周边的人群来说，迫切需要大面积的商品住房，来满足其理想的使用要求。这决定了主体目标对象为面向城镇中、高收入家庭或者住房面积狭小而需更换的消费群。

● 年龄判定在30～45岁

购买目标的比例依次判定为：纯居住、自住。 （4）产品定位

根据项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为**渭河南岸地区首席“现代化的人文生态城”，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位臵的前提而作出的明智决策，主要原因是：

1、相对而言，土地以政府通过招、拍、挂的方式取得，相对来说，土地取得成本相对过高，造成项目开发建设总成本较高；

2、项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

3、随着开发区内基础设施投资力度的加大，各项城市基础设施和市政设施等都趋于完善。

（5）服务定位

“住宅小区”开发项目从物业角度来定位：小区采用封闭式管理，

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