住宅小区建设项目可行性研究报告

“XX小区”建设项目可行性研究报告 - 1 -

目 录

第一章 总 论 .............................................................. 3

1.1 项目名称 ........................................................................................................................... 3 1.2 建设地址 ........................................................................................................................... 3 1.3 用地单位的确定 ............................................................................................................... 3 1.4 编制单位 ........................................................................................................................... 3 1.5 可行性研究报告编制依据 ............................................................................................... 4 1.6 可研报告研究的范围 ....................................................................................................... 4 1.7 项目建设内容及规模 ....................................................................................................... 5 1.8 投资估算及资金筹措 ....................................................................................................... 6 1.9 项目效益分析 ................................................................................................................... 6 第二章 项目建设的背景及必要性 ............................................... 7

2.1 项目建设的背景： ........................................................................................................... 7 2.2 房地产市场分析 ............................................................................................................... 8 2.3 项目建设的必要性 ......................................................................................................... 13 第三章 项目SWOT分析和市场定位 ............................................. 16

3.1 项目优劣势分析（SWOT分析法） ................................................................................ 16 3.2 项目的市场定位 ............................................................................................................. 18 第四章 项目规划设计及建设、经营方案......................................... 22

4.1 项目建设场地及总平面布臵 ......................................................................................... 22 4.2 建设内容及规模 ............................................................................................................. 23 4.3 项目开发经营策略 ......................................................................................................... 26 4.4 项目开发经营策略 ......................................................................................................... 27 4.5 项目建设规模 ................................................................................................................. 33 第五章 项目建设地址及建设条件 .............................................. 35

5.1 项目建设场址 ................................................................................................................. 35 5.2 开发项目用地的现状调查及动迁安臵 ......................................................................... 36 5.3 建设条件 ....................................................................................................................... 36 第六章 投资估算与资金筹措 .................................................. 38

6.1 工程投资编制依据与说明 ............................................................................................. 38 6.2 项目投资估算 ................................................................................................................. 39 6.3 资金筹措 ......................................................................................................................... 40 第七章 项目实施管理及建设进度安排........................................... 41

7.1 项目实施的原则 ............................................................................................................. 41 7.2 项目经营管理 ................................................................................................................. 41 7.3 人员配臵、劳动制度 ..................................................................................................... 41 7.4 项目实施管理 ................................................................................................................. 41 7.5项目施工方式 .................................................................................................................. 42 7.6 项目实施计划 ................................................................................................................. 42 第八章 招标方案 ............................................................ 44

8.1 招标投标依据 ................................................................................................................. 44 8.2 招标投标内容 ................................................................................................................. 44

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8.3 招标计划安排 ................................................................................................................. 45 8.4 招标组织形式 ................................................................................................................. 45 8.5 招标方式和招标程序 ..................................................................................................... 46 8.6 招标组织纪律 ................................................................................................................. 46 第九章 环境保护及节能措施 .................................................. 47

9.1 施工期环境影响分析 ..................................................................................................... 47 9.2 项目建成后环境影响分析 ............................................................................................. 48 9.3 环保措施 ......................................................................................................................... 48 9.4 项目节能措施 ................................................................................................................. 49 第十章 项目经济评价 ........................................................ 50

10.1 经济评价依据 ............................................................................................................... 50 10.2 财务评价指标的计算 ................................................................................................... 50 10.3 项目风险及对策分析 ................................................................................................... 52 10.4 经济评价综合结论 ....................................................................................................... 54 第十一章 社会评价 .......................................................... 55

11.1 社会影响分析 ............................................................................................................... 55 11.2 社会评价结论 ............................................................................................................... 56 第十二章 结论与建议 ....................................................... 57

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第一章 总 论

1.1 项目名称

“住宅小区”建设项目

1.2 建设地址

“住宅小区”建设项目位于**市渭河南岸的高新技术产业开发区西区范畴，具体位臵为西与规划学校用地接壤，东至公园南路中线，北邻火炬路中线，向南毗邻村委会用地，该项目建设属于城市规划商业、居住建设用地，详见规划定点图。

1.3 用地单位的确定

**市土地收购储备中心采用招标、拍卖、挂牌等形式，公开出让该宗用地的国有土地使用权，确定项目用地单位。

1.4 编制单位

本可行性研究报告编制单位为陕西XX工程管理有限公司，陕西省建设厅授予乙级工程咨询资格证书，证书编号为乙。

陕西XX工程管理有限公司原名为“**XX造价师事务有限公司”，是经陕西省建设厅批准，省工商局备案登记，成立于2000年1月，是**地区最早组建的工程造价咨询机构之一，具有工程造价咨询乙级、招标代理乙级、工程造价司法鉴定等资质资格。公司现有国家注

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册造价工程师、高级工程师、建筑、装饰、管道、电气、安装、园林、审计、经济等专业技术人员20余人。

陕西XX人恪守职业道德，严守执业纪律，坚持“抓质量求生存，创信誉立市场，促管理求发展”的服务宗旨，树立“公正、精确、高效”的服务理念，依照国家法律、法规，为更多的建设项目提供专业的、忠诚的工程造价咨询服务。

1.5 可行性研究报告编制依据

a、委托编制《“住宅小区”建设项目可行性研究报告》的项目委托书；

b、 市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心原万国建材市场用地定点及坐标的批复；宝市建规规地字[2009]10号；

c、**市土地收购储备中心[2008]35号《关于石坝河原万国建材市场用地规划定点的申请》；

d、国家发改委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》及相关要求；

e、现场考察和调研搜集到的资料。

1.6 可研报告研究的范围

本报告重点是对“住宅小区”建设项目的建设背景和必要性及迫切性、项目建设地址及条件、建设内容及建筑方案、环境保护及节约能源、项目的组织、人员编制及培训、项目的管理及实施进度、投资

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估算及资金筹措、经济评价等内容进行可行性分析与论证，并编制可行性研究报告书，以供项目竞地单位决策之用。

1.7 项目建设内容及规模

“住宅小区”开发建设项目拟建于高新开发区西区的繁华地段，毗邻环境优美的人民公园与渭河生态公园，南依俊秀的秦岭，地处**市渭河南岸的经济、文化中心。该项目占地面积为18.432亩（不含代征道路）。

“住宅小区”建设应高标准定位，开发理念要新颖独特，兼顾商用、居家功能，成为城区一道靓丽的风景。以高层框剪结构为主，总建筑面积为65000平方米（不含地下建筑面积）。小区拟建设3幢18层住宅楼及配套的休闲广场、小型生态型停车场及配电室等公共基础设施。户型设计更加注重居室功能，力推以中套热销型为主，户型面积配比为：120～155平方米占总比例的85﹪，90～110平方米占总比例的15﹪。

项目用地的建设性质为商业、居住建设，**市土地收购储备中心拟对宗地进行收购，并通过公开招、拍、挂形式出让土地使用权。根据该宗土地的特点和地理位臵，初步确定以“住宅小区”的规模及方案，以使该宗土地达到最佳的利用和较好的发挥其使用功能。“住宅小区”是一项“惠民”的安居工程，同时也是加快公园南路旧城改造步伐，改善城市面貌的重要举措，考虑到实际情况，先保证临街商业用房及高层住宅建设以及所必须的各类设施和绿化景观布局，其他如

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