盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)(2)

2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.1.11工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。 3.1.12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距系数增加0.2计算。 老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.15计算。

学生宿舍按住宅建筑间距控制；大中专院校的教学楼、宾馆客房、职工集体宿舍不按住宅建筑控制。 3.1.13半地下车库(半地下室)与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。 3.2建筑物退让

3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。统一规划，分期分片实施的，按经批准的规划执行。

3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：

3.2.2.1沿建设用地边界一侧的遮挡建筑，其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时，遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0.5L。

沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.9.2或者表3.1.10.1规定间距的二分之一计算确定。

3.2.2.3各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.8、表3.1.9.2或表3.1.10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。

3.2.2.4建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应按照退让城市道路、河道的规定执行。且不影响道路、河道另一侧地块的日照权益。离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。 3.2.2.5 3.1.12条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。

3.2.2.6临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造；但各地块应满足各自的技术经济指标和其它相关规范要求。

3.2.2.7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求： （1）符合日照、消防、施工、安全等要求。

（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。

3.2.2.8建筑间距范围内有公共道路、公共绿地、河道的，公共道路、公共绿地、河道部分是否计算在离界距离内，由城市规划行政主管部门根据退让道路红线、退让绿地绿线、退让河道蓝线的要求及遮挡方位等因素具体规定。

3.2.2.9新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m，与住宅的山墙距离不宜小于6m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，在确保施工安全的前提下，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不少于5m。

按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。

界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。

3.2.3建筑物后退城市道路红线距离：

3.2.3.1沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离为：建筑物退让40米(含40米)以上道路为15米，退让30-40米(含30米)道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0.5倍。

其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。 3.2.3.2为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。

3.2.3.3 规划建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米，临路30米作为绿带，其中世纪大道小马沟以西段后退不少于50米作为绿带。后退范公路、开放大道（新洋港以北至宁靖盐高速公路段）道路红线不少于20米。后退新都路、开创路、南纬路、东进路、盐渎路、解放南路(青年路以南)、人民南路(青年路以南)道路红线不少于25米，后退青年路、希望大道道路红线不少于30米。

3.2.3.4建筑物后退道路红线以建筑物突出点(含挑檐、雨蓬、台阶、平台等)边线计算。建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础等不允许突入城市道路红线。

3.2.3.5沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。

3.2.3.6有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定，但临主要道路设置主出入口的不应小于20米。

3.2.3.7道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于3.2.3.1条规定数值。两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。

3.2.3.7.1临路建设围墙的应采用镂空式，围墙后退40米及以上城市道路红线不少于2 m，其中城市新区不少于4米（退西环路不小于15米）。并在围墙外侧设置不小于2米宽的绿化隔离带(新区为4米以上绿带)。后退40米以下城市道路红线不少于2米；后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。

3.2.3.7.2建筑退让道路距离内具体要求：

新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合控规设置。

城市新区退让主干道不小于25米(不小于15米绿化带)，退让次干道不小于15米(不小于10米绿化带)，作为临路绿带。主干道交叉口让出不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口让出不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口让出不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。 3.2.3.8地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2.9条确定。

3.2.3.9退让城市道路红线不少于2米方可设置停车位，其中城市新区不少于4米(有绿带要求的除外)。 3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3.2.4规定的距离控制。 表3.2.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）

铁路等级 铁路干线 铁路支线 建筑物后退距离（米） 20 15 3.2.5沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于10米；在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。通榆河两侧应控制不小于200-500米的绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应控制不小于50米的绿化带，其他河道应控制在10-30米绿化带。建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。 3.2.6建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离 建筑类别 后退城市公共绿地边界的最小距离 （m） 绿地在建筑的东、西和南侧 绿地在建筑的正北侧 围墙 低层 多层 高层 0.5 2 3 3 0.5 3 5 建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的 0.12 倍，且大于 6米 3.2.7沿城市高架道路两侧的新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合3.2.3外，尚宜按表3.2.7《 建筑物离高架和匝道的距离》进行控制并应符合环保、卫生要求： 3.2.7新建建筑物离高架和匝道的距离

建筑物离现状高架和匝道的距离（m） 类别 居住、学校和医院类建筑 低、多层 高架 匝道 30 20 高层 40 20 其它建筑 低、多层 15 10 高层 20 15 城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。

3.3 建筑物的高度控制

3.3.1 建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。 3.3.2 商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。

3.3.3城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。 3.3.4应编制城市建筑物高度控制规划，通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。

3.3.4.1高速圈范围内住宅建筑高层布点按以下要求进行控制：西南片区、通榆河东片区的普通商品房高层比例按总建筑面积不少于70%，政策性保障住房不少于50%；蟒蛇河及新洋港以北普通商品房高层比例按总建筑面积不少于50%(其中新洋港沿线地块必须全部安排高层建筑)；政策性保障住房不少于30%；城中片区、城南片区、城西片区全部安排高层建筑。

3.3.5机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。

3.3.6 沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。

3.3.7建筑顶部采用坡屋面，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5。设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、门洞、上人孔，其檐口高度不得高于0.6米。设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于2.5米。 3.4 建筑基地的绿地

3.4.1 各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：

3.4.1.1 居住区绿地率，新区新建小区不小于40%；旧区新建小区不小于35%。包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

3.4.1.2 工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。对环境有大气、噪音污染的厂矿单位，绿地率不小于40%。

3.4.1.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等以及休育场和其他公共文化设施的绿地率不小于35%。

3.4.1.4园林式单位绿地率不小于40%。

3.4.1.5高速公路两侧应控制不小于100米绿带，道口处不小于300米绿带。世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应控制宽度为30米的防护绿带，形成绿色通廊。工业组团外围必须设置绿化隔离带，并在控制性详细规划中予留。沿街建筑应加强垂直绿化，以形成优美的城市绿化景观。 3.4.1.6经过核准，规划设计条件确定的容积率确需要调整的，不得降低绿地率。 3.4.2 居住区内的公共绿地面积指标：

3.4.2.1 组团不小于0.5平方米/人；小区（含组团）不小于1.0平方米/人；居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人，旧区改建可酌情降低，但不得低于相应指标的70%。

3.4.2.2 居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70%。

3.4.2.3在满足以上条款的前提下，新建住宅区公共绿地占总用地的比例，组团不低于5%，小区不低于8%，居住区不低于10%。

3.4.3城市道路绿地率指标：

3.4.3.1 园林景观路绿地率不得小于40％；

3.4.3.2 红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30％； 3.4.3.3 红线宽度在40-50米的道路绿地率不得小于25％； 3.4.3.4 红线宽度在24-40米的道路绿地率不得小于20％。

3.4.4居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，并宜保留和利用规划范围内的已有河流、树木和绿地。 3.4.5报审小区建筑单体发证前应同时报送绿化设计方案，并附园林行政主管部门意见。

3.4.6停车和绿地率不能在同一地块上作重复计算。但对采用高大乔木作树阵式停车的，指标可分别计算，绿地率按高大乔木所占实际用地面积计算。设置方式采用每3辆停车位必须设置一条可栽植高大乔木的树池。乔木的定杆高度不小于4米，长成后的成熟树木胸径不少于15cm。 3.5建筑基地出入口

3.5.1与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置，如斜交则不宜小于75 o。 3.5.2各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米，距离次干道交叉口不宜小于50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于30米。

基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。

3.5.3建筑物沿街部分长度超过150米或总长度超过220米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。

3.6各类建筑配建停车位指标

3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标见表3.6.1。 表3.6.1住宅建筑停车位最低控制指标

类别 一类居住区 小汽车 2.5辆/户 普通商品房住区1.5辆/户（户型建筑面积在70平方米以下的按1辆/户）、二类居住区 经济适用房、廉租房等政策性保障住房为1辆/户(户型建筑面积在70平方米以下的经济适用房可不配车位。) 注：规划区内高速圈外乡镇停车标准可酌情降低，但不得低于0.5辆/户，高速圈内乡镇及高速圈外市级以上产业园区停车指标按0.8辆/户执行。

3.6.2公共建筑停车位最低控制指标见表3.6.2。 表3.6.2公共建筑停车位最低控制指标

类别 计算单位 小汽车 旧区 新区 自行车 2辆/户 自行车 1辆/户 A、办公类建设工程配建指标 A 办公 行政办公 其它办公楼 车位/100m2建筑面积 1.0 0.4 1.5 0.6 3.0 3.0 说明：其它办公楼类包括商务、金融等各类办公； B、商业类建设工程配建指标 大型商业 普通商业综合楼 B 商业 超市 农贸市场 专业市场 0.5 车位/100m2建筑面积 0.6 0.5 0.6 0.6 0.8 0.5 0.8 7.5 10 15 7.5 C、宾馆、餐饮、娱乐设施的建设工程配建指标 C 宾馆、饭店、娱乐设施 宾馆 饭店、宾馆配套餐饮、娱乐 餐饮、娱乐设施 车位/客房 20.75 0.8 1.5 2.0 2.0 车位/100m建筑面积 1.5 D、医疗设施的建设工程配建指标 D 医院 市、区级综合医院、专科医院 社区医院、诊所 疗养院 E、教育设施的建设工程配建指标 高等院校 E 教育 设施 中学 小学 幼儿园 车位/百师生 2.0 0.5 0.5 0.5 4.0 0.8 0.8 0.8 60 80 20 5 20.6 车位/100m建筑面积 0.2 0.3 0.8 0.3 0.3 5.0 3.0 3.0 F、文化、娱乐、体育、展览、公园的建设工程配建指标 影剧院 F 文化娱乐等设施 博物馆、图书馆 展览馆、会议中心 体育场馆 浏览场所、公园 车位/每100座位 车位/每100m2建筑面积 车位/每100座位 车位/每公顷 1.5 0.4 0.5 2.0 1.0 3.0 0.6 0.8 3.0-4.0 2.0-4.0 20 5.0 8.0 20.0 20.0 G、工业设施的建设工程配建指标 G 工业 厂房 仓库 办公、职工宿舍、工业邻里中心 车位/100m2建筑面积 － － － 0.05*2 0.05 0.5 5.0 2.0 3.0 注:1、仓储式超市、综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中心、游览场所；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建筑，应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。2、表格中F类设施停车标准为参考值，具体车位应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。

3.6.3扩建建筑，其扩建部分按表3.6.1、表3.6.2要求配建停车位。原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。

3.6.4各类停车位面积应根据具体停车方式，按照国家和省有关规定执行。

3.6.5有条件的鼓励建设3层以上独立式车库，此类车库规费按规定交纳，但不计入容积率计算范围。

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