《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》解读(3)

栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。

由“住改商”引起的矛盾时有发生，司法解释明确了“有利害关系的业主”为二类。 一类为本栋建筑物内的其他业主。这类业主只需证明其为本栋建筑物内的业主即可对抗“住改商”，而无需证明“住改商”是否对其产生不利影响。同时，司法解释还明确“住改商”的业主不能以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩，也就是说，在“住改商”问题上，本栋建筑物内的每一个来主均有“一票否决权”。

另一类为建筑区划内，本栋建筑物之外的业主。这类业主要对抗“住改商”的，负有举证责任，要证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

二、对《物业服务司法解释》的一些解读

1、物业公司不完全履行行业规范确定的维护义务、不符合服务细则也属违约

司法解释第三条规定：“物业服务企业不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

物业服务企业应当履行的义务包括合同约定义务和法律规定义务二类。司法解释不仅规定法律、法规（不仅是行政法规，也包括地方性法规）中确定的维修、养护、管理和维护义务为物业服务企业的法定义务，而且还规定“相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”也是物业服务企业的义务，物业服务企业不履行或不完全改选该等义务，应承担违约责任，这个规定扩大了物业服务企业的法定义务。此外，还规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，也就是说，物业服务企业不履行服务承诺及服务细则的，也构成违约。

实践中，物业服务企业作出的承诺及服务细则数量众多，内容庞杂，而这些承诺及服务细则往往没有明确的义务边界，有的还将公司内的工作要求作为公开的服务细则，例如，24小时保安巡逻，果壳箱无污渍、无异味等等。司法解释既已明确规定公开作出的服务承诺及制定的服务细则为合同的组成部分，物业服务公司有必要对其承诺及服务细则予以梳理，以免承担本非应当承担的义务。

2、物业公司不仅服务业主，在业主有妨害行为时还可能管理、起诉业主

司法解释第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害

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