《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》解读(2)

及设施等是“共有部分”。

目前，由于本应成为“专有部分”登记的建筑物或特定空间在实践中并不能登记，因此，除了司法解释和物权法中明确列举的属于“专有部分”的特定空间形态（车位、摊位、车库、符合条件的露台和绿地）外，其他的一些特定空间形态或建筑物，例如，层高低于2.2米的建筑物、非用于通行的半围合或半隔断的架空层等，到底属于“专有部分”还是“共有部分”并没有明确定论，其权属仍将存在较大的争议。

3、车位按配置比例出售或出租给业主可认定为“满足业主的需求”

司法解释规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等处分给业主的，应当认定其行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。

“满足业主的需要”是指“业主的合理需要”，而不是“业主的过度需要”，“业主的合理需要”在数量上以配置比例为限。如果车位按配置比例出售或出租给业主可认定为“满足业主的需求”，如果业主要求开发商出售或出租给他的车位超过配置比例的，则为“过度需要”，开发产有权拒绝。

如果开发商在没有“首先满意业主的需要”情况下处分车位的，这种处分行为系无效行为，即，如果开发商在没有“首先满足业主的需要”情况出卖、出租或附赠行为无效或者请求终止租赁关系的，一般会得到法院的支持。

对于房地产公司来说，需要考虑公司清算时车位的处置问题。由于房地产公司往往是项目公司，项目完成后项目公司很可能被解散、注销，其在清算时将车位（项目公司资产）处分给第三人是否会导致行为无效？怎样才能符合物权法“应当首先满足业主的需要”的规定，使该处分行为有效？这些问题尚需通过司法实践解决。

需要说明的是，司法解释中的“配置比例”与杭州市建设项目配套公建相关规定中“车位配置比例”概念是不同的。司法解释中的“配置比例”是指“规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”，这种概念与《城市居住区规划设计规范》中的“停车率”（指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）类似，而杭州市配套公建相关规定中“车位配置比例”是指车位数量与户建筑面积的比例关系。

4、“住改商”不因多数人同意即合法，而须经本栋建筑物每一位业主同意

司法解释第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务司法解释》解读(2)在线全文阅读。