房地产的市场营销研究论文(13)

关于房地产营销的论文

2)天津城市化进程不断加快，住房缺口依然很大

2006年天津市户籍总人口达到948.89万人，其中，非农业人口为571.04万人，农业人口为377.85万人。随着天津城市化进程的不断加快，城镇居民数量大幅上涨，比例不断增加。城镇人口从1990年的485.45万人增长到2006年的571.04万人，上涨幅度达到17.63%。城镇人口占比逐年增加，从1990年的56.04%上涨到2006年的60.18%，上涨了4.14个百分点。

人口增长、城市化进程的不断加快将为天津市带来大量的住宅需求。根据2005-2020年天津的城市规划，到2020年天津城市化水平将达到90%，不断增加的需求为房地产开发企业扎根天津打下强有力的需求基础。

3)城镇居民人均可支配收入总体呈增长趋势，住宅市场有效需求不断增加

2003年以来，人均可支配收入进入了高速增长期，2006年居民人均可支配收入为14283元，同比涨幅达到13%。2003年以来天津经济的快速增长已有目共睹，居民生活水平不断提高，人均可支配收入持续快速增加，2006年达到14283元，居民人均可支配收入的大幅增加为住宅市场的持续稳定发展提供了有利条件。

6.1.2 政治法律环境

国家信息中心2008年12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。

6.1.3 自然资源

由于天津宏观调控政策的不断落实，天津土地调控力度加强。天津市统计局对全市资质以上房地产开发企业统计，2007年，完成开发土地面积1212万平方米，同比下降12％。完成土地开发投资额63.32亿元，同比下降4.94％。

在土地开发面积下降的同时，银行信贷对房地产开发投资继续适度收紧。2007年，天津市房地产开发资金到位1190.33亿元，同比增长30.5％。

目前，天津房地产市场开发有以下特点：

1)市内土地供量逐步减少，今年已成交地块60%位于郊区， 住宅郊区化成为市场主流；

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