2、区域经济、政治环境优势：围绕省府，周边己形成天心区生态新城、湖南环保科技产业园等，周边土地存量较大，能很好的适应国家“城市化”的步伐，更利于大长株潭城市群的整体规划，存在较大的开发价值。
3、区域环境优势：空气清新，污染少，整个区块以农业、渔业、手工业为主，人口聚集密度较低，空气清新，适合人们居住和生活。
4、区域的商业连动效应：城市规划专家认为，在快速发展的城市中，商圈发展将呈现出两个重要趋势：一是交通枢纽型商业中心将成未来主流，二是城市中心的消费力将向周边扩散，为商业次中心锦上添花。在不久,省政府以南，在城市化与政策的影响下，整个区域的商业潜力大。
（三）本项目市场竞争力分析：
1、项目主要优势：项目地理优势本项目距长株潭城市群均只有18公里，距省政府新址仅6公里，并且未来长株潭城际轻轨经过，区域位臵优势明显；项目环境优势，项目所在的区域树木茂盛，空气清新，地势起伏平缓，充分利用原有植被树木和水系，使各住宅自然构成小的组团；项目设计优势，本项目设计由美国和西班牙的设计师主持，设计理念先进，项目定位为低密度、低容积率、高绿化率的生态住宅社区，非常适合人们居住和生活。但目前，周边配套尚不到位，如医院、学校、银行、商业网点等；并且项目周边楼
11
盘较多，围绕暮云板块都是有实力有品牌优势的开发商，借款人的品牌影响力有限，对项目销售有一定压力。
2、与同类型项目情况比较和价格分析
表6 同类型项目情况比较 单位:元/平方米、万元 物业类型 联排 花园洋房 独栋 楼盘 均价 总价 均价 总价 均价 总价 比华利山 4000 96-160 3500 45-49 6000 270 保利·阆峰云墅 6500 170-300 麓山别墅 3200 83 4000 200 托斯卡纳 5000 90-150 6500 130-300 星语林汀湘十里 3650 95-100 4350 200 山水英伦庄园 3000 60-90 3800 114-190 湘君府 3100 40-70 3100 40-70 本项目 3500 56-112 2800 45-62 6000 120以上 经调查本项目周边已经形成以大盘独立高档住宅为主的开发态势，产品定位为高档独栋住宅，面积均在250平方米以上，按6000元/平方米计算每栋住宅总价都在150万元以上。而本项目有200平方米--440平方米的独栋住宅、160平方米--320平方米联排住宅和160平方米--220平方米的花园洋房，适合不同需求的人群。根据谨慎性原则，本次评估预测联排住房均价按3500元/平方米、独立住宅均价按6000元/平方米、花园洋房均价按2800元/平方米。
3、目标客户市场：机关公务员近几年收入增加和分房政策的变化，公务员将增加对住宅的需求；长株谭融城的步伐正在加快，本项目的地理优势将对长株潭的成功人士具有较大吸引力；城市化进程对城郊边缘环境优美的楼盘需求。 四、投资估算和筹资评价
12
（一）项目投资构成：根据已签定的相关合同，经评估测算总投资19390万元，较可研减少1978万元。其投资构成及增减变化情况如下表：
表7 投资构成及增减变化表 单位：万元 项 目 一、土地费用 二、前期工程费 三、房屋开发费 四、其他费用 五、销售费用 六、管理费用 七、财务费用 八、不可预见费用 九、报建费 合 计 可研数 评估数 增减 5400 899 10169 330 1350 600 1200 800 620 21368 4557 1176 10231 267 500 500 986 683 490 增减原因 13
-843 按实际建筑面积分摊土地款 +277 依据合同及实际发生的费用计算 +62 -63 依据合同及可研计算 按相关科目调整 -850 费用比例提取不同并经营期与建设期分摊 -100 费用比例提取不同并经营期与建设期分摊 -214 按基准利率和建设期18个月计算 -117 按（二）至（七）项之和的5%计算 -130 依照长沙县缴纳抱建费的标准测算 19390 -1978 （二）资金来源与筹资评价：本项目总投资19390万元，其资金来源：自有资金6864万元、预售收入2526万元、银行贷款10000万元，分别占总投资的35.4%、13.03%、51.57%。 1、自有资金来源:
（1）根据借款人提供的经审计2006年12月财务报表及会计报表附注显示，借款人实收资本2000万元，资本公积6602万元。
（2）、资产类非本项目的占用：其他应收款2239万元+固定资产102万元+无形资产3万元+非本项目存货2048万元=4392万元；
（3）、负债类非本项目的来源：短期借款2990万元+其
13
、主要是本期土地实际开发的亩数较可研减少45亩，因此土地费用下降843万元；销售费用减少825万元，主要是经营期与建设期分摊及计算方法不一样。
13
他应付款806万元=3796万元
实收资本+资本公积-资产类非本项目的占用+负债类非本项目的来源=2000万元+6602万元-4392万元+3796万元
14
=8006万元，借款人具备8006万元的投资能力。 借款人到2006年末投入的项目资金5797万元，至2007
年3月又投入1067万元，截止评估日，实际投入6864万元，从资金来源及投入现金看自有资金为6864万元。符合总行房地产项目自有资金不低于35%的规定。
2、预售收入2526万元。本项目计划于 2007年4月动工，离达到长沙市现行的办理《预售许可证》的条件尚早，根据现行的政策不能收取任何形式的资金，故预测的2526万元预售收入作为自筹资金来源有一定的不确定性。
经估算，本项目建至主体封顶的资金需求为10732万元，借款人自有资金投入加我行贷款到位可达16864万元，可满足本项目建至主体封顶取得《商品房预售许可证》的要求。
3、申请我行住房开发贷款10000万元，本项目每平方米银行贷款投入为1020元。
（三）项目投资计划：截至评估日止，经省分行营业部北站路支行调查确认，实际投入资金6864万元，占总投资的
1415
15
16
17
、负债类非本项目的来源3796万元对应资产类非本项目占用的等额金额。 、见开户行出具的“关于M项目一期住宅建设项目自有资金的确认”书。 16
、依据长沙市人民政府关于长沙市房地产管理办法第89号文件第十八条第四款规定，房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶，高层建筑达到十层的规定。 17
、主体封顶的资金需求10732万元=土地费用4557万元+建安工程费3069万元+前期工程费1176万元+其他费用220万元+财务费用520万元+销售费用350+管理费用350万元+报建费490万元
14
35.4%。
五、偿债能力评价
根据谨慎性原则，本次评估中，独立住宅、联排住宅、花园洋房空臵率分别按15%、20%、20%测算，本项目可实现销售收入32581万元，利润总额4571万元，税金6673万元，投资利润率9%，销售利润率21.41%，财务净现值2918.45万元，财务内部收益率46.68%，贷款回收期2.4年，偿债保证比2.03。
土地增值税按增值额除应扣除项目金额的比率计算，经过测算，本项目非普通住宅增值率52%，按照有关规定，本项目应缴纳土地增值税3372万元。
敏感性分析：当项目销售收入下降5%或经营成本上升5%时，建设项目的财务内部收益率由46.68%下降到27.84%和43.12%，均高于9%基准折现率，财务净现值由2918.45万元下降到1568.03万元和2660.52万元，均为正值，销售收入下降时变化幅度较大，销售收入下降对项目较敏感。 六、贷款风险及效应评价
（一）贷款方式评价：贷款拟采用本项目土地和在建工程抵押的担保方式。截止评估日，已投入资金6864万元，按70%的抵押率计算，抵押物价值4805万元，抵押价值不足，建议在具体办理抵押手续时，借款人必须提供合法、足额、有效的贷款抵押，且经有资质的评估机构对抵押物作评估。
15
百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库02案例A公司M项目(3)在线全文阅读。
相关推荐：