02案例A公司M项目

关于湖南 “M项目”

一期住宅小区住房开发贷款的评估报告

【内容提要】 借款人湖南A公司于2003年12月成立，注册资金2000万元，为三级资质开发资质，2007年度信用等级为A。

“M项目” 一期住宅小区建设项目经长沙市计委立项， “四证”基本齐全。 项目占地面积164000平方米，建筑面积98008平方米，全部为独立住宅、联排住宅和花园洋房。项目总投资19390万元，其中：自有资金6864万元、占比35.4%，预售收入2526万元、申请我行贷款10000万元,经评估测算，项目建成后, 独立住宅、联排住宅、花园洋房空臵率分别按15%、20%、20%测算，可实现销售收入32581万元、利润总额4571万元，项目财务内部收益率46.68%，贷款期限3年、偿债保证比2.03。拟采用本项目土地和在建工程抵押担保方式。本项目主要存在政策、市场、筹资、建设及管理等风险，评估认为，在落实相关贷款条件的前提下，对发放本项目贷款无异议。

信贷审查委员会：

我部于2007年3月对湖南A公司开发的“M项目”（以下简称本项目）一期住宅小区建设项目开发贷款进行了评估，

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、截至评估日止，已取得32141.16平方米的《建筑工程施工许可证》，65866.84平方米的《建筑工程施工

许可证》正在办理中。

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主要结论和意见如下: 一、 借款人概况

（一）借款人概况：湖南A公司（以下简称借款人），于2003年12月成立；法定代表人张XX，经营范围：筹建房地产开发项目。房地产开发资质三级。

借款人成立时注册资本1000万元，2004年4月借款人股东进行股权转让；2004年6月借款人股东进行股权转让；2004年7月借款人股东又进行股权转让；2006年4月借款人股东进行股权转让；2006年9月增资1000万元，现注册资本2000万元。以上变更均经开户行前往湖南省工商行政管理局调查查询确认。

表1 借款人股权结构变更出资情况表 单位：万元、%

出资人名称 B公司 C公司 D个人 合 计 2

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出资额 1235.8 564.2 200 2000 出资方式 现金 现金 现金 出资比例 61.79 28.21 10 100 、2003年10月30日经湖南中信高新有限责任会计师事务所以湘中新验字（2003）350号《验资报告》审验，股东由B公司、北京中润投资有限公司和湖南泓源科技发展有限公司分别出资800万元、100万元和100万元，分别占80%、10%、10%。

3、借款人第二次股东会决议及股东股份转让协议书，原股东湖南泓源科技发展有限公司将其所持有的10%股份100万元股金全部转让给D个人，D个人以100万元现金买断，并到工商局办理了变更登记。

4、借款人股东会决议，原股东B公司的40%的股份、北京中润投资有限公司10%的股份全部转让给湖南省恒信发商贸发展有限公司，并到工商局办理了变更登记。

5、借款人原股东湖南省恒信发商贸发展有限公司50%的股份分别转让给宁波中建房产开发公司（后变更为C公司，30%的股份）和宁波永顺房地产有限公司（20%的股份），并到工商局办理了变更登记。

6、股东B公司以200万元购买宁波永顺房地产有限公司在借款人公司的200万元股份；B公司以17.9万元购买C公司在借款人公司的17.9万元股份，并到工商局办理了变更登记。 7

、2006年9月经湖南天和联合会计师事务所出具湘天和验字（2006）第2129号《验资报告》审验。股东B公司、C公司和D个人分别出资1235.8万元、564.2万元和200万元，分别占股本的61.79%、28.21%和10%。

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借款人下设工程部、财务部、预算部、设计部、材料采购部、办公室、营销中心。现有员工38人，其中大专学历以上30人，占79%；员工综合业务素质较高。

（二）经营者素质评价：董事长兼法定代表人张XX先生，经济管理博士研究生学历。曾供职湖南省体改委、和国家体改委，并在中信房地产公司、恒通集团房地产事业部B公司、北京王府花园开发公司等担任总经理和董事长。成功主持开发了北京“TT项目”、北京“NN项目” TOWNHOUSE项目——橘郡等项目，具有较丰富的工作经验和较强的组织管理能力。

（三）借款人经济技术实力评价：根据借款人提供的会计

报表显示：2006年12月末总资产12192万元，总负债3822万元，所有者权益8370万元；资产负债率31.5%，流动比率316%，速动比率139%，有一定的经济实力。

（四）资产负债分析

表1 借款人资产负债表 单位：万元 、%

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项 目 一、资产总额 流动资产 其中：货币资金 预付帐款 其他应收款 存货 固定资产 无形资产及其他资产 无形资产 长期待摊费用 二、负债总额 8

2004年 8965 8894 406 1570 6918 68 3 3 7965 2005年 8344 8228 465 3245 4518 112 4 1 3 7450 2006年 12192 12087 2235 400 2659 6793 102 3 1 2 3822 2004年、2005年、2006年度的会计报表均由湖南鹏程有限责任会计师事务所出具湘鹏程审字[2007]第8089、8090、8091号审计报告，均无保留意见。

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1.流动负债 短期借款 应付福利 其他应付款 三、所有者权益 实收资本 资本公积 未分配利润 资产负债率 流动比率 速动比率 7965 7961 1000 1000 88.84 112 25 7450 7439 894 1000 -106 89.28 110 50 3822 2990 26 806 8370 2000 6602 -232 31.35 316 139 现对2006年度资产负债情况分析如下：

1、预付账款400万元，系预付长沙市岳麓区明成钢材经营部用于本项目的材料款；

2、其他应收款2659万元，其中：本项目长沙县非税收入管理局系本项目报建费420万元；非本项目：主要是湖南泓源科技发展有限公司往来款410万元；长沙市昱琨投资咨询有限公司往来款650万元；北京瑞海隆环保科技发展有限公司材料款240万元；湖南中润臵业有限公司往来款600万元；

3、存货6793万元，系“M项目”项目土地费用6605万元，其中：本项目占用4557万元，二期项目占用2048万元；本项目开发间接成本188万元。

4、短期借款2990万元，借款人于2006年12月向联华国际信托投资公司借款,用于城市基础设施，期限6个月，于2007年6月8日到期，是以本项目中的长国用(2006)第104、105、106号土地作抵押担保。

5、其他应付款806万元，主要是借款人与湖南大辉商贸

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发展有限公司的往来款750万元。另外，向长沙市农业银行汽车贷款2.5万元，湖南鑫湘工程勘探有限公司0.5万元。

6、实收资本2000万元。系借款人注册资本2000万元； 7、资本公积6602万元,系借款人股东为开发本项目所追加的投资。根据借款人2007年1月20日股东会会议“全体股东一致同意将应付各股东款项6602.1万元, 其中:B公司3102.1万元，C公司3500万元,追加公司流动资金,转增为公司资本公积。并承诺:此款项在项目未完工、未还清开发贷款之前，不分配利润，不抽逃资金。

8、未分配利润-232万元，为本项目前期所发生的营销费用和管理费用。

本项目是借款人成立以来开发的第一个项目，目前暂无销售收入，故不对盈利情况进行分析。

（五）现金流量分析

表2 近三年现金流量情况表 单位：万元 一、经营活动产生的现金流量净额 经营活动现金流入 经营活动流出 二、投资活动产生的现金流量净额 投资活动现金流入 投资活动现金流出 三、筹资活动产生现金流量净额 筹资活动现金流入 筹资活动现金流出 净现金流量 2004年 -4986 1897 6883 28 100 72 5220 5220 262 2005年 -787 787 -54 54 900 900 59 2006年 -1899 951 2850 -4 4 3674 3990 316 1771 2006年度现金流量分析如下：

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