02案例A公司M项目(2)

1、经营活动的现金流入951万元，系借款人收到的其他经营活动的往来款；经营活动的现金流出2850万元，其中：购买土地接受劳务支付2675万元、支付给职工119万元，税费6万元、支付其他与经营活动有关的现金50万元，

2、投资活动产生的净现金流量-4万元，系借款人购臵固定资产所支付的款项。

3、筹资活动产生的现金流入3990万元，其中：股东投资增加注册资本1000万元、2006年12月向联华国际信托投资公司借款2990万元，筹资活动的现金流出318万元，其中：归还股东B公司的款项318万元，收到存款利息2万元。 (六)信用状况评价及银行融资情况:借款人于2004年3月在省分行营业部长沙市北站路支行开立一般结算账户，在联华国际信托投资公司有借款2990万元，2007年度信用等级为A。根据经办行北站路支行调查，经查询“特别关注系统”、“人行企业征询系统” 及我行的“不良贷款管理第19期”，无不良信用记录。 融资情况：借款人2006年月12月向联华国际信托投资公司借款2990万元，用于城市基础设施（小区周边道路等）建设的临时周转需要，期限6个月，于2007年6月8日到期，根据借款人还款计划其还款来源银行存款（截止评估日有银行存款2200万元）；待收回的其他应收款1900万元；股东B公司承诺追加资金。评估建议开户行督促借款人尽快筹集还贷资金，归还联华国际信托投资公司借款。

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(七)、控股股东评价: 1、B公司情况

B公司于1993年3月5日在北京注册成立，注册资本7100万元，法定代表人张XX。经营范围：对房地产、物业管理项目的投资管理；购销建筑材料、装饰材料、机械电器设备；信息咨询（中介除外）。股东为北京中润投资有限公司、北京万拓实业有限公司及自然人刘XX，占股分别为56.34%、7.04%、36.62%。2006年末总资产28658万元，总负债11664万元，所有者权益16994万元，其中未分配利润7299万元，资产负债率40.7%。主营业务收入3639万元，利润总额257万元，通过分析该公司报表数据，其长期投资4485

万元占净资产16994万元的26.39%，该公司对借款人的投资是在其投资能力范围内。

2、C公司情况

C公司成立于1992年，在宁波市注册成立，注册资本5000万元，分别由宁波信达投资有限公司出资4500万元和嘉兴市信达建设房地产开发有限公司出资500万元，占股90%和10%。经营范围为房地产开发经营、本公司房屋租赁。

2006年末总资产81498万元，其中长期投资18845万元，总负债48660万元，所有者权益32838万元，其中未分配利润11872万元，资产负债率59%。主营业务收入2045万元，投资收益10159万元，利润总额11558万元，通过分析

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该公司报表数据，经济实力雄厚，盈利能力较强。

二、项目建设条件评价

（一）项目全称：“M项目” 一期住宅小区建设项目。 （二）项目内容及规模：

1、整个项目建设规模：“M项目”项目总用地面积285885平方米，总建筑面积387433.3平方米，总投资约8亿元。容积率约1.35、绿地率48%、建筑密度23.2%。计划分二期开发建设。

2、本项目建设规模：本项目用地面积164000平方米，总建筑面积98008平方米,其中开发建设独立住宅72栋，面积27348平方米；联排住宅70栋（合计198户），面积50110平方米；花园洋房14栋（合计112户），面积20550平方米。容积率约为0.6、绿地率43.05%、建筑密度22.94%。

表3 户型结构表 户 型 面积（平方米/户） 200-300 独立住宅 360-380 400-440 440以上 小计 160-220 联排住宅 220-260 260-320 320以上 小计 花园洋房 小计 总 计 160-180 180-200 200-220 户数（户） 12 20 25 15 72 21 93 48 36 198 72 24 16 112 382 98008 20550 50110 27348 总面积（平方米） 3、项目地理位臵：本项目地块位于长沙县暮云镇北部

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芙蓉南路与火星大道交汇处东南侧的月塘村、湖塘村。

（三）、项目实施建设评价:

本项目经长沙市计委员批准立项，并完成规划、设计、勘察等相关前期手续，已取得“四证”。其相应的文件如下：

表4 项目已取得的相关文件

部门 文号 内容 关于暮云镇橘郡项目立项的批复 长沙县国土资源局 长国用（2006）第104、105、106、107号 长沙县规划管理局 长沙县规划管理局 长沙县建设局 长规正证200605016号 长建200701004号 430108200702090101 建设用地规划许可证 2006.5.23 建设工程规划许可证 2007.1.23 建设工程施工许可证 2007.2.9 国有土地使用证 109

发文时间 2003.8.20 长沙市发展计划委员会 长计投（2003）575号 2006.4.28 本项目计划2007年4月开工，2008年6月底全面竣工验

收并交付使用。截至评估日止，计划进行土方工程,经评估测

算项目总投资19390万元，已完成6864万元，占总投资35.4%。

（四）项目建设条件评价：水、电、规划设计、消防设计、建筑施工、工程监理等都经有关部门验证审批，符合项目建设要求。 三、市场分析

(一)长沙市房地产市场分析：长沙市房地产市场表现较

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为活跃。2003-2006年长沙市房地产开发销售有关数据如下：

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截至评估日止，已取得32141.16平方米的《建筑工程施工许可证》，还有65866.84平方米尚未办理《建筑工程施工许可证》。 10

《国有土地使用权证》104号、105号、106号已抵押给联华国际信托投资公司。 11

还有一部分施工单位正在招投标中。

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表5 长沙市房地产开发数据统计表 单位：万平方米、元/平方米、亿元、%

年份内容 全市商品房施工面积 全市商品房竣工量 全市商品房销售面积 全市商品房销售金额 全市房屋空置面积 全市房屋空置率 全市房屋均价 2002年 833.94 332.12 251.16 52.96 44.79 10% 1900 2003年 1106.32 443.24 299.27 63.15 99.02 15% 2200 2004年 1462.4 591.9 450.22 99.17 103.71 10% 2738 2005年 1913.57 515.16 639.02 169.79 131.16 / 3030 2006年 2600 500 690.19 193 142.35 / 2991 12

上表显示，长沙市房屋施工、销售面积逐年增长，2006年，全市商品房均价同比下跌；其中，商品住宅平均售价同比上涨，空臵面积有所增长，除144平方米以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特别是90平方米以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，我市90平方米以下户型供应比较充足，144平方米以上户型的供应相对吃紧。造成这种情况的主要原因是产品供应与有效需求不匹配，从而出现了结构性过剩的苗头，总体上长沙市房地产市场发展仍较为活跃。 （二）项目所在区域市场分析：

1、区域位臵优势：项目所在区域位于长沙市芙蓉南路与火星大道交汇处，系长沙市天心区、雨花区、长沙县三个行政区的交汇处。距长株潭城市群均只有18公里，距省政府新址仅6公里，根据城市规划，未来城际轻轨也将沿芙蓉路经过，随着长株潭融城的加快，能带动本地经济快速的发展。

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数据来源：长沙市建设委员会、长沙市城市建设综合开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》，

2006年尚未公布空置率。

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