规划工作者与城市的未来(2)

香港旧城改造中面临的难题56.5%的人认为“土发”的补偿计划六十年代兴起的高密度住宅区，但底作为一个人口稠密、寸土寸金的不合适，愈半数者对现有重建工作感层多为商铺，个别街区为工业大厦。国际性大都市，香港的经济发展离不到失望。这样一种社会心态表明，按照有关规划、建筑设计法规条例的开房地产业，旧城改造是其以往很重“土发”和原业主对于重建价值的分规定，该地区规划仍为住宅区，建筑要的获利渠道，但是，由于经济利益享存在难以调和的矛盾，致使即便是高度控制将其分成两部分区域———的驱动和社会矛盾的交织，使得目前一个公认为环境条件很差的地区，重45.72m（包括29个街区）和的旧城改造面临不少的困难。建工作也是困难重重。

51.82m（包括9个街区）

，相应的允2.1

业权分散，安置资源不足，土产生上述现象有其特定的背景。许最大容积率各为7.34和7.83。但地征集困难

作为专门负责旧城改造的机构，“土是，该地区目前的建筑容积率偏高，按照香港的法律规定，进行旧城发”成立之初仅得到政府1亿港元的重建潜力有限。据笔者分析，在38改造时，必须保障原物业业主和租户低息贷款，由于自身缺乏资金实力，个街区中，已有18个街区的容积率的利益不受侵害，尽可能通过谈判协需要与私人发展商密切合作，社会舆超过上述的规定限额，总占地6.56商的方式收购业权。但是，由于待改论往往视之为“官商勾结”；作为商公顷，占可开发用地的46%，其中造地区业权分散，有时甚至无法找到业性机构，项目的选择自然“择肥而

最高的一个街区容积率达到9.38；某些业主，为此大费周折；个别业主噬”

③，为此收益颇丰，从1988年至剩余的20个街区中，只有10个可使更是漫天要价，在“土发”负责的旺1995年，

“土发”已累计储备和盈余容积率增加1.0以上，其余都在1.0角七街重建中，一个2.79m2（30平高达23200万港元之多，并积累了以下。若将所有建筑拆除、按照规定方英尺）、估值10多万港元的商铺，11.6亿港元的按金。在“土发”首的容积率来重建，仅比拆除前增加业主竟然开价1000万港元③，该片批重建的上环皇后道中四街项目，3%的面积，显然远远无法抵销“土地区历时9年才收购了88%的业权。“土发”仅需花费19亿元便能征购得发”收购物业10%以上的加价条件。由于成片收购的难度太大，一些地区市场拍卖价将达35亿元的土地，改2.4

受制因素多，政府调控时间较只能对零星、小面积地盘进行改造，造之后容积率将从6提高到15，楼长，引发成本攀升

形成独特的“铅笔楼”景观。

宇价值60亿元②。即使扣除必要的香港是一个以私有产权为基础发安置资源匮乏也是制约旧城改造建筑费用和资金成本，项目的回报率展的社会，个体利益与社会整体效益的另一因素。1988-1996年间，土也非常惊人。在这种背景下，物业拥的冲突较为尖锐，政府必须借助规划发仅仅为240个家庭和312个单人或有者自然会采取“高价索偿”的策管理手段甚至法律程序来促使改造项双人住户提供安置住房。当然，若能略；而“土发”只有在用尽各种公平目的实施。目前，香港的旧城改造需使受改造影响的租户搬到邻近地区，合理的措施难以完全收购物业的情况要多部门的参与，在对项目的方案安土地征集的难度会得到减缓，但这很下，才可能通过政府动用《官地收回排上，不同部门间存在目标分歧，相难实现，原因有二：一是高昂的土地条例》，所以有时改造工作会陷入一互牵制时有发生。正因为利益主体的成本，使得改造后用途可能发生变种心有余而力不足的状况。多元化，“土发”对项目的“总纲发更，导致住宅单位减少；二是即便有2.3

随着容积率条件的逐步用尽，

展蓝图”的编制和获准以及申请政府!"

林

坚杨志威香港的旧城改造及其启示

THEURBANRENEWAL

动用“官地收回”的权力，需要耗费相当长的时间，这种延误将导致成本

#曾就香港这种现象进"的上升。StaIy!

入专门资金。3.4

市区环境美化基金：由于老市区旧楼宇甚多，将其进行翻新也是代替重建高耗资的重要办法。通过修订《建筑物条例》和《建筑物管理条例》，要求业主和业主立案法团定期检查楼宇，予以必要的修缮和保养。为解决经费的不足，政府将动用5亿港元成立市区环境美化基金，向业主提供低息或免息贷款。"

香港旧城改造的启示

香港旧城改造的历史和发展方向表明，尽管由于业权分散，征集土地难度极大，但是大规模集合地盘、成片规划、综合建设，以便使城市更具活力、环境更加美化仍将是香港旧城改造的主要方略。与此同时，以“土发”为缩影的香港旧城改造也给国内城市带来一些有益的启示：4.1

单纯商业性的开发并不能保证香港是一个市场机制较为健全的城市，“土发”作为一个专门化机构，享有一种“垄断”性的机制得益，即握着待改造地区的项目开发权，并且具有在特定条件下可向政府申请动用《官地收回条例》的权利，但作为商业机构必须“择肥而噬”，以便得到私人发展商的资金支持，因此也造成社会各界对其“官商勾结”的印象，即便给予高额的经济补偿，也很难顺畅地协调各方利益，使旧城改造顺利进行。因此，纯粹的利益主导只能是旧城改造的必要动力，但不可能确保旧城改造的必然可行。4.2

旧城改造必须要有政府的参与，主要手段应是通过专门机构来调控土地一级市场。

为摆脱“土发”的困境，香港成立市区重建局，希望能财政独立地运转。就香港的情况而言，脱离私营机构来大规模改造是不可能的，鼓励私营机构参与旧城改造必然要有一定的利益保证，那么，实质上，市区重建局很重要的职能应放在统筹规划、收购业权、集合地盘、进而通过公开拍卖的途径或招标向私人发展商出售土地，换言之，它将成为政府调控土地一级市场的代表。从国内城市的经验旧城改造取得理想的成效。

来看，规划和土地资源管理的协调不够，造成土地成本攀升的情况相当严重，规范土地一级市场，使城市规划和土地管理有机协调是旧城改造迫切需要解决的问题，香港市区重建局的模式不失为一项良策。4.3

“连系地盘”的做法是旧城改在“地尽其用”的原则下，香港选择高密度发展的模式。规划控制和商业利益的矛盾，公众利益和个体利益的矛盾，社会、环境和经济效益之间的矛盾是旧城改造中长久探讨的话题。处理这些矛盾的重要思路是“统筹兼顾”，“连系地盘”的尝试是一种有益的行为。这种做法，不应仅局限在一两个地盘上，而有必要推广到整个市区，特别是应将旧城改造的无利润项目和新区开发的有利润项目“捆绑”在一起，这种“肥瘦搭配”的方式也应被国内城市借鉴。4.4充。

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