规划工作者与城市的未来

THEURBANRENEWAL

【文章编号】1002-1329（2000）07-03

庭④，而至1996年，已迁置286幢楼宇中92700个家庭和4600户商业租户⑤。

1974年，为配合香港的住房政策调整和旧城改造的需要，香港当局对房屋协会（成立于1948年的一个非赢利性民间组织）建议的“市区改善计划”给予财政支持。允许房屋协

【摘要】香港的旧城改造是其经济发展和城市建设的重要内容。本世纪50年代以来，香港的城市面貌不断更新，但也面临诸如土地征集等难题。在回顾香港旧城改造历程的基础上，重点透过土地发展公司来剖析其所遇到的困难，并评介香港特别行政区政府的政策动向和对国内城市的启示。

【关键词】香港；旧城改造；土地发展公司【中图分类号】TU984

旧城改造（也称市区重建或城市更新）是当代城市发展中难以回避的问题。香港尽管只有150多年的历史，但异常尖锐的人地矛盾以及高密度、依托都会区的发展策略，使得香港旧城改造的工作非常繁重，“……市区现有大量残旧或设施不足的私人楼宇。按照目前的重建速度，这类楼龄超过30年的房屋在私人楼宇所占的比例，在未来10年会从20%倍增

①。无疑，妥善处理旧城改至40%”

香港的旧城改造及其启示!

林坚

杨志威

会先通过磋商的方式收购物业，若不能成功，则由政府代为收购，由房屋协会进行重建，并对受计划影响的人士按折扣价出售改造完成的物业，剩余部分仍然按照市场价格销售。截止到1996年末，房屋协会已先后完成了28项计划，在中西区、湾仔、肖其湾、香港仔、油麻地及深水埠建成4800个楼宇单位。

尽管香港政府和民间组织不遗余力地推动旧城改造，但效果毕竟有限。70年代后期，香港政府考虑让私人业主直接参与旧城改造，为此划定了多个“综合重建区”，其中尖沙咀的四街重建便是一个典型例子，政府邀请各业权人参与发展，但因费用和利益分歧，至今仍举步维艰。随着城市规划管理体制的变革，“综合重建区”已逐渐为“法定分区计划大纲图则”中的“综合发展区”所替代，一旦某一街区建筑划入“综合发展区”范围，开发者需要拟订一份“总纲发展蓝图”的重建计划，经规划委员会批准后方能实施。这种规划政策的推行，使得旧城改造可以大规模而非零敲碎打地进行。1.3

土地发展公司与专门化的旧城1987年底，为加速旧城改造步伐和促进私人机构的参与，《土地发展公司条例》得以通过，并于次年1月成立土地发展公司（简称“土发”）。土发带有半官方色彩，可以选定某一旧区为“综合发展区”，因而自动拥有该项目的开发权，并且在特定情况下可向政府申请动用《官地收回条例》进行强制性征购。土发成立10年来，先后完成了湾仔、西营盘、中环、上环、旺角等地区12个项目，建成37280m2住宅、10666m2商业铺位、18956m2写字楼以及6241m2改造阶段（1988年以来）

【文献标识码】B

交通环境，提供必要服务设施的规划目标②。1.2

大规模改造阶段（1972-1987）“十年建1972年，香港政府提出

屋计划”，旧城改造全面展开，先后涉及“环境改善区”、“公共屋村重建计划”、“市区改善计划”、“综合重建区”和“综合发展区”等计划和方式。

1973年，香港政府提出“环境改善区”的构想，对湾仔、油麻地、石硖尾、大角嘴、长沙湾、坚弥地城等划定地区进行规划，旨在提供更多的土地来兴建政府和社区设施以达到改善环境的目的。当时估计项目超过200个，并设想由残旧建筑物的业主或私人发展商重建，但推行效果不佳③。

香港的公共房屋政策是香港社会发展和城市建设的重要推动力。从1954年开始，香港政府介入房地产市场，兴建了大量供低收入阶层租用的公屋，由于初期建设的标准低、土地利用率低，进入70年代便需改造。1973年，香港房屋委员会成立，根据“十年建屋计划”的需要，先后推行了“第一、二型公共屋村重建计划”、“扩展重建计划”和“整体重建计划”。其中，“整体重建计划”是作为1991年完成的第一、二型公共屋村重建计划的延续，每年滚动修订一次5年计划，计划到2010年共拆除460座楼宇，涉及14.6万个家

造中面临的各类问题，加快重建步伐，对香港21世纪的发展有着至关重要的战略意义。!

香港旧城改造的历程

早在1884-1905年间，香港政府曾在太平山摩罗下街和九如坊等地区进行“贫民区清拆计划”。但较大规模的旧城改造则始于本世纪50年代，至今可以分成三个阶段。1.1

零星试点阶段（1972年以前）1959年，香港当局为大坑村部分地区拟制了一份发展蓝图，试图合并小块土地，重新划定地界，并提供街市、学校、休憩用地等设施，但遭到害怕丧失发展业权的当地居民反对而搁置。1965年，上环被划为“试验计划区”，经过长时间的筹划，从1969年开始分四期进行，直至1984年才完成，基本达到改善地区居住和!本文研究得到恒昌测量师行学术交流基金资助。

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城市规划

!"""年第!#卷第$期

CITYPLANNINGREVIEWVOI.24NO.7JuI.2000

的政府、团体、社区、休憩等公益性足够的住宅单位，高昂的租金使原有旧城改造潜力明显减弱

设施。

租户也难以承受。因此，被安置的住据香港房屋局估计，过去10年尽管香港政府坚持不懈地推进旧户往往需要搬迁到新界地区，远离工2/3的私营房屋是通过在现有的地盘城改造，但困难重重，市区老化现象作地点，从而打破了原有的社会格或物业进行重建得来的，社会普遍认正日趋严重，如果维持现有的改造速局，使其就业、生活的机会成本增为旧城改造的商业收益较大。但是，度，到2005年将有26万个私人住宅加。随着较低层次的旧楼宇改造完成，单位超过30年楼龄。为此，在香港2.2

由于重建利益的分享不均，即“土发”的改善市区目前过密环境、特区行政长官董建华的首份施政报告便高价补偿，仍然难以满足市民心愿

增加社区设施和公共开敞空间的改造中，明确提出加快旧城改造，并于在土地征集过程中，“土发”开宗旨，使得改造中等层数的残旧楼宇1999年底前成立市区重建局。为配出高于市场价格10%以上的收购物只能得到略有增加的容积率，因此，合特区政府的行动，“土发”在1998业条件，但仍然难遂人愿。在对上环在高昂的土地取得成本冲击下，商业年1月提出26个旧城改造项目，地地区200位居民的问卷调查中①，收益明显减弱，许多项目可能亏本。

盘面积达11.6公顷，涉及10419户89.5%的被调查者认为上环地区居住以深水埠地区的分区计划大纲图居民，拟建成60万m2商铺和写字条件和环境恶劣，认为社区设施缺乏则中的T.P.U266地区为例①。范围楼、52.9万m2的住宅和近9万m2者达67.5%，但只有43.5%的人同涉及38个街区，各街区占地从0.26的公共服务设施，预计投资达800亿意进行重建，而对由“土发”负责重公顷到0.45公顷不等，总用地面积港元，作为跨世纪优先实施的项目。建更是有71.5%的人持有异议，达14.18公顷（不含街道）。这是五!

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