商业地产运营原则(2)

四、商业外环境设计

商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部

环境设计两部分，具体设计内容包括：

外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。

外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。

五、二次商业装饰设计

二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规

律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：

服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。

导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。

店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。

六、商业管理模式设计

完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。

商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：

组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规

范。

制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。

流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。

七、品牌规划及招商策略设计

品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。

品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。

招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作

性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。

商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。

5、商业推广：根据项目定位、产品定位、商业策划、商业规划，结合项目特点和优势，结合项目实施进度，制定各阶段推广计划，并且在计划确认后严格执行。

6、招商及销售：根据项目商业物业策划及商业规划，制定科学的招商和销售计划，拟定招商和销售的优惠政策，然

后严格执行确定的方案，由专业团队执行招商和租售工作。

7、运营及管理：商业项目成功的最终决定步骤在于商场的后期经营管理，只有通过专业的商业经营管理公司进行运营管理，才能使商场运营良好，客户稳定。

二、本项目商业物业招商的前期准备条件

1．商业物业建设标准的确定与实施

1.1商业物业建筑结构形式及其特点

1.2商业物业建筑各楼层板的动、静荷载设计标准及层高

1.3商业物业建筑公共空间装饰装修标准

1.4商业物业铺位内部空间装饰装修标准

1.5商业物业建筑各层及每户电力负荷设计标准

1.6商业物业建筑智能化工程设计方案及标准

1.7商业物业建筑消防工程设计标准

1.8商业物业建筑垂直交通（电梯）设计标准（速度与荷载）

1.9商业物业建筑的空调设计标准及采暖方式

1.10商业物业建筑的地下预留商业空间面积

1.11商业物业地上广场商业环境设计方案

1.12商业物业地下各层商业环境设计方案

商业项目操作流程

1、立项

（1）市调 （2）定位 （3） 初步设计 （4）财务评估

2、规划、设计

（1）业态组合 （2）业种组合 （3）厂商组合

（4）建筑内外人、车动线设计 （5）建筑设计

（6）卖场设计 （7）设备系统设计

（8）外装设计 （9）内装设计

3、工程

（1）成本控制 （2）工程管理实施

4、企划

（1）销售、推广策略制定 （2）招商策略制定

（3）经营策略制定

5、销售

（1）销售执行 （2）合同签订 （3）回款

6、招商

（1）主力厂家招商 （2）次主力厂家招商

7、运营

（1）经营模式确定 （2）招商实施 （3）运营开展 商业地产定位操作模式

商业地产定位操作模式

创新操作1：商场定位核心--市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。

调研种类 所需资料/研究范围

商圈研究 对项目所在的商圈做出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种、人流状况、与交通状况及其购买力。 消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等做调研 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺，做基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等

商圈研究

1、 城市发展状况：包括GDP指数，2、 人口分布，3、 产业结构等等。

4、 项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，5、 恩格尔系数，6、 居民收入及消费构成等。

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