房地产项目可行性研究报告（模板）(3)

也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。

随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为XXX楼市的主流模式，以XXXXXX为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为XXXX房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、XXX唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十分明显。

商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的价值无可估量，以XXXXXX为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对XXXX热点商业的竞争，在很大程度上拉动了XXX房地产业迅速发展。同时，得益于XXX房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。

2、消费群体状况

XXXX的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。

XXXX从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城

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改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及XXX对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。

三、 结论

作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，XXX正努力向“美丽又柔情XXX”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。XXXX房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后XXXX经济发展的中流砥柱。

房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，XXX房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，XXXX真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，XXXX商品房销售仍将走红。

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第三章 项目优劣势分析

一、 项目优势

1． 位置优势

本项目地处XXXX新城区绝对中心点，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前XXXX最好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、普厅河、人民法院、政府活动中心、幼儿园、超市、XXXX天成体育馆、碧水蓝天大酒店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。

当前XXXX对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化美丽柔情XXX。按政府规划，XXXXXX项目受到XXXX县委、县政府以及各单位部门的重视。随着云桂铁路XXX段的开通以及XXX火车站的全面建设，环城路的全面运转，未来新城区XXXX城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。

2． 产品功能

经过一期项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前XXXX房地产市场需求来看，二期项目产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：

●充足的车位

除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活

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水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。

“XXX?XXXXXX”项目的前身是停车厂，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前XXX房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。

●大型的商场

随着XXX作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻XXX，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为XXX商业圈唯一新城区中心点，也是今后XXX的财富之地，是XXX商圈的核心，同时与XXXX的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于新城区还处在发展上升阶段，目前在新城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到新城区要求进行商业置业投资。本项目所建设的约3000平方米的商场以及今后15000平方米左右的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。

● 居住、购物、休闲、娱乐一体化

XXXXXX自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后建成的XXX商业广场（百越公园东侧），与天成体育馆不到100米，是今后XXX最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，项目越来越成为XXX人关注的焦点。

● 产品设计合理、多样化

电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，C座是两梯三户，D座是两梯四户；在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户

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型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对XXX老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。

3． 项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短

目前售楼部已经完工，项目月底开始启动，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。

4． 市场竞争相对较小

当前XXXX房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，仅有活跃的XXXXXX一个项目，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进行建设，地价与房价节节上升。相对而言，项目周边市场竞争要小很多。

在目前XXX房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下，面对巨大的市场需求量，新城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。

5、 政府的大力支持

去年以来，新城区楼盘成为XXXX政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快新城区项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点，目前XXX公司正向政府争取将本项目纳入XXX重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。

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