2014 物业经营管理 第九章 财务管理与绩效评价(2)

作用：有助于物业企业正确看待成本支出，加强成本核算和管理。

四、按照与决策的关系分类

1、边际成本：指在一定物业经营管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。

2、差异成本：又称增量成本或减量成本。

3、机会成本：是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。 4、估计成本

5、沉没成本：指因为过去决策已经发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。

6、可缓成本。7、可免成本。8、附加价值成本 作用：有助于分析评价各种不同经营方案并从中选择最优方案，以提高物业企业经营的经济效益。

五、 成本预算的意义与要求 (一)成本预算的意义

成本预算又称成本计划，是成本决策结果的系统化。 成本预算的基础是各种先进的技术经济定额。在编制成本预算时，首先应进行成本预测。 正确地编制成本预算的意义有：

1、为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据。

2、能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。 3、可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 (二)成本预算的基本要求

1、成本预算必须同其他预算相协调

收入预算、资本预算、现金预算等，是编制成本预算的重要依据。

2、成本预算要以各项定额为基础 各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。 3、成本预算应有相应的技术经济措施保证

4、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 ：如何提高物业管理资金的使用效益是物业管理企业始终关心的主题。

5、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

六、成本预算的编制方法

(一)固定预算 ：固定预算又称静态运算，这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。 其假设前提是：

1、现有的业务活动是企业必需的； 2、原有的各项开支都是合理的； 3、增加费用预算是值得的。

固定预算通常每年编制一次，使预算期间同会计年度相一致。

固定预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业。

优点：1、编制简单，预算的编制成本较低；2、费用支出水平的控制容易为各部门所接受。

缺点：1、没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；2、由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。

(二)弹性预算

弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。

弹性预算主要适用于弹性成本预算和弹性利润预算。弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算。

编制弹性预算的主要方法有两种：1、列表法。列表法又称多水平法，就是按照物业管理企业管理服务能力的利用程度的不同而编制的多种管理服务水平的预算；2、公式法。即y＝a + bx，其中：y代表某项成本预算总金额；a代表固定成本金额；b代表单位变动成本金额；x代表业务量。 (三)零基预算

零基预算是指以零为基础的预算。它产生于20世纪60年代并已被西方国家广泛使用并公认为是有效的管理方法。

零基预算越来越多应用于服务性部门费用预算，如政府部门或物业管理企业。

优点：1、有助于提高管理收费的使用效益；2、改善物业管理企业与业主之间的关系；3、增强物业管理企业的市场竞争力。

缺点：1、编制预算的工作量相对较大；2、各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据。 (四)滚动预算

滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。 逐季滚动比逐月滚动的工作量小，但预算精度较差。 优点：1、能将原预算的调整、衔接工作从被动转化为主动，将事后控制转为事前控制，使预算适应客观情况，促进企业管理服务活动协调进行；2、有利于企业管理人员对预算材料作经常性分析研究，并对执行过程中的各种情况及时加以修订，使企业的经营活动始终有一个较长远的总体战略布局。

七、成本预算的编制程序 (一)成本预算的编制方式

各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”。 一下：物业服务企业管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达，作为各部门编制预算的控制目标。 一上：各部门根据控制目标的要求，结合自身的实际情况，编制出分季度的成本预算草案，并上报物业服务企业财务部门。

二下：财务部门对各部门的成本预算草案进行汇总和综合平衡，编制出正式的财务预算，并报物业服务企业管理层，然后再由管理层交业主大会讨论批准后，正式下达给各部门执行。

(二)成本预算的编制程序 1、收集和整理有关资料。

2、对预算期成本指标进行预测。

3、根据企业(部门)特点编制成本预算。 (三)不同成本的预算编制

1、营业成本预算 ：编制营业成本预算，应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。

2、管理费用预算：编制管理费用预算的最佳方法为零基预算，还可以采用固定预算。

3、财务费用预算 ：如果不涉及融资的问题，该项费用预算值为零。

八、成本控制具有三层含义 1、对目标成本本身的控制；

2、对目标成本完成的控制和过程的监督；

3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

九、成本控制的原则

1、全面控制原则 ：充分发挥广大职工的主观能动性，是降低成本的关键。 2、讲求经济效益原则 3、责权利相结合原则

4、例外管理原则 ： 例外管理原则又称重要性原则，应用于事中控制，是保证成本有效控制的重要手段。 例外管理原则判定的要点：

（1）重要性。重要与否，主要根据成本差异金额大小确定。数额较大的差异，超过了规定的上下限，或虽未超过规定的上下限，但经常在上下限附近波动。

（2）特殊性。凡是对企业长期获利能力有重要影响的成本差异，不论是否达到重要性的程度，均应受到密切重视。

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