2014 物业经营管理 第九章 财务管理与绩效评价

第九章 财务管理与绩效评价

第一节 财务管理概述

一、 财务管理内容

1、长期投资：现金流出到现金流入（即投资回收或投资回报）的时间超过一年的。

2、长期筹资：指企业筹集生产经营所需的长期资金，也就是可以长期使用的资金。 3、营运资本管理

二、 长期投资的现金流量计划和管理过程，称为资本

预算。

三、 长期投资的类型主要有：

1、直接投资经营性生产：包括建筑物、厂房、机器设备、存货等。

2、直接投资于金融资产：指股票，债券和各种金融工具

3、直接投资于其他公司

四、 长期资金包括权益资金和长期负债资金。 五、 长期筹资决策中的主要问题是资本结构决策、债

务结构决策和股利分配决策。

1、长期债务资金和权益资金的特定组合称为资本结构，企业必须对两者进行权衡，确定适宜的长期负债/权益比。资本结构决策是最重要的筹资决策。

2、选择债权人和借款类型，决定债务结构是另一个重要决策。

3、股利分配决策同时也是内部筹资决策。 六、 营运资本=流动资产-流动负债。营运资本是投入

企业日常正常活动的资本。

1、营运资本投资管理主要包括：

（1）现金管理：不仅满足日常业务的交易性需要，还要考虑到预防性需要和投机性需要

（2）存货管理：企业在生产经营过种中储备的物资，包括材料，燃料，低值易耗品等。 （3）应收账款管理 2、营运资本筹资管理

七、 流动资产主要包括：货币资金、短期投资、应收

杜撰、应收账款、存货等。 八、 财务管理目标

财务管理目标又称理财目标，是评价企业财务活

动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面： (一)财务管理总体目标

财务管理总体目标是企业开展一切财务活动的基础和归宿。包括： 1、利润最大化

缺点：① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素；③ 使企业财务决策短期化。

2、资本利润率（净资产收益率）最大化或每股利润（每股盈余、权益资本净利率)最大化 优点：能够说明企业的盈利率，可以在不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。 缺点：① 忽略了资金的时间价值；② 忽略了风险因素。 3、企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内的净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。企业价值最大化或股东财富最大化是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。

优点：① 考虑了资金的时间价值；② 考虑了风险因素；③ 体现了企业对资产保值增值的要求；④ 制约企业追求短期利益行为。

缺点：① 对于上市企业，股价受多种因素影响，短期内很难准确衡量企业的实际价值；② 对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和方式影响，不易客观和准确。

九、 财务会计报告：是指企业对外提供的反映企业某

一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。

十、 财务会计报告由：会计报表、会计报表附注和财

务情况说明书组成。

十一、 企业会计报表的基本财务报表：资产负债表，利

润表和现金流量表

十二、 资产负债表

反映企业在某一特定时日财务状况的会计报表。资产负债表把企业的资产、负债和所有者权益三个方面的内容按照会计等式：“资产＝负债＋所有者权益”列示，且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系，从而形成了便于阅读财务报告的结构。 它揭示的信息包括： ① 企业拥有并可利用的经济资源 ② 企业的负债水平和构成 ③ 企业所有者权益的多少和构成 ④ 企业财务状况的变动信息

十三、 利润表 又称损益表，反映企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。还可以反映企业在一定期间的收入、利润（损益）、成本和费用。利润表按月编制和报送。

它揭示的信息包括： ① 一定时期企业的盈亏状况 ② 企业盈亏的原因和构成

③ 有助于评估企业的获利能力

十四、 现金流量表

反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。可以了解和判断企业的支付能力、偿债能力和周转能力。 它揭示的信息包括： ① 企业现金的来源和去向 ② 企业现金流量的构成 ③ 企业净现金流量的多少

十五、财务报表分析的内容：

1、战略分析：目的是确定主要的利润来源，经营风险并定性评估企业的盈利能力，包括宏观分析、行业分析和企业竞争策略分析等内容。

2、会计分析：目的是评价企业会计反映基本经济现实的程度。

3、财务分析：目的是运用财务数据评价企业当前及过去的业绩并评估其可持续性

4、前景分析：预测企业的未来。 十六、财务分析的方法：最常用的是比较法，趋势比较法、横向比较法。

第二节 成本和预算管理

一、成本按照与业务量关系的分类：

1、固定成本：一定期间的总额能保持相对稳定的成本，如果企业的固定资产折旧，办公场所租赁费用等 2、变动成本：指在特定的业务量范围内，其总额随业务量变动而成正比例变动的成本。比如材料成本、外包费等。

3、混合成本：除固定成本和变动成本外的成本，它因业务量而变动，但不成正比例关系。

降低固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额人手，而降低变动成本应从降低单位业务量的消耗人手。

作用：有助于分析成本升降因素、寻求降低成本的途径和进行物业经营管理的预测与决策。

二、按照经济性质分类

可以分为：外购材料、工资、职工福利费、折旧费、利息支出、税金、其他支出。 作用：有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平。

三、 按照计算依据不同分类 1、目标成本 2、定额成本

3计划成本：计划成本是指令性成本。

4实际成本。 实际成本包括上年实际成本、本年实际成本和累计实际成本。

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