碧海嘉园小区可行性研究报告 - 图文

泗阳县“碧海嘉园”安居工程建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 .............................................................................................................................. 7

1.1项目概况 ................................................................................................................................................. 7 1.2建设单位概况 ......................................................................................................................................... 7 1.3可行性研究报告的范围和依据 .............................................................................................................. 8 1.4研究结论和建议 ................................................................................................................................... 10 1.4.1 研究结论 ....................................................................................................................................... 10 1.4.2建议 ................................................................................................................................................ 10

第二章 建设背景及工程概况 .............................................................................................. 11

2.1 建设背景 ................................................................................................................................................ 11 2.1.1宏观经济背景.................................................................................................................................. 11 2.1.2城市建设背景................................................................................................................................. 13 2.1.3项目背景 ........................................................................................................................................ 15 2.2工程概况 ............................................................................................................................................... 19 2.2.1建设场址选择................................................................................................................................. 19 2.2.2总平面及主要技术指标 ................................................................................................................. 20

第三章 项目建设的意义和必要性 ................................................................................. 22

3.1 建设的目的、意义 ............................................................................................................................... 22 3.2项目建设的必要性................................................................................................................................ 22 3.2.1项目建设是满足拆迁住户家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要 ..................................... 22 3.2.3项目建设是加快泗阳县城市建设和总体规划的客观需求。 ..................................................... 23 3.4.4项目建设是改善泗阳县城市面貌、提高城市形象的需要 ......................................................... 24 3.4.5项目建设是保增长、保民生、保稳定的现实需要 ..................................................................... 24

第四章 市场预测 ............................................................................................................................ 25

4.1 当地经济情况及项目建设条件预测 ................................................................................................... 25 4.2 销售对象定位及住宅性能等级 ........................................................................................................... 25

第五章 总体规划及初步设计 ............................................................................................. 28

5.1 控制性规划要点 ................................................................................................................................... 28 5.2规划结构及功能分区............................................................................................................................ 29 5.2.1住宅规划 ........................................................................................................................................ 31 5.2.2道路交通组织及竖向设计 ............................................................................................................. 32 5.2.3配套设施规划................................................................................................................................. 32 5.2.4绿化及景观设计 ............................................................................................................................. 33 5.3建筑设计 ............................................................................................................................................... 34 5.3.1 采用的主要规范 ............................................................................................................................ 34 5.3.2平面布置 ........................................................................................................................................ 34 5.3.3层数、层高、立面 ......................................................................................................................... 34 5.3.4 公厕、垃圾站................................................................................................................................ 35 5.3.5总变配电所..................................................................................................................................... 35 5.4结构设计 ............................................................................................................................................... 35 5.4.1 采用的主要规范 ............................................................................................................................ 35 5.4.2 结构造型 ....................................................................................................................................... 35 5.5供配电 ................................................................................................................................................... 36

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5.5.1设计依据 ........................................................................................................................................ 36 5.5.2负荷等级 ........................................................................................................................................ 36 5.5.3供电电源 ........................................................................................................................................ 36 5.5.4变配电所 ........................................................................................................................................ 36 5.5.5配电 ................................................................................................................................................ 37 5.5.6户外供电及照明 ............................................................................................................................. 38 5.6弱电 ....................................................................................................................................................... 38 5.7给水排水 ............................................................................................................................................... 38 5.7.1 设计依据 ....................................................................................................................................... 38 5.7.2 水源 ............................................................................................................................................... 39 5.7.3用水量 ............................................................................................................................................ 39 5.7.4 供水系统 ....................................................................................................................................... 39 5.7.5排水系统 ........................................................................................................................................ 40 5.8火灾自动报警及联动控制系统 ............................................................................................................ 40 5.9暖通设计 ............................................................................................................................................... 41 5.9.1通风系统 ........................................................................................................................................ 41 5.9.2防火设计 ........................................................................................................................................ 41 5.9.3管材与保温..................................................................................................................................... 42 5.9.4消声、减振..................................................................................................................................... 42 5.10消防设计 ............................................................................................................................................. 42 5.10.1消防给排水................................................................................................................................... 42 5.10.2火灾自动报警及联动控制系统 ................................................................................................... 43 5.11节能设计 .............................................................................................................................................. 44 5.11.1建筑主体设计 ............................................................................................................................... 44 5.11.2建筑隔声设计 ............................................................................................................................... 44

第六章 环境保护、节能与安全卫生 ........................................................................ 46

6.1环境保护 ............................................................................................................................................... 46 6.1.1标准及规范..................................................................................................................................... 46 6.1.2建设期环境影响及治理措施 ......................................................................................................... 46 6.1.3项目建成后的环境保护 ................................................................................................................. 49 6.1.4环境影响分析结论及建议 ............................................................................................................. 51 6.2节 能 .................................................................................................................................................... 51 6.2.1节能设计依据................................................................................................................................. 51 6.2.2节能措施 ........................................................................................................................................ 51 6.3劳动安全与环境卫生............................................................................................................................ 52 6.3.1劳动安全 ........................................................................................................................................ 52 6.3.2环境卫生 ........................................................................................................................................ 53

第七章 项目组织与管理 ....................................................................................................... 54

7.1项目组织 ............................................................................................................................................... 54 7.1.1组织机构 ........................................................................................................................................ 54 7.1.2劳动定员 ........................................................................................................................................ 54 7.2项目管理 ............................................................................................................................................... 55 7.2.1建设管理 ........................................................................................................................................ 55 7.2.2物业管理 ........................................................................................................................................ 58

第八章 进度计划及招投标.................................................................................................... 60

8.1 实施计划 ............................................................................................................................................... 60

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8.2 工程进度计划 ....................................................................................................................................... 60 8.3招 标 .................................................................................................................................................... 60 8.3.1编制依据 ........................................................................................................................................ 60 8.3.2项目概况 ........................................................................................................................................ 61 8.3.3招标的基本情况 ............................................................................................................................. 61

第九章 工程项目财务分析.................................................................................................... 63

9.1 项目预计总投资估算 ........................................................................................................................... 63 9.2 资金筹措及计划： ............................................................................................................................... 65 9.3贷款本金的偿还及利息支付 ................................................................................................................ 66 9.4 财务评价： .......................................................................................................................................... 66

第十章 风险及社会效益分析 ............................................................................................. 70

10.1 风险分析及对应措施 ......................................................................................................................... 70 10.2 社会效益分析 ..................................................................................................................................... 70 10.2.1对工程投资及市场销售的影响 ................................................................................................... 70 10.2.2对地方和全省住宅产业现代化的推进作用 ............................................................................... 70 10.2.3对提高住宅建设水平的示范、带动作用 ................................................................................... 71 10.2.4对劳动生产率的提高预测 ........................................................................................................... 71 10.2.5先进成果转化率的提高预测 ....................................................................................................... 72 10.2.6项目的综合社会效益 ................................................................................................................... 72

第十一章 综合评价结论 .......................................................................................................... 73

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前言

泗阳县目前处于城市快速发展阶段，跨越式发展条件已成熟，迫切需要拓展城市空间，向洪泽湖发展将成为泗阳城市发展的主要方向，在此发展背景下，集观光、旅游、休闲度假为一体的泗阳县生态科技园的建设已成为当前的建设重点。

为了配合“泗阳县总体规划”及泗阳县生态科技园的整体规划，今年将对生态科技园原有的住户进行拆迁安置，同时经过2009年楼市的报复性疯涨，今年尤其是四月份以来受“国十条”出台等相关国家房地产市场宏观调控政策的影响，全国房地产业进入调整阶段，房屋销售量锐减，资金链拉紧，购房者持币观望，前期投资者降价甩房。特别是美国次级贷引起的全球金融危机爆发对我国经济的巨大影响尚未完全消退，使中国楼市目前处于量跌价滞的普遍现象，一、二线城市的成交量大幅度下滑，但价格仍居高不下使供需矛盾更加尖锐，这对保障性住房的启动及三线城市的正常发展反倒提供了一个不可多得的契机。本小区的建设不仅可以解决园区的拆迁户同时也可以解决相当一部分的低收入家庭的住房问题，这个民生工程的建设是势在必行的。

根据国家宏观政策调整所营造出大的经济环境，泗阳县绿生源实业有限公司（以下简称“绿生源公司”）从稳健的角度出发，本着为国家、社会、企业和居民共同创造效益，达到和谐社会所提倡的全社会和谐共赢的目的来运作本项目。本项目定位为泗阳大型保障性安置住房社区，同时确定建设方向为国家康居示范小区，从康居、民生、节能环保、可持续发展几个方面统筹规划，为泗阳县打造一片和谐新城。

目前项目已完成选址，并已正式开始启动。“碧海嘉园”项目规划占地60143平方米，总规划建筑面积90428平方米，预计总投资1.45 亿元人民币，

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项目建成后可解决780户拆迁户和中低收入家庭住房需求，形成数千人的居住社区，从而为整个园区的启动奠定坚实的基础。该项目的全面实施，将使涉及到的各方均能得到切实的发展，同时获得丰厚的社会效益：

1、政府方面：首先，本项目将极大程度上增加泗阳县保障性住房的供应，缓解泗阳人民基本居住需求，体现出政府为民办实事的决心和魄力；第二，使泗阳县“十一五计划”中“建设一个新泗阳”的设想向前跨了一大步，并通过本项目的科学规划建设产生的示范效应，使泗阳成为城市建设、住宅建设方面令全宿迁乃至全苏北瞩目的重点，提升整个城市的发展地位，在宏观经济明显放缓的情况下，此项目将带动相关产业，拉动当地经济发展，带动投资产业的发展。第三，通过大型社区的建设，增加城市容量，所谓“容器大了才能装更多的东西”，为今后若干年国家城镇化发展及大量人才引入创造更大的空间；第四，通过大型社区的建设，形成新的消费产业链，为政府创造与之相应的税收、就业岗位，保障政府长远收益；第五，通过社区整体管理，使居民安居乐业，维护城市社会稳定，优化社会结构，强化社会治安，最终实现城市和谐、可持续发展。

2、社会方面：本项目定位于和谐民生、节能环保、科学发展，就要真正从这三个方面入手，在项目建设之初就全面考虑，站在不同角度（政府、投资方、合作方、拆迁安置户）确定共赢方案，保障各方利益，并通过与公众媒体的主动合作，接受政府、媒体及公众的监督，追求丰厚的社会效益；同时，本项目通过节能环保新技术（可再生能源、降低碳排放、降低能耗）的采用，也将对泗阳县节能减排工作做出贡献。本项目通过住宅产业化的建造方式和现代管理模式的引入，促进住宅产品的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务，在实施过程中形成社会辐射力。

3、合作方：整个项目运作的主旋律就是共赢，作为政府项目所有参与到项目实施中的合作方，都将意识到本项目将带给他们巨大的品牌效应、社

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