关于印发《宁波市前期物业管理招投标实施办法》的通知

关于印发《宁波市前期物业管理 招标投标实施办法》的通知

甬建发〔2010〕49号

各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法

权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。

宁波市建设委员会

二○一○年三月十五日

宁波市前期物业管理招标投标实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。

第四条 市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。

县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县（市）、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处（乡镇人民政府）组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室（以下称辖区招标办），办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。

第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 - 2 -

有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）备案后实施：

（一）公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的（但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行）；

（二）总建筑面积不足3万平方米的住宅；

（三）总建筑面积不足2万平方米的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）。

第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章 招 标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。

一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

第九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。

第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。

第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

新建物业总建筑面积在3万平方米（含3万）以上的住宅和总建筑面积在2万平方米（含2万）以上的非住宅（含商业、办公及居住混合性物业），必须实行公开招标。

招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。

单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。

第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金（专项资金）的配置情况等； （二）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场（库）、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等；

（四）财务管理，包括物业服务收费模式和标准；

（五）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（六）招标活动方案，包括开标时间及地点等； （七）评标标准和评标方法，废标认定办法； （八）投标保证金的数额及返回方式；

（九）物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明； （十）招标人、中标人违约责任；

（十一）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并报价格主管部门备案。

第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。

实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：

（一）投标申请书；

（二）物业管理资质证书和营业执照（复印件）； （三）企业概况；

（四）拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料；

（五）本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》；

（六）获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。

第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：

（一）3个月内有不良行为记录的；

（二）投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的； （三）2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的； （四）1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。

招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。

第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。

资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标；招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。

资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。

第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。

第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招

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