投标书范本(2)

4.1.4 严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。

4.1.5 运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，由管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范相结合、整装与便装相结合。物防上采用围墙、防盗装置等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，逐步过渡到技防为主，运用xxxx一期的智能化保安设施结合管理处的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。 4.2 软件建设

创建高档次的住宅小区，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业户均需要进一步加深对物业管理的认识和自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。主要有以下内容：

4.2.1 将可持续发展战略作为xxxx一期发展的主导战略。 4.2.2 组织落实，措施得力。成立以管理处为主、有业户代表参加的xxxx一期环保委员会，着眼于xxxx一期长远发展，依照可持续发展战略，制定和实施xxxx一期环保工程。 4.2.3 引入住宅形象设计与建设功能，对xxxx一期进行形象塑造。

4.2.4 建立“管理处员工人人都是环保监督员”的观念，对不利于环保的行为及时予以制止。

4.2.5 营造“保护社区环境，创建绿色家园”浓厚气氛。重点放在提高环保意识，增加环保知识方面，通过环保讲座、每年六月的世界环保日系列活动等，引导住户关心社区环境。 4.2.6 鼓励节约水电，组织居民开展有利于身心健康的文体活动。

4.2.7 严格装修审批手续，规范施工行为，控制装修材料的使用，加强工程监管。 4.2.8 要逐步实行垃圾的分类投放、处理。

5 体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式 5.1 xxxx一期社区文化活动的总体构想

社区文化三项主题：营造全新的工作理念；热爱地球，保护环境；做新世纪文明使者。 社区文化三项特征：人性化的管理理念；超前性的文化视角；宁静、祥和的文化气氛。 社区文化的总体目标：使xxxx一期成为住宅文化的典范。

xxxx一期将在我们的管理下大力开展社区文化建设。xxxx一期的文化定位是中西方文化与现代科学技术的有机结合。我们将在环境文化、行为文化、制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、寓教于乐的社区文化建设，提高业户素质，培养互助互爱精神，增强社区凝聚力，发挥社区文化的凝聚功能、激励功能和约束功能。在xxxx一期文化建设上，我们还注重近与远、大与小、教与乐、雅与俗的结合。我们将实施名牌与形象战略，积聚xxxx一期的无形资产，创造名牌。 5.2 xxxx一期环境文化的构想

针对xxxx一期的园林式布局和环保要求，我们除了对住宅内噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强社区环境文化和环保建设外，还准备做好以下几点：第一，维护已有的园林绿化，实施各季节植物交叉式绿化工程。第二，加强对社区内环保意识的灌输，使每个业户都自觉热爱社区内的环境，建议在社区内设计摆放一些雕塑作品，以体现出优雅的艺术氛围。第三、开展社区环境文化建设，实施社区环境形象战略，整合社区环境形象，统一规划社区内的各种自然景观和人文景观。我们将拟定业户手册、环境手册、制订全面的环境管理方案。

5.3 xxxx的管理模式

第二节 拟采取的管理方式

面对xxxx一期这样一个高品味、高水平、高素质居住人群的现代化住宅小区，选择怎样的管理模式才能达到最佳的管理效果，这是我们确定管理方式的重要课题，我们在深入调查研究的基础上确定了我们的基本思路是： 严格资质管理，选用专业素质和综合素质均较高的各类专业技术人才，以严格的管理制度规范各类服务，运用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平的综合一体化管理，加强社区精神文明建设，实施品牌战略。

我们的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。 一、 组织系统

1 组织机构（见下图） 2 组织机构图说明：

2.1 从xxxx一期内部管理机构图中可以看出，我们将在业主委员会的监督和指导下实行公司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，充分利用资源，编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处经理直接负责，各项具体工作在各组职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向经理负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷、工作高效。

2.2 物业管理组负责小区安全、消防、交通、保洁、绿化、便民服务与社区文化活动等工作；工程设备组负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；综合组负责管理处的财务工作和文件资料的管理及电脑打字等工作。 二、 运作程序系统 1 整体运作流程

2 整体运作流程图说明：

2.1 从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。

2.2 整体动作的各个环节我们将严格按照xxxxISO9001-2000质量保证体系进行运作，它同样适用于xxxx一期物业管理处的整体运作方案。

2.3 在管理处的整体运作过程中将始终运用现代化的电脑管理网络系统，从方案的拟定到各项工作任务的完成都实现智能化管理。

2.4 在整体动作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。 三、 信息反馈系统 1 信息反馈示意图

2 信息反馈示意图说明：

2.1 信息也是资源，xxxx一期管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。 2.2 xxxx一期管理处在平时运作时，项目经理既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，项目经理就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。

2.3 在监督机构控制方式中，我们采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。 四、 激励系统 1 激励系统示意图

2 激励系统示意图说明：

2.1 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。

2.2 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。 2.3 奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。

2.4 工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。

2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环氛围。

2.6 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属小孩共同联欢等活动。

第三节 工作计划

根据本项目情况，拟定管理方式和管理运作流程，具体计划如下： 序号 项目 内容 时间 一 前期介入阶段

1. 收集工程施工进度、计划、设计图纸资料，及时编目分类存档使用。

2. 对工程建筑中的配套设备设施设计、选型、配套、安装、调试，进行满足物管使用功能的评估及建议；建立收发文、存档备案制度；收集产品安装、使用说明书等资料，为编制规范高效作业指导书提供依据。

3. 对售楼资料（合同、广告、宣传）收集，并对所涉及物管服务条款进行咨询、建议和答疑，促进售楼规范承诺，为日后物管服务奠定优良基础。

二 制订入伙方案与入伙资料准备 制订入伙方案及入伙资料印制 三 接管验收

1. 参与建设单位报验的工程项目竣工验收活动。 2. 与建设单位办理物业管理接管验收工作。

3. 办理水、电、气等能耗与施工单位的签认交接签收。 4.设备设施资料的交接造册。 四 开荒保洁

1. 对项目进行全面开荒保洁。

2. 对项目进行作业频次作业 区域进行初步界定。

五 业户入伙阶段 1. 入伙现场布置及人员培训，进行现场模拟。 2. 安排业户入伙受理程序与工作的开展。

六 正常物管工作的开展 按照物业管理条例的内容及相关规定进行管理。 注：以上计划根据项目实际销售进度可调整。 第四节 物资装备计划

为确保xxxx一期的物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节约、实用”的原则，配备物质装备，同时管理处依托XXXX雄厚的资金实力、人才实力，做到资源共享，更好地为业户服务。拟定物资装备计划如下： 一、 管理用房

管理用房按建设方所提供原有面积安排小区各所属机构用房，具体安排方案另定。 二、 员工宿舍

在管理用房面积中划拨一定数量的住房面积，保证24小时职守在xxxx一期管理处的员工都能安排在集体宿舍中住宿，具体方案另定。

三、 器械、工具、装备以及办公用品计划详见附表：

在物质装备的配备上完全按照“必需、实用、节约”的原则，同时为了保障xxxx一期物业管理工作的有序进行，XXXX将依靠自身的资金、人才优势全力支持xxxx一期管理处工作，做到物质共享、资源共享。 第五节 人员的配备

随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化，xxxx一期物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，我们在人员配备上坚持以XXXX公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进大专以上包括计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和高水平。在管理队伍建设上，我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%淘汰率，确保管理目标得以实现。

1 xxxx一期管理处人员配备图 2 人员配备说明

xxxx一期是集住宅和商业用房于一体的综合项目，为便于集中管理，只设一个管理处，人员配置共79人。配置表如下：

部门 岗位 人数 管理区域 班次 配备标准

第四部分 xxxx一期物业管理各项承诺及完成指标采取的措施

依照《全国优秀管理住宅小区标准》《xxx普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，以及《xxxx一期物业管理招投标要求》中物业管理的招标要求，并结合我司ISO9001-2000质量标准，公司郑重承诺：自接管xxxx一期之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，三年内在硬件条件符合要求的情况下，成为国家示范项目。

针对《招标书》中物业管理招标要求，我们对房屋、设备、安全护卫等各分项指标共14项以表格的形式予以承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实际措施。 1 xxxx一期各项管理指标承诺：（见下表）

序号 指标名称 国家评分标准及指标 投标指标 1 房屋完好率 98%

2 房屋零修、急修及时率 98% 3 维修工程质量合格率 100% 维修工程质量回访率 100% 4 地下停车场完好率 95% 5 清洁保洁率 99%

6 小区内治安条件发生率 1‰以下 自行车、摩托车、汽车被盗率 1‰以下 7 大型及重要机电设备完好率 95%

8 火灾发生率 1‰以下

9 违章发生与处理率100% 发生率0.5‰

10 业户有效投诉率 2‰以下 ;业户投诉处理率 95%; 投诉回访率 95% 11 业户对物业管理满意率 95% 12 绿化完好率 95%

13 化粪池、雨水井、污水井完好率 98% 14 管理人员专业培训合格率 80%

第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、 设备及场所的使用、维修、养护和管理

设备管理和维护及房屋本体的维修养护是xxxx一期物业管理的重要内容，xxxx在物业管理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富的管理经验，既保障了广大业户的利益，也树立了良好的企业信誉。在xxxx一期的机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定了合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到为业户服务。实现业户满意，社会满意。在前述xxxx一期各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施的管理指标实施措施进行了阐述，此处对房屋及设备、设施的日常养护计划、定期养护计划作进一步的阐述。

1 公共设备、设施及场所的维修养护计划

我们结合xxxx一期各种公用设施的使用年限，制订了公用设施日常维修方案和定期养护方案。根据《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》规定，公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。 2 房屋本体维修养护计划

按招标书规定要求xxxx一期管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。为了更好保护业户的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。

第二节 治安消防管理

1 治安队伍建设——建立一支高素质的治安队伍

治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责。护卫员选聘以优秀退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行10%淘汰制，保持护卫员的高素质和战斗力。对护卫员的选聘和培训要求已在第二节《拟采取的管理方式》中作了阐述。 2 入住期治安管理

2.1 确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 人流控制——对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要注重管理方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。经常与当地派出所联合查《暂住证》、《身份证》的证件，把可疑分子清出小区。对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证

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