公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例(5)

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（四）案例启示

我国为了稳定房价，对房地产行业的结构也在做着调整，并且陆续颁布了许多相关的文件，实施一系列调控房价的措施。因此，房地产业的竞争压力大，行业也面临着前所未有的挑战。世茂股份及时把握市场动向，创新发展形式，变更投资性房地产后续计量模式，将企业的发展方向成功转型，使得企业的经营效率和盈利能力都得到了提高。 1、世茂股份运用公允价值计量模式存在的问题

（1）世茂股份的公司年报里并没有具体披露是用的何种方法对投资性房地产进行的价值评估。这种不透明的评估程序使取得的相关信息让人们觉得其更偏向主观，缺少公允性。同时，对于那些当地市场并不活跃的投资性房地产，若是想要获取公允价值的相关信息，企业需要耗费大量的成本。

（2）世茂股份变更计量模式后，企业的公允价值变动损益从2008年追溯调整后的85万元升至09年的16135万元，2010年再升至25262万元，2011年又降至17365万元，2012年变为29120万元。他们最终都会被反映到企业每年的当期损益中，可以看出其对利润的影响并不稳定，有较明显的波动。

（3）我国房价涨势迅猛，为了稳定房价，国家出台很多限制性的文件，也实施了很多措施，房地产行业的未来发展形势值得思考。一旦房地产行业的发展变得不繁荣，那么公允价值变动损益也许会对企业的利润产生负影响，并且呈现在财务报表中。这就会引起投资者等等利益相

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关人的质疑，影响企业形象，还会加大经营和财务风险，对企业的稳健发展十分不利。

2、世茂股份采用公允价值计量的相关建议

（1）世茂股份应该加强建设企业的内部控制制度，建立信息库，并加强内部监督，完善相关信息的披露。这样获得的会计信息更加客观、公允，也更加有用。

（2）因为公允价值模式下，公司每个年度都须对其拥有的投资性房地产做一个当期价值的评估。这就要求其需要对自身估值技术水平不断地提升。同时，如果投资性房地产所在地交易市场不活跃，那么企业还需要相应的技术人员采用合理的估值技术对其进行合理的判断。因此，企业也要注重相关人员技能和素质的培养。

（3）经过分析可以发现，对于公司来说，投资性房地产的公允价值变动对于利润的影响程度是很大的。这也就意味着利用这个方式企业对于利润的操纵空间可以被增大。因此，企业需要对其会计人员开展定期岗位培训，特别是对职业道德进行培训，增强其职业操守。

（4）一旦房地产业形势严峻，公允价值变动损益对公司获利情况的负面作用将会非常明显。因此世茂股份需要加强对宏观走势的预期判断，在合适的时机降低其持有的投资性房地产，从而减少在不利的大环境下对企业盈利的负影响。同时，也可选择在报表中对利润进行分项披露，以使企业整体经营情况更加真实全面的得以反映，向相关者传递更多有价值的财务信息。

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五、优化公允价值计量模式应用的建议

（一）加强市场建设和制度规范

成熟的市场环境才能有利于公允价值的可靠真实的获取。然而目前我国的情况并不理想14，因此所得的结果其实是不够客观性与公允性的。互联网的力量越来越强大，我国可以通过这个技术建立完备的网络房地产交易系统。将各相关部门或组织都纳入其中，集信息、交易、管理等为一体。这样可使得全国的房地产市场变得统一，可持续。

同时，我国在考虑会计准则国际趋同化时，还应当从我国市场基本情况出发，制定更多更详细的符合我国发展情况的准则规定。提高其可操作性以及操作的规范性，使其在我国上市公司中的应用得到进一步的普及。15

（二）加强监督

首先，强化相关信息披露。目前，我国部分企业尽管选择了公允价值计量模式，但在年报中相关信息的披露并不明确。企业到底是以何种方法对其持有的投资性房地产进行的评估，依据为何以及评估过程的透明化，都需要相关部门对企业进行监督及规范。

其次，规范评估机构。我国投资性房地产的类型众多，互相之间差异较大，且企业在评估投资性房产的公允价值时，多是依赖于第三方评

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孔宁宁，2010年：后危机时代公允价值会计的改革与重塑，会计研究，第6期 15

窦家春，葛家澍，陈朝琳，2010年：财务会计计量模式的必然选择：双重计量，会计研究，第2期

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估机构。但各机构之间并没有统一的规则。因此需要规范其行业秩序并加大其监管系统的建设，使得评估更具有公允性。

最后，加强公允价值计量的审计。因为对于企业来说，公允价值的取得，多是基于企业相关专业人士的职业判断。但是会计人员因为自身的专业水准等方面的不同，以及不同地方交易市场带来的差异性，评估结果往往是不同的，其人为操纵的空间也是较大的。因此我们要加大审计力度，遏制利润的操控。 （三）企业自身加强完善措施

第一，企业应当注重市场相关信息的及时以及准确的收集，同时建立相关信息数据库。在评估时可以快速获得需要的相关信息，节省获取费用。

第二，一旦房地产行情变得不容乐观，企业的盈利就会受到公允价值变动损益所带来的不利作用。企业可加强对宏观趋势的预判，通过调整产品结构，使其变得多元化，来抵御利润波动的风险。

第三，企业在财务报表上对主要项目的附注应该有更详细的注解。因为公允价值计量会加剧实际收益与现金流的背离，那么只有如此，才有利于企业采用公允价值计量以后，会计信息的使用者能更准确地了解企业价值，获得更真实可靠的相关信息。

第四，估值方法的不同对企业的影响是不同的。因此，在这个方面的利润操纵空间也就比较大。这就需要企业尽力去完善自己公司的内部控制制度，以及完善计量管理办法。同时还要开展相关人员的定期培训

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课程，尤其是职业道德培训。通过这些办法来加强公司内部审计，另外也要接受来自外部的监督。

六、总结

在经济全球化与会计国际化的大背景下，我国从国情出发，引入公允价值计量，同时也是与国际接轨。公允价值的动态性使其随着市场价格的变化而变化，也使得会计信息变得更加有用和可靠。与此同时它也能让企业有不错的获利情况，吸引住更多的投资者。目前由于各方面条件还不够成熟，其在我国的应用还没被普遍推广。本文在理论研究的基础上结合世茂股份案例，对应用困境的原因做了分析并给出一些改进建议。

首先，对于大环境来说，需要加强我国的投资性房地产市场建设和制度规范，让该计量模式有的放矢。其次，需要各方面加强监督，无论是强化信息的披露透明化，还是评估机构的规范以及公允价值计量的审计，使取得的会计信息都更具权威性。最后，则是需要各企业积极完善该计量模式一系列方案与措施，让其在企业中的应用更加顺畅无阻。

随着我国2014年发布的《企业会计准则第39号——公允价值计量》，公允价值计量和披露的更多细则被规范，这也表明我们国家对这种计量模式的改进和完善正在做着巨大的努力。我们有理由相信在不久的将来公允价值计量模式定会成为主流，同时也为其他的非金融资产中引入公允价值计量提供好的借鉴。

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