我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究

我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究

中文摘要

我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究

1998 年住房改革以来，我国房地产市场经历了高速的发展，这对拉动国民经济增长和 提高人民生活水平做出了突出的贡献。然而我国房地产市场发展过程中暴露出来的一系列 问题，不仅不利于我国宏观经济的健康平稳发展，而且可能对整个社会的安定和谐产生负 面影响。因此，我国房地产市场特别是价格问题一直是社会各界关注的焦点，也是学者们 致力研究的重要课题。

在 2007 年美国次贷危机以来，我国在保持房地产业自身快速稳定增长的同时，积极采 取了各种相应措施以应对这场全球性金融危机的冲击。例如我国房地产的深度改革也不断 提上日程，政府逐步加强对我国房地产市场的调控，央行逐渐提高银行贷款利率以减少投 机性贷款买房，实行一系列限售政策如提高首套和二套房首付款的支付比例等等。这些举 措一方面反映了我国对房地产市场的调控逐步加深并趋于多元化，但另一方面也反映出我 国房地产市场发展不完善，存在的问题多且复杂，客观上加大了宏观调控的难度且对调控 效果提出了更高的要求。因此，研究我国房地产价格变动的特征，探寻影响房价变动的各 主要因素，不仅有助于进一步理解我国房地产业乃至整个宏观经济结构的运行规律，而且 对于提高我国宏观经济政策对房地产市场的调控效果、保持我国房地产市场持续健康稳定 的发展，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。

为了深入研究房地产市场价格的波动特征及其影响因素，本文首先对有关房地产价格 变动特征及其影响因素分析的文献进行了回顾和梳理。在已有研究成果的基础上，结合我 国房地产业的实际情况，通过综合运用马尔科夫区制转移模型、谱分析、误差修正模型、 向量自回归、面板数据模型和离散选择模型等多种且收缩阶段要远快于扩张阶段；相比于 GDP 增长率周期波动，房屋价格指数具有 2 个季经济计量模型和时间序列方法，重点对我 国房地产价格的变动特征、我国房地产价格的主要影响因素以及货币政策对房地产价格的 调控效果三方面问题进行深入研究，以其作为现有研究工作的有益补充，并为我国房地产 市场的改革发展提供有用的经验依据和政策建议。

在第 3 章和第 4 章中，本文依次采用马尔科夫区制转移模型和谱分析方法对我国房 地产价格变动的周期性和非对称性等特征进行了检验和分析。研究发现，近年来我国房地 产价格变动过程中存在着 7.4 个季度和 13.3 个季度的周期，并且有滞后特征。而从频域序II

列的角度可以看出，我国房地产价格周期和宏观经济周期不仅仅具有协动性，而且协动性 体现在长期及它们的主要周期上。

第 5 章中，本文运用协整理论和误差修正模型，依次对日本和我国房地产价格的长期 和短期影响因素进行了分析。研究的结果表明：长期而言，1994~2010 年间我国住房价格 与家庭平均可支配收入和实际建筑成本之间存在长期稳定的均衡关系，即需求和供给方因 素共同影响了我国住房价格的涨跌，我国住房价格的长期收入弹性为 0.58，长期建筑成本 弹性为 0.55。相比而言，日本住宅地价的长期收入弹性更高。短期来看，房地产价格波动 的滞后一期序列、实际家庭收入增长以及实际家庭财富等因素对中日两国房地产价格的短 期波动具有不同的影响。另外，我国住房价格的波动性比日本 1960 年以来的任何时期都要 高。因此在我国房地产调控政策的制定过程中应尤其注重控制我国住房价格的短期波动风 险。

本文第 6 章就我国货币政策对房地产市场的调控效果进行了系列分析和评价。首先， 通过脉冲响应函数，验证了当房地产市场价格上升时，央行能够对此作出正确的反应，即

实施从紧的货币政策。但是无论从货币政策对房地产市场的响应还是从货币政策对房地产 市场的调控起效两个方面来看，都存在一定的时滞性。其次，利用面板数据模型对我国货 币政策对各地区房地产市场的调控效果进行了比较分析，结果表明，我国房地产价格的主 要影响因素是人均可支配收入水平和货币政策，二者对于房地产价格的影响是同向且显著 的。相比之下，地区人口数目虽然反映了房地产市场的需求群体，但对房地产价格的影响 并不显著。另外，本年商品房竣工面积作为表现房地产市场供给状况的因素对房地产的影 响也不稳定，这是因为我国居民购买房产考虑更多的是自身的承受能力，而非市场的供求 状况。最后，通过二元离散选择模型对货币供应量与金融机构贷款增长率这两个政策工具 的调控效果进行了比较。结果表明，紧缩型货币政策能够有效抑制高涨的房地产价格，但 不同政策工具的运用对房地产市场调控产生的效果存在显著性差异，具体而言，金融机构 各项贷款的调整相对于货币供应量而言，能够直接影响居民的购房需求，起到更好的调控 效果。

最后，本文就我国房地产市场的政策调控实践进行了回顾和评价，从财政政策和货币 政策两方面对房地产市场的调控实践进行分析，并对房地产市场的调控提出政策建议。尽 管我国近年来对房地产市场的调控实践并不十分理想，但货币政策和财政政策作为我国宏 观调控的主要经济手段，对我国房地产市场的调控仍然起到了至关重要的作用，有助于为 我国房地产的持续健康发展创造良好的经济环境。

尽管本文的研究仅仅考察了影响房地产价格的主要经济因素，对于社会因素等问题并III 未进行相关讨论，但本文得到的研究结果仍然有助于进一步理解我国房地产市场价格的变 动特征及其影响因素，对于正确把握我国房地产市场的运行规律，提高房地产市场的宏观 调控效果、促进我国房地产市场的健康平稳发展具有重要的借鉴意义。 关键词：

房地产价格周期特征频率特征影响因素宏观调控IV 目录

第 1 章绪论........................................................................................... 1 1.1 选题背景 ........................................................................................ 1 1.2 选题意义 ........................................................................................ 2 1.3 论文的研究方法和拟解决问题 .................................................... 4 1.4 论文的结构安排 ............................................................................ 4 1.5 论文的创新点和不足 .................................................................... 5 第 2 章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状................... 7 2.1 房地产和房地产价格的相关概念及特征.................................... 7 2.2 国外研究状况 .............................................................................. 13 2.3 国内研究状况 .............................................................................. 18 第 3 章我国房地产价格变动的周期性特征分析............................. 25 3.1 马尔科夫区制转移模型概述 ...................................................... 25 3.2 我国房地产价格的周期性特征 .................................................. 28 3.3 我国房地产价格周期与经济周期之间的关联性分析.............. 33 3.4 本章小结 ...................................................................................... 35 第 4 章我国房地产价格变动特征的频谱分析................................. 36 4.1 数据的选取和处理 ...................................................................... 36 4.2 理论和模型建立 .......................................................................... 36 4.3 我国房地产周期频率特征分析 .................................................. 40 4.4 我国宏观经济周期波动的频率特征.......................................... 42

4.5 我国房地产周期和宏观经济周期的协动性.............................. 44 4.6 本章小结 ...................................................................................... 46 第 5 章中日两国房地产价格主要影响因素的比较分析................. 47IX 5.1 房地产价格影响因素研究的文献综述...................................... 47 5.2 生命周期理论框架下的房价影响因素...................................... 49 5.3 单位根检验、协整检验和误差修正模型原理.......................... 50 5.4 日本住宅地价的实证分析模型 .................................................... 57 5.5 中国住宅地价的实证分析模型 .................................................... 65 5.6 本章小结 ........................................................................................ 70 第 6 章我国货币政策对房地产市场的影响..................................... 72 6.1 我国货币政策对房地产价格调控的有效性检验...................... 72 6.2 我国货币政策对各地区房地产价格的影响.............................. 78 6.3 不同货币政策对我国房地产价格调控效果的比较.................. 83 6.4 本章小结 ...................................................................................... 90 第 7 章对我国房地产市场调控政策的评价与政策建议................. 92 7.1 我国财政政策对房地产市场的调控实践.................................. 92 7.2 我国货币政策对房地产市场的调控实践.................................. 97 7.3 政策建议 .................................................................................... 100 结论 ............................................................................................... 103 参考文献 ............................................................................................... 105 作者简介及在学期间所取得的科研成果............................................115 后记 ................................................................................................1161 第 1 章绪论 1.1 选题背景

房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作

用。然而，我国在 20 世纪 80 年代以前，土地资源和房屋资源的配置直接由政府的计划指 令配置，房地产市场是基本不存在的。因此，从 20 世纪 80 年代算起，我国的房地产业仅 仅经历了 30 余年，正从不成熟期向成熟期过渡。而从 1979 年我国住房制度改革开始，一 直到 1998 年取消福利分房制度以前，我国房地产市场以集团消费和卖方市场为主，政府和 企业都不注重分析市场发展趋势和需求，因此房地产理论界一直停留在我国住房制度改革 的目标模式的讨论上，房地产市场需求分析的理论研究开展的比较晚。 我国住房制度改革的历程大致可以分为四个阶段：（1）1978 -1993：此阶段是住房实

物分配制度改革阶段，15 年中，我国福利分房制度改革在不断地探索和发展，此阶段具体 可以分为两个阶段。第一是公房出售和补贴出售的住房试点阶段（即 1978-1985）。这一阶 段的试点为住房制度改革进行多种形式的尝试和创新，积累了大量经验；二是福利分房制 度改革的深化（即 1986-1993），这一阶段持续了 8 年，深化阶段在试点基础上，进行了城 镇住房制度的改革，第一轮房改开始执行。（2）1994-1998：这一阶段是过渡阶段，即住房 实物分配向住房市场化改革过渡，可以总结为“三改四建”，即住房建设投资由国家、单位 统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；各单位建房、分房和维修、管 理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；住房实物福利分配的方式改变为以按劳 分配的货币工资分配为主的方式。“四建”指建立新的住房制度，包括：建立经济适用住房 供应的商品房供应体系；建立和完善住房公积金制度；发展住房金融和住房保险业务，建 立完善住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场、房屋维修市场、管理市场。（3）1999 -2004：这一阶段我国开始全面推行住房市场化，根据国务院发展研究中心的统计数据，1998

年至 2004 年间，我国的房地产投资完成额 7 年持续快速增长达到两位数以上，2002 年以

后，甚至出现了房地产“过热”的情况，在 1998 年到 2004 年，房地产投资完成额同比增2

长率分别达到 14%、14%、21%、27%、23%、30%和 30%。1998 年，国务院发布了《国 务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中指出，住宅房地产市场 的不断发展，在拉动经济增长，提高人民生活水平上发挥了重要作用。目前，我国的房地 产业已经成为我国经济的支柱产业之一，住房市场化的基本方向要坚持，住房信贷，强化 管理服务要继续发展。（4）2005 年至今：这一阶段是房地产调控阶段，在此期间，我国的 房地产市场已经出现了大量的问题，房价过快上涨，老百姓住房难的问题也开始越来越突 出，因此，2005 年以后我国政府就开始加强宏观调控。以“国八条”为代表掀起了房价调 控的政策浪潮。纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，可以看到“房地产业如何定位” 的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。房地产业的发展一方面能够解决人民的住 房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾， 不能“鱼和熊掌”兼得。社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈， 这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。

尽管我国政府出台了若干调控房价的政策，但房价上涨势头仍未能得到有效控制。由

房价上涨带来的诸多社会问题政府的宏观调控带来了巨大的挑战。特别是房地产市场价格， 作为房地产市场中最为敏感的指标，其变动规律和一般商品价格存在显著的差异，其形成 及变动是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不 同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。反过来，房价的波动又将影响整个国民 经济，因而与其他宏观经济变量之间有着十分紧密的联系。因此，研究我国房价波动的特 征，探寻影响房价变动的各个主要因素，对于保持我国房地产市场持续、健康、稳定的发 展，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。 1.2 选题意义

在 1998 年后，我国政府废除了福利分房政策，城市和乡镇的房地产市场发展尤为迅速， 房地产开发商对土地的开发和投资逐年增多，开发到建成的资金投入额越来越大，房地产 的楼盘形式越来越丰富。最近几年，我国居民生活水平不断提高，消费水平也同样加大， 加之城镇的居住人口迅速增多，这是房地产的需求不断扩大，导致我国房地产发展速度十3 分惊人，需求的增加也使房地产的价格也大幅度上升。目前一些直辖市和省会城市的房价 确实出现了“虚高”局面，如北京、上海等这些人口密度大的中心城市，每平方米商品房 销售价格甚至超过 4 万。这样的房价大大超出了一般居民的实际承受能力，然而住房是我 们生活和工作的必需品，在中国这样有着五千年历史的国家，衣食住行都已成为日常生活 的根本。因此房价上涨并且一直处于高位运行将严重影响我国人民的整体生活质量，同时 也可能成为制约社会平稳发展和安定团结的一个不容忽视的因素。所以，我国政府不断实 行新的调控政策，如新出台国十条和房产税改革等各种措施，其最终目的是使不断上升的 房价得到有效地控制。

房地产价格是宏观经济中关乎民生的重点问题。我国目前房价一直居高不下并呈现出 逐年上涨的趋势，这一问题不仅是我国市场经济发展过程中值得反思的问题，同时也早已 成为社会各界关注的焦点。从美国 2007 年次贷危机和上个世纪日本为首的房地产泡沫破灭 的教训来看，房地产价格的波动剧烈，将会使本国乃至世界的经济都陷入衰退之中。因此 要提前预防这种情况的发生，防止房价的大跌，保证国家经济的平稳发展，就要使房价稳 定在合理的波动区间内。显然，在对房地产市场进行正确和有效调控之前，理解房地产价 格的波动特征，并深入分析房地产价格的主要影响因素是必要的。

理论上，房地产价格主要由土地的开发成本、楼房的建造成本、开发商的预期利润、 开发中的税费支出以及其他支出等五大部分组成。土地成本是指在房地产开发过程中产生 的土地出让金以及土地开发费、应与建筑费提取折旧费、基础设施配套费、土地附着物 补偿费、征地拆迁费和安置费用等内容。楼房建造成本主要包括勘测设计费、建筑材料费、 前期工程费以及建筑安装费等。这两部分的总和占到房地产价格的七成左右，而剩下的几 项费用只占房地产价格的三成。所以房地产价格的主体成本应该集中在房地产设计开发和 建设两个项目中，而这两方面和国家的宏观政策和经济发展程度是密不可分的。当然，现 实经济中，房地产市场的定价模式是否如此，是否是由成本决定还是更多地依赖于市场的 需求，是否存在脱离于经济基本面的“泡沫”成分，是值得进一步检验的问题，同时也是 关系到一国经济特别是房地产业是否健康发展的重要问题，因此无论如何，有必要对房地 产价格的“真正”影响因素做出科学、系统的度量和分析。

对于房地产价格的影响因素问题，国内外不少学者已做出过各种深入的研究，从经济 因素、社会因素，到政治因素、环境因素以及人口因素等，都有大量的研究结论，但遗憾 的是尚未形成统一的观点，特别是针对不同国家或地区、不同时期做得出的研究结论存在 明显的分歧。为对我国房地产市场价格的变动特征及其影响因素进行分析，本文将主要从4 经济因素入手，综合运用各种经济计量模型进行检验和分析，以作为对现有研究工作的有 意补充，得到有关我国房地产市场运行现实的有用结论，并提出相关的政策建议。因而具 有重要的理论意义和现实意义。 1.3 论文的研究方法和拟解决问题

本文将围绕房地产价格的波动特征展开，以宏观经济学、计量经济学、微观经济学、 产业经济学等分析方法为基础，利用多重房地产价格理论、价格变动的马尔科夫区制转移 理论、价格谱分析理论、房地产价格不完全传递效应和厂商定价理论，对房地产价格的波 动和主要影响因素进行实证分析；利用平稳性检验、马尔科夫区制转移模型、Granger 因 果检验、VAR 模型、面板数据模型以及离散选择模型等计量方法，实证检验房地产价格的 波动规律以及各主要影响因素对房地产价格的冲击动态。最后根据我国货币政策和财政政 策针对房地产市场的调控实践，提出有关我国房地产市场调控的若干政策建议。 本文的总体目标是对房地产价格波动特征及其主要影响因素做出整体判断和分析， 具体而言，重点解决的问题包括以下三个方面：首先是对我国房地产价格变动的周期性 特征进行检验，即房地产价格波动是否具有明显的周期性，是否合理反映出我国宏观经 的结构变动特征，其变动周期与我国宏观经济周期波动之间是否存在相关性或协动性； 其次是我国房地产价格的主要影响因素分析，通过与日本房地产市场进行对比，分析影 响我国房地产价格的长期因素和短期因素；第三，检验我国房地产市场价格波动对我国 宏观经济调控政策特别是货币政策是否具有敏感性，即检验我国货币政策对我国房地产 价格的影响特征和调控效果，并从货币政策和财政政策两方面提出我国房地产市场调控 的相关建议。

1.4 论文的结构安排

论文整体分为七个部分。开篇为绪论，简单的介绍研究问题的提出、选题意义、

研究思路与方法、要解决的问题、以及结构安排。论文主体包括六章，第 2 章房地产 价格变动特征及其原因的国内外研究现状，内容包括有房地产和房地产价格的相关概念 及理论、房地产价格的理论综述以及国内外相关问题的实证研究；第3章和第4章主要 分析我国房地产价格为主，第 3 章分析我国房地产价格变动的周期性特征分析，通过 马尔科夫区制转移模型来分析我国房地产市场价格变动的周期性特征；第 4 章我国房5 地产价格变动特征的频率特征分析，通过谱分析理论分析我国房地产的周期频率特征 和我国宏观经济周期的波动，并且分析出房地产的周期和经济周期的协调一致性。第

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