兰州万达广场项目可研报告V1.2 - 图文(8)

万达广场可行性研究报告

州今年将有一批土地集中入市，目前市场出现的供不应求现象将得到明显缓解，预计年底成交价格将有显著回升，因此该项目底商市场均价可控制在35000元/平方米左右的水平。

作为高端商业形态的写字楼可采取接近平价启动的价格策略。项目入市初期，以略高于区域均价的姿态价格入市，可以作为产品区域内的空白产品独立定价。目前高端写字楼作为市场稀缺型办公产品，在制定价格上综合考虑区位、价值、交通等综合因素，可定于单价在35000元/平方米。

3．推广定位

独特的地理位置优势和未来远景规划决定了该项目的品位和知名度，突出地位区域优势必将成为该项目闪亮的卖点。在以此为中心的全程营销策划中，整体的广告公关策略思想将是项目成功的有效保证。

根据该项目的进展程度和不同的市场时机，相应的公关广告计划应包括筹备期计划、公开期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。

4．销售定位

营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。

营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。

（七）项目SWOT分析

1．优势分析

（1）品牌优势：开发商大连万达集团是建设部审定的国家一级开发企业，经过19年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产1000亿元，年销售额600亿元，具有较强的品牌优势。

（2）开发经验优势：万达集团从事房地产开发经营多年，积累了丰富的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内地产界被称为“地产东北虎”，在全球房

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地产业也声名显赫。

（3）产品新颖竞争空间宽松：城市综合体是万达集团在世界独创的商业地产模式，该项目地块直接面临南北主干道—天水北路，交通发达。作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、高级酒店、写字楼、高层住宅等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先机，获取利润最大化。

2．劣势分析

（1）所处的雁滩片区目前还属于兰州的“睡城”，项目周边商业设施不齐全，周围高档住宅小区入住率较低，项目“近河而不临河”，没有强势景观资源作为支撑。

（2）项目周边不是传统商品消费区域，对人流吸引能力较弱，受传统消费惯性影响需要前期运作手段介入，投入较高。

3．机会分析

（1）市场空白：目前雁滩片区已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住率较低，但随着后期商业、教育、医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。

（2）政策支持：作为兰州市重点招商引资项目之一，在政策倾向上更具优势，前期新闻宣传的广受关注，成功的植入了万达品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。

4．威胁分析

（1）雁滩片区区域功能定位不明确，尤其是面对本项目写字楼产品，缺乏产业引导政策支持；目前写字楼地理位置主要是靠近省市政府附近。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。

综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。

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第三部分 项目工程技术方案

一、概述

以城市总体规划为依据，对兰州市城市格局进行分析，通过研究城市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能、景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为兰州市区内一道亮丽的城市风景线。

◆ 坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。

◆ 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。

◆ 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生态、环保为一体的新城市生活中心。

◆ 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。

◆ 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。 ◆ 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。

二、工程设计

（一）建筑设计

1．总平面布局

项目用地为正方形地块，用地西侧沿天水北路布置酒店及写字楼，酒店为独立的入口广场。北侧沿规划路布置购物中心，从东到西依次为室外步行街、室内步行街、娱乐楼、百货楼。娱乐楼和百货楼上面布置两栋写字楼，西侧步行街上布置一栋写字楼。用地南侧沿雁滩路布置住宅。详见总平面图。 2．立面设计

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在节约的前提下，利用建筑造型、体量、颜色，创造出简明而优雅，体量庞大而精致的建筑形象。建筑遵循历史的文脉，追求建筑的细节。精心设计的流线组织和建筑布局，使它与周围环境、蓝天相呼应。立面上新材料的应用、色彩的搭配，将增加建筑的时代感，为兰州建筑增添新的光彩。 3．装修

该项目除SOHO写字楼室内为精装修外，其他建筑室内均为简装，室外为干挂石材或玻璃幕墙。室内外装修标准详见装修工程设计图纸。

（二）结构设计

1．设计依据

◆《建筑抗震设计规范》 ◆《建筑结构荷载规范》 ◆《建筑地基基础设计规范》 ◆《建筑桩基技术规范》 ◆《混凝土结构设计规范》

◆《高层建筑混凝土结构技术规程》 ◆《砌体结构设计规范》

◆ 国家《建筑工程设计文件编制深度规定》 ◆ 国家及地方相关设计的规定 2．设计使用年限

该项目为二级耐久年限，使用年限为50~100年。 3．结构概况

名 称 高层建筑 多层建筑 结构形式 框剪 框架 基础形式 桩筏基础 筏基础 结构安全等级 二级 二级 4．抗震设防标准

抗震设防 名称 烈 度 指标 类 别 等 级 二级 第一组 一级 8度（0.1） 丙类 抗震设防 结构安全 地震分组 抗震等级 39

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（三）无障碍设计

本着对每一个人关怀的原则，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍，该项目需做无障碍设计，主要内容如下：

1．总平面：项目用地出入口连接城市道路处设缘石坡道，人行道设置盲道通往主要业态出入口并与城市盲道连接。

2．停车库、停车场：按规范要求设置残疾人专用停车位。

3．建筑入口，室内外高差部分设置不大于1:12的无障碍坡道。建筑内部走道，电梯厅等交通系统均按照无障碍设计规范进行设计并设无障碍电梯，残疾人在建筑内部可通过坡道、走道、电梯到达所有位置。所有走道和门洞宽度符合规范要求。

4．公共部分设置无障碍专用厕所。 5．按规范要求设置无障碍标志。

6．电气无障碍设计：无障碍专用厕所设求助呼叫按钮，厕所门外设呼叫信号装置。

7．各建筑无障碍设计范围见表5-3。 无障碍设计范围

建筑类别 设 计 部 位 ○ 建筑基地（人行通路、停车车位） ○ 建筑入口、入口平台及门 ○ 水平与垂直交通 公 建 ○ 接待用房 ○ 公共用房（会议室、报告厅等） ○ 公共厕所 ○ 服务台、公共电话、饮水器等相应设施

三、公用工程

（一）给排水系统

1．设计依据

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