兰州万达广场项目可研报告V1.2 - 图文(5)

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60005000400030002000100002007.12007.42007.20707.102008.12008.42008.20708.102009.12009.42009.20709.102010.12010.42010.7

图2-2-3-1 2007年1月-2010年9月兰州市商品住宅均价走势图

2010年前三季度，兰州市商品房销售7687套，商品房价格由2009年年初的4800元/平方米，上涨到2010年6月的5350元/平方米，上涨60%。

2010年1—9月商品房成交套数走势图1800160014001200100080060040020001月2月3月4月5月6月7月8月9月30066447185461012019559761662

图2-2-3-2 兰州市2010年商品房成交套数

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2010年1月-9月商品房成交面积走势图1816141210万平米8642016.9512.779.044.641.071月2月3月4月5月6月7月8月9月5.026.229.8410.66

图2-2-3-3 兰州市2010年商品房成交面积走势图 （以上图表数据来源：房管局数据自行统计得出）

综合雁滩板块近几年的成交情况看，长期处于兰州市领军地位，但从成交价格上看，在兰州市2010年均价涨幅达60%至5350的环境下，雁滩片区房价均价达到8500元/㎡，且高端产品住宅项目基本销售结束，市场明显处于供不应求阶段

雁滩区域目前市场放量除了正茂御景东方仅余20套房源左右外，仅为天庆莱茵小镇项目、鸿运润园。天庆2莱茵小镇一期剩余20余套；二期放量剩余100余套。

鸿运润园将放量发售CIII、CIV 中日集成社区户型，共1000余户；其中CIV区的C20、C21、C22三栋楼为集成住宅精装房，建筑面积8万多平米。

及良志嘉年华二期项目除普通住宅外，规划有21736平米（418户）首领青年公寓，及约21736平米办公区域。 楼盘 正茂2御景东方 森地国际（酒店式公寓） 天庆2莱茵小镇 在售套数 剩余房源20套左右 在售房源剩余10套左右 价格 起价11000元/㎡ 在售房型 户型面积为273、319、409㎡三 整体起价10000元/㎡ 剩余户型57.84-160㎡ 户型以90㎡为主 良志2嘉年华 基业豪庭

一期剩余20余套；均价8600元/㎡ 二期剩余100余套。 剩余约为8套房均价9800元/㎡。一次源，现房发售。 性付款优惠1%，不接受按揭付款。 四期5栋多层剩余均价7550元/平方米 22

130、140、150㎡及复式户型，另有4套样板间 在售户型90-136平米 万达广场可行性研究报告 国泰嘉园 房源40余套 剩余房源100余套 起价6000元/㎡；全款户型区间85-133.1㎡ 优惠50元/㎡。 图2-3-3-3 雁滩板块在售楼盘一览表 且在同片区因新供应量的持续从紧，二手换置率较高，投资供需旺盛，从成交价格依旧看涨，本区域开发潜力依然巨大。

雁滩二手房房源集高档社区、单位家属院、普通住宅社区为一体；高档社区如鸿运润园、莱茵小镇等。而鸿运润园毛坯房大概在7500左右，精装房在8000左右，临街房和一楼、顶楼的房源相对会便宜500元左右；莱茵小镇的精装房在8000—8500左右，毛坯房大概在7200—7800之间；

楼盘名称 天庆嘉园 天庆丽舍 良志嘉年华 物业状况 现房，从简装到精装 现房，从简装到精装 现房，从毛房、简装到精装 雁滩区委家属院 早期小区 新港城 雁滩安居小区 价格 8000—10000元/㎡ 8100—11000元/㎡ 7100—9000元/㎡ 6000—6500元/㎡ 7000—8800元/㎡ 6000—7000元/㎡ 根据楼层和户型、装修程度不一样价位不同 备注 图2-3-3-3 雁滩板块及附近区域二手房情况一览表 小结：

从现状来看，兰州市场目前房价仍处于高位，但是，120平方米以下的商品房需求依然旺盛，可以看出，刚性需求和改善性需求仍然是市场主流，在限购令提出后，投资性的商业经营性用房受到热捧，投资比率增大。

兰州万达广场项目将立足于兰州市区本地客群，并直接全省高端消费人群，提供投资宜居的产品为主，以高端定位、绝版的地段优势加之优势的经营实体支撑，必将成为区域内又一投资热点。

3．公寓式住宅市场分析

公寓式住宅是住宅类产品的高级阶段产物，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

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兰州公寓式住宅产品也是在近年来，在产品品质提升的阶段才逐步产生的，位置一般都非常好，占据相对好的资源条件，如原和平饭店改造后的“和平人家”住宅项目，占据了交通优势；原南湖大酒店改造而成的森地国际项目占据了绝佳的自然资源。作为品质提升的重要途径，公寓式住宅产品在兰州市场的占有率将不断提高，因为它非常适合兰州土地稀缺的现状。而且此产品也逐步被兰州市民所接受。目前和平人家所剩房源有限销售价格也在8000元/㎡以上、森地国际项目销售单价已经突破万元。

选项 地段 环境 公寓 类型 物业 服务 面积 价格 去化 状况 森地国际 雁滩区域 周边环境较好，可观赏到多面水景 酒店式公寓 知名物业戴德梁行品质服务 54—236㎡ 整体起价10000元/㎡ 10套左右 安宁庭院 18号楼 黄河市场 周边环境较好，有河景优势 公寓式住宅（精装） 小区式 普通物业服务 100㎡左右 无 无房源 天庆2丽舍情园 伊真2东城丽珠 友信2和平新区 雁滩区域 周边环境较好，可以观赏到一定河景 公寓式住宅 小区式 普通物业服务 30—80㎡ 无 无房源 段家滩 老城区中心，无景观，交通、生活配套较完善 公寓式住宅 普通物业服务 37—123㎡ 无 无房源 原和平饭店 城市中心，无景观，交通、生活配套条件优越 酒店式公寓 酒店式定制式物业服务 45—110㎡ 3800元/㎡起售到目前8500元/㎡。 无房源 图2-2-8-1 兰州市在售公寓式住宅情况汇总表 兰州房地产市场中的公寓项目除了友信2和平新区、森地国际属于真正意义上的酒店公寓，其他项目的公寓概念更多是对小户型产品的炒作性宣传；在公寓产品的物业服务方面，大多数项目没有提供面向公寓的特色性服务，只有友信2和平新区提出了借助和平饭店酒店服务的酒店式物业服务项目，同时随着城市发展人居服务理念的觉醒，森地国际项目邀请专业酒店物业公司强强联手，而大多数项目仍停留在普通公寓层面的原因；公寓产品在兰州市场还是以毛坯房的装修标准为主，除了安宁庭院18号楼提出了精装修外，其他的公寓产品都做不到沿海城市所提倡的“拎包即可入住”的效果，市场尚不成熟，发展空间大，而真正意义上的品质公寓住宅也是市场或缺的。 小结：

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公寓住宅市场是与经济有着密不可分的关系，兰州房地产市场中的公寓产品还是更多的停留在概念阶段，真正意义上的酒店式服务、精装修标准、高投资回报、显示居住者尊贵身份的高端公寓产品为数不多，但以此概念推出的楼盘销量极好，售价高于其他住宅产品，可以预见，随着兰州经济的发展，公寓市场空间较大，发展前景较为广阔。

本项目公寓式住宅部分，革新于兰州目前市场供应产品格局，依托集团成熟开发经验，在已然成熟的市场环境中竞争优势较大。

4．商业经营性用房市场状况

兰州市主城区内商业经营性用房主要以二手换置和租赁为主，从张掖路、建兰路步行街调研数据基本可得目前市场价格较高，尤其是在核心商业区价格租赁与售价情况较好。

商铺形态 临街商铺 位置 张掖路 建兰路 麦积山路 商场档位 张掖路 建兰路 永昌路 租赁价格 预计置换价 备注 300~400元/㎡月 5万-7万元/㎡ 90~150元/㎡月 90~150元/㎡月 1.5万-3万元/㎡ 1.5万-3万元/㎡ 150~200元/㎡月 25万-30万元/个 60~80元/㎡月 8万-13万元/个 130~180元/㎡月 15万-23万元/个 雁滩板块区域除目前经营面积达10万平方米的华孚泰商场外，即是区域主业雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等专业化市场，目前，雁滩板块新放量商业体较小。

近年商业主要放量为雁滩中高档住宅底商组合的分散商业体；新开业天庆莱茵小镇商业街为欧式风情，目前仅余一间718平米商铺，去化率较高；良志嘉年华二期将供应商业体约为2万平米左右；除此之外，并无大的新商业放量。

雁滩板块主要商业状况一览表（除专业市场外）

商业街 业态/配套 综合购物、大润发大型超市 总面积 10万㎡ 价格 50~100元/㎡左右 28、29元左右/㎡ 房间出售/租率 90%以上 仅余一套718㎡商铺。 （只租不售） 华孚泰 天庆莱茵小镇商业街 餐饮、购物、服装、休闲 25

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