某商务连锁宾馆策划书 - 图文(4)

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五、项目的开发模式及效益分析

由于该酒店项目经营理念创新，能够有效带动当地区域经济的发展，促进商业氛围的提升，并能改善其周边配套，带动周边区域居住性用地及商业用地的价值。因此，其开发模式可以采取多种灵活的方式，本项目拟采取如下两种开发方式：

（1）酒店项目单一开发模式。单纯开发酒店项目，所需地块较小，开发周期短，利税水平高，能在中心区域内的小地块以较短周期快速的开发出此项目，为当地政府提供高效的投资、就业及利税载体；

（2）以酒店项目为基础，结合高档公寓及商业配套的综合性开发模式。将酒店项目打造成本地区域标志性物业，同时结合高档公寓及商业配套开发，不仅可以大幅提升当地中心区域的整体品位，也能有效带动中心区域商业氛围的培养。下面就两种不同模式及其相应的效益分析作简要研究。

（一）酒店项目单一开发模式

天津是中国的四个直辖市之一，作为中国北方的经济中心、国际港口城市以及生态城市，是東横INN在中国项目拓展的主要目标城市之一，東横イン集团计划在天津建设10~20家规模在400个房间左右的优质经济型酒店，每个酒店将为该地区带来200~300个就业机会，每年每个酒店将实现3000万左右的营业额，每个酒店的年利税将在

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250~300万，所得税约为250万左右。同时每个東横INN酒店的进驻将大大丰富当地的经济业态，带动当地的相应的配套产业的发展。

天津东横INN酒店项目的单一开发模式中，其初步开发总投入预算大致如下表所示（少许开发指标根据地域的不同可能有所区别，因此，此表暂作参考所用）。

天津东横INN酒店项目效益分析

基础数据 项目

占地面积 容积率 建筑面积

宾馆计划房间数 总投资估算 1、土地费 项目 土地出让金 拆迁补偿费 契税 合计 2、前期费用 名称 设计费 前期工程费 地质勘察费 合计

单位成本（建筑面积） 单位成本（销售面积） 3、建安工程费 项目 酒店 地下室

工程 酒店 地下车库

数量（万平方米）

0.21 0.21 待定

数量（万平方米）

1.25 0.21 0.21

数量（万平方米）

1.20 0.05

单价（元/平方米）

待定 4.0%

单价（元/平方米）

25.00 15.00 10.00

单价（元/平方米）

2800.00 2200.00

总计（万平方米）

0.21 6.00 1.25 1.20 0.05 400

总计（万元）

待定 待定 待定

总计（万元） 31.25 3.15 2.10 ￥36.50 28.00 29.17

总计（万元） 3360.00 110.00

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合计

单位成本（建筑面积） 单位成本（销售面积） 4、配套工程费 项目

配套工程 热网费 智能化系统

基础设施配套费（公建） 园区工程费 电梯工程费 通风工程费 合计

单位成本（建筑面积） 单位成本（销售面积） 5、上缴费用 项目

招投标管理费 招投标手续费 合同鉴证费 自来水监督费 印花税

物价调节基金（公建） 工程保险 工程监理费 自来水入网费 电力配套费

交易手续费（公建） 测绘费（住宅） 测绘费（商业） 测绘费（综合） 合计

单位成本（建筑面积） 单位成本（销售面积） 6、期间费用 项目 管理费 财务费用 不可预见费用 营销费用 合计

数量（万平方米）

1.25 1.25 1.25 1.25 1.25

金额（万元） 4,702.50 4,702.50 4,702.50 4,702.50 4,702.50 1.25 4,702.50 4,702.50 1.25 1.25 4,875.00 0.00 0.65 0.05

金额（万元） 4,702.50 1,500.00 4,702.50 8,750.00

单价（元/平方米）

300.00 100.00 50.00 186.00 150.00 上缴比例 0.10% 0.07% 0.01% 0.20% 0.03% 5.00 0.30% 1.20% 12.00 90.00 0.25% 1.36 2.04 2.78 上缴比例 2.50% 6.50% 2.50% 1.50%

￥3,470.00 2,776.00 2,891.67

总计（万元） 375.00 125.00 62.50 232.50 100.00 150.00 187.50 ￥1,232.50 986.00 1027.08

总计（万元）

4.70 3.29 0.47 9.41 1.41 6.25 14.11 56.43 15.00 112.50 12.19 0.00 1.33 0.14 ￥237.22 189.78 197.68

总计（万元）

117.56 97.50 117.56 131.25 ￥463.88 页 第18

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单位成本（建筑面积） 单位成本（销售面积） 7、装修投入 开发总投入

1.25

3000.00

371.10 386.56 3750.00 ￥9190.1+待定土

地费

注：开发过程中，预计土地增值税、营业税及附加，以及所得税共计将达到

1200万左右。

（二）酒店项目与高档高层公寓及商业配套综合开发模式

为了更好地将此酒店项目商业效应得以发挥，可配套开发高档公寓及商业网点，既能保证酒店区域位置的显著性，也能改善本地居住条件的商业配套及整体品位。因此，可以将酒店项目作为第一期开发，高档公寓及商业网点作为第二期。

第二期小高层高档公寓、商业网点开发总投入及利税预算大致如下表所示：

小高层高档公寓投入及利税分析表

项目 销售额 小高层公寓 商业网点

地下车库（个、万元） 开发总投入 土地增值税 营业税及附加 所得税

数量（万平方米）

1.50 1.00 133

土地费(估计)，前期工程

费，建安费 19,330.00 19,330.00

单价（元）

6,000.00 9,000.00 10.00

配套工程费及其他相关

费用 1.00% 5.50% 25.00%

总计（万元） 19,330.00 9,000.00 9,000.00 1,330.00 13,963.36 193.30 1,063.15 4,832.02

综上所述：酒店每年年利税大致约300万左右，所得税每年大概约250万左右，小高层高档公寓营业税及附加大致为1000万左右，所

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得税约为4800万左右，同时能为当地政府解决300-500个就业岗位。单位面积产生的经济效益较大。

（三）東横イン公司拟对天津项目的支持

通过房地产开发企业市场拓展部及工程项目部相关负责人，携同東横イン公司驻中国代表多次对天津市整体经济、投资环境，以及东丽开发区的区域投资环境与政策的实地考察，一致认为天津市尤其是东丽区商业投资氛围良好，酒店业发展前景广阔，是适应未来其经济高速发展、提高政府区域品位的必要基础。

因此，经与日方高层领导商讨，如当地政府能给于本项目相关投资优惠以及政策支持，東横イン公司有意向将东横INN连锁酒店集团的中国总部设在天津，并以此为基地将酒店品牌做好、做精、做大、做强，创造在连锁酒店行业的龙头效应。目前可以预测，以预期在天津建设10家东横INN酒店的最低计划来进行估算，公司将为当地政府创收营业税及附加约3000万/年，所得税2500万/年，解决就业岗位约3000个；同时，根据公司总体计划，未来五到十年内将在全国建设100-200家高品质东横INN连锁酒店，其收入所得税将在总部所在的当地政府税务机关进行缴纳，预计将达到2.5~5个亿，这将为政府带来长期、稳定的利税收入。

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