毕业论文-- 我国房地产上市公司营运资本对盈利能力的影响研究(5)

营运资本的投资政策会影响到营运资本的融资政策，营运资本的融资政策也制约着营运资本的投资政策。因此，良好的营运资本管理就必须在流动资产与流动负债的不同收益、风险之间进行均衡选择。 2.1.3 盈利能力相关理论

企业的盈利能力是指企业利用各种经济资源赚取利润的能力，它是企业营销能力、获取现金能力、降低成本能力及规避风险能力等的综合体现，也是企业各环节经营结果的具体表现，企业经营的好坏都会通过盈利能力表现出来。正确、公正地评价上市公司的盈利能力，有效运用盈利能力指标是进行财务分析的重要内容。盈利能力是企业获取利润能力的简称，也是衡量企业当前收益水平和今后收益持久性、稳定性和增长性的主要指标，它不仅反映了企业经营管理水平的高低，也是投资者进行投资决策的重要依据。因此，从理论和实证的角度分析其影响因素和影响程度，为相关企业提供决策借鉴就显得尤为重要。

影响企业盈利能力的因素主要有营销能力、成本费用管理水平、资产管理水平、风险管理水平。盈利能力指标是财务指标的核心部分，是上市公司提升竞争力的关键。反映盈利能力的指标主要有：资本金利润率、净资产收益率、销售利润率、成本费用利润率等。其中，净资产收益率是一个综合性最强的财务分析指标，反映了企业所有者投入资本的获利能力，说明了企业筹资、投资、资产营运等各项财务及其管理活动的效率，而不断提高净资产收益率是使所有者权益最大化的基本保证。所以，这一财务分析指标是企业所有者、经营者都十分关心的。其计算公式为：

净资产收益率=净利润÷股东权益

=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

=（净利润÷销售收入）×（销售收入÷资产总额）×（资产总额÷股东权益） （2.1）

净资产收益率越高，说明股东投入的资金获取报酬的能力越强。一般认为，在所有常用财务指标中，代表投资回报水平的净资产收益率最为关键。因此本文着重从这个指标入手，对盈利能力指标与营运资本相关指标的关联性进行探讨。

2.2 房地产上市公司营运资本的特点

为了有效地管理企业的营运资本，必须研究营运资本的特点，以便有针对性地进行管理。房地产上市公司的营运资本一般具有如下特点：

⑴ 营运资本需求量大

房地产行业作为一个资金密集型行业，资金需求量极大。房地产上市公司的一个开发项目至少需要几千万元的资金，多则需要以亿计的资金，这其中直接参与房产价值的形成，在生产经营活动过程中不断地转换其实物形态，经营处于流动状态的资产占总资

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产的比例在90%以上。而营运资本是企业流动资产总额减去各类流动负债后的余额，且房地产开发与经营经济活动的特殊性，决定了房地产上市公司营运资本结构以流动资产为主的特点，所以房地产上市公司的营运资本需求量很大。

⑵ 营运资本周转期长

企业的生产经营活动，是指从投入资金、原材料采购、投入生产到产成品销售、账款回收的整个过程。一般企业的业务，其周期大部分都在一年以内，这个循环一般都可以在一年内完成，甚至完成很多次。而房地产开发建设一般需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，往往需要两到三年甚至更长的时间。房屋建成后，由于其价值较大，出售时不得不采用分期付款的方式，而租赁经营中，还需要追加一笔可观的房屋维修费用，从而使得资金在短期无法迅速收回。另外，开发出来的房地产商品只有销售到一定数量时才能收回成本和利润。从现实情况来看，房地产上市公司的资金从投入到收回，所需时间往往短则几年，长则几十年。所以房地产上市公司的产品开发周期长，回收期长，从而导致营运资本周转期长。

⑶ 存货与应收账款所占比例大

房地产上市公司以开发房地产为主营业务，从前文可知房地产开发建设一般需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，产品开发周期长，且价值大。只有在市场需求旺盛，产品适销对路时，存货的周转速度才会很快。所以房地产上市公司的存货在流动资产中所占比例较大。另外，由于房地产上市公司开发的房屋价值大，出售时不得不采用分期付款的方式来加速资金的回笼，这就导致房地产上市公司的应收账款在流动资产中所占比例较大。

⑷ 预收账款与预付账款金额较大

房地产上市公司在开发过程中资金需求较大，大部分公司选择在产品开发前期预售房屋，从而导致预收账款的金额较大。此外，房地产上市公司在开发项目时，一般会把项目的一部分承包给建筑商，支付一定比例的预付款。而一般企业在日常生产经营活动中很少涉及预付账款，只有在购置大型设备时才会采用预付账款的方式。因此，相对而言房地产上市公司预付账款的金额较大。

2.3 房地产上市公司营运资本的管理现状

2.3.1 营运资本政策分析

⑴ 营运资本投资政策分析

占用一定的流动资产是企业进行生产经营活动的必要条件。流动资产投资规模即流动资产占总资产比率的高低，反映了企业所选用的营运资本投资政策。该比率越小，则说明营运资本投资政策越激进。从表2.1可以看出，我国房地产上市公司流动资产规模逐年加速上升，其占总资产的比重平均约为77.73%，理论上房地产企业经营处于流动

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状态的资产应占总资产的比例为90%以上，这表明我国房地产上市公司整体上使用了较为激进的营运资本投资政策，且逐渐由激进的营运资本投资政策发展为适中的营运资本投资政策。

表2.1 流动资产比率

年份 流动资产比率 2007 0.7506 2008 0.7693 2009 0.7942 2010 0.7951 ⑵ 营运资本融资政策分析

一般来讲，企业一定时期内的短期的、临时性的投资所需资金应来源于流动负债。流动负债占总负债比率反映了企业的融资政策，该比率越大，说明融资政策越激进；相反地，该比率越小，则融资政策越保守。从表2.2可以看出，2007-2010年我国房地产上市公司平均流动负债规模持续降低，流动负债占总负债比率逐年下降，这表明我国房地产上市公司正努力从传统的依靠流动负债融资模式转向新的融资渠道，以降低企业的财务风险。但流动负债比率平均达到70.80%，表明房地产上市公司使用的仍是较为激进的融资政策，临时性流动负债不仅要满足临时性流动资产的需要，还要满足一部分永久性流动资产的需要，甚至是固定资产的需要。这种安排一方面可以大大的降低筹资成本，另一方面也带来了较高的财务风险，这说明房地产上市公司处于较高的财务风险之中。

表2.2 流动负债比率

年份 流动负债比率 2007 0.7609 2008 0.7198 2009 0.6897 2010 0.6617 2.3.2 营运资本结构分析

⑴ 流动资产结构分析

结合前文对我国房地产上市公司营运资本特点的分析可知，在房地产上市公司所持有的流动资产中，货币资金、应收账款、存货及预付账款所占比重较大。从图2.1可以看出，在流动资产的构成中，货币资金占流动资产比率在2007-2009年呈逐渐上升趋势，而2009年以后出现大幅度下降，其原因可能是针对房地产市场过热的情况，政府出台了一系列如紧缩银根、地根等政策以平抑房价，调控政策的不断深化使得房地产企业直接融资困难加大，资金链紧张，从而货币资金占流动资产比率会出现大幅度下降趋势。应收账款占流动资产比率以及预付账款占流动资产比率较为稳定，四年来应收账款和预付账款占流动资产的比重之和一直维持在10%左右的水平，且预付账款占比相对较高，而房地产公司所预付的资金多半为工程项目所需工程款，因此，对工程项目及预付账款的管理需要进一步加以规范。此外，存货占流动资产比率在2008-2009年有所下降，之后又呈上升趋势，2007-2010年房地产上市公司的存货占流动资产比率基本维持在60%

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至70%之间，平均值约为65%，说明我国房地产上市公司流动资产中存货所占比重较高，存货积压现象较为严重，需引起重视。

图2.1 流动资产各项目比率趋势图

⑵ 流动负债结构分析

在企业流动负债的构成中，短期借款和应付账款是最重要的两个项目，而根据我国房地产上市公司营运资本的特点，其预收账款在流动负债中所占比重较大。从图2.2可以看出，2007-2010年我国房地产上市公司的短期借款和应付账款占流动负债的比率波动较小，短期借款占流动负债比率基本维持在20%左右，应付账款占流动负债比率维持在14%左右。而预收账款占流动负债比率相对较大，平均占比约为26%。这是因为近几年来我国房地产市场出现过热的情况，房屋建筑还未成形就已纷纷预售出去，从而导致房地产公司的预收账款较多。从2007-2010年我国房地产上市公司预收账款占流动负债比率的趋势走向来看，2007-2009年呈下降趋势，而2009-2010年又大幅度上升，达到将近30%的水平，政府对预收账款的监管力度也进一步加大。 2.3.3 营运资本管理效率分析

营运资本周转期和现金周转期是衡量企业营运资本管理效率的有效指标。营运资本周转期和现金周转期的数值越小，说明营运资本周转速度越快，营运资本管理效率越高。从表2.3可以看出，我国房地产上市公司的营运资本周转期和现金周转期较长，其均值分别为1517天和836天，2007-2010年营运资本周转期和现金周转期在整体上呈逐渐上升的趋势，这说明我国房地产上市公司在营运资本管理方面的效率较低。表2.3列示了营运资本周转期与现金周转期及其内部结构指标2007-2010年的具体数值，使对现金周

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图2.2 流动负债各项目比率趋势图

转期的影响因素的分析更加直观。例如，2010年与2009年相比，营运资本周转期缩短了42天，但是由于应付账款周转期缩短了297天，最终使得现金周转期非但没有缩短，反而延长了255天，使得管理成效大打折扣。

现金周转期是指存货周转期与应收账款周转期之和减去应付账款周转期。从现金周转期内部结构指标来看，2007-2010年我国房地产上市公司的应收账款周转期波动较大；存货周转期较长，且呈持续增长的趋势；应付账款周转期在2007-2009年呈增长趋势，2009年以后呈下降趋势。2007-2010年除了应收账款周转期在2008年有小幅度的缩短外，其他内部结构指标都呈持续增长趋势，从而导致现金周转期也呈持续增长趋势；2009年以后，虽然应收账款周转期有下降的趋势，但是存货周转期的持续增长趋势以及应付账款的大幅度下降趋势从一定程度上确定了现金周转期增长的趋势，说明我国房地产上市公司对应收账款的管理有所提高，而对占流动资产绝大部分比重的存货的管理以及应付账款的管理还有待提高。

表2.3 相关周转期指标 (单位：天)

年份 应收账款周转期 存货周转期 营运资本周转期 应付账款周转期 现金周转期

2007 35 893 928 553 375

2008 23 1434 1457 744 713

2009 108 1754 1862 862 1000

2010 38 1782 1820 565 1255

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