8.表见代理
表见代理是无权代理，但是有效代理
【案例解析】教材P17
第16页
【典型例题】张某为甲公司的业务员，手中有甲公司的介绍信和盖好公章的合同，后来张某离开甲公司，并未将介绍信与合同交回。之后张某又与客户刘某以甲公司的名义签订了一份合同，而刘某一直以为张某是甲公司的业务员。这份合同的效力应该认定为（ ）。 A.无效，属于欺诈合同 B.无效，责任应由张某承担 C.有效，责任应由张某承担 D.有效，责任应由甲公司承担
[答疑编号950183010301]
【正确答案】D
【答案解析】属于表见代理。表见代理，该代理行为有效，善意第三人与无权代理人进
行的交易行为，其后果由被代理人承担。除非能证明客户刘某知道张某已不是甲公司的业务员，或张某与刘某有串通，则刘某不是善意相对人，则该代理行为无效。参见教材P16。
【2011年真题】施工企业与保险代理人张某签署了盖有保险公司印章的工程保险合同，并足额缴付了保费，但张某表示需将保费交回公司后才能签发保单，后施工企业发生保险事故要求赔偿时，保险公司称张某已离职，且其未将保险合同和保费交回公司。关于该案中责任承担的说法，正确的是（ ）。 A.张某应当向施工企业赔偿损失
B.施工企业补缴保费后，保险公司方可赔偿损失
C.保险公司找到张某追回保费后，方可给予施工企业赔偿 D.保险公司应当支付保险金，并可向张某追偿
[答疑编号950183010302]
【正确答案】D
【答案解析】这是典型的表见代理。张某有足够的理由相对方相信。表见代理的后果由被代理人承担，被代理人可以向无权代理人追偿因表见代理而遭受的损失。参见教材P16。
9.特殊情况代理的责任承担
第17页
【归纳总结】代理中的责任承担的记忆原则 ■ 可明确判断过错在一方的，由此方承担责任 ■ 如果双方均有责任或过错，则双方承担连带责任
【2011年真题】被代理人因为向代理人授权不明确而给第三人造成的损失，应（ ）。 A.由被代理人向第三人承担责任，代理人承担连带责任 B.由被代理人独自向第三人承担责任 C.由第三人自己承担损失
D.由代理人独自向第三人承担责任
[答疑编号950183010303]
【正确答案】Ａ
【答案解析】委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。参见教材P16。
【典型例题】甲委托乙代理其出售某处房产。乙与丙串通，以低于市场价格签订房产买卖合同，将该房产卖给丙，乙收取丙回扣3万元。根据处理法律制度，甲遭受的损失应由（ ）承担。 A.甲公司自己 B.乙公司 C.丙公司
D.乙丙公司连带
[答疑编号950183010304]
第18页
【正确答案】D
【答案解析】代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。参见教材P16。
第四节 1040 建设工程物权制度
1.物权的概念与特征 2.物权的种类 3.土地所有权 4.建设用地使用权 5.地役权
6.物权的设立、变更、转让和消灭 7.物权的保护（六种）
1.物权的概念与特征 ■ 概念
·是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权三大类 ·物权的主体：法人、法人以外的其他组织、自然人三大类 ·物权的客体：不动产和动产两大类 ■ 物权的特征 ·物权是支配权 ·物权是绝对权 ·物权是财产权
·物权具有排他性：一物一权
2.物权的种类（三大类）
【2012年真题】下列物权中，不属于用益物权的是（ ）。 A.土地所有权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.地役权
[答疑编号950183010305]
【正确答案】A
第19页
【答案解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P19。
【2010年真题】根据《物权法》，建设用地使用权属于（ ）。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D.留置权
[答疑编号950183010306]
【正确答案】B
【答案解析】物权法用地使用权：用益物权。对他人所有的动产或不动产，用益物权人依法占有、使用、收益的权利。参见教材P19。
3.土地所有权
■ 国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利 ■ 国家所有土地所有权由国务院代表国家行使
■ 农民集体土地由本集体经济组织成员承包经营，经营期30年
■ 在土地承包经营期限内，对承包土地进行调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报建乡镇人民政府或县级农业部门批准
■ 国家实行土地用途管制，土地用途分为农用地、建设用地和未利用地三大类，严格用途转用 ■ 城市市区土地属国家所有，农村和城市郊区土地，宅基地、自留地、自留山属农民集体所有
4.建设用地使用权 ■ 概念
·建设用地使用权只存在于国有土地上
·取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利 ■ 建设用地使用权的设立
·建设用地使用权可地上、地表、地下分别设立 ·可采用出让或划拨两种方式
·设立后应申请登记，建设用地使用权自登记时设立 ·建设用地使用权的流转、续期和消灭
■ 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的规定
·当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的剩余年限 ·应向登记机关申请变更登记 ·附着其上的建筑物等一并处分 ■ 建设用地使用权续期
·住宅建设用地期限届满，自动续期 ·非住宅建设用地期限届满，依照法律规定
【2012年真题】国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括（ ）。 A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.所有权
[答疑编号950183010307]
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