戴德梁行创世纪广场物业管理顾问建议书 - 图文(3)

3.0 物业管理公司参与物业开发的过程对发展

商之意义

3.1

物业的开发过程，可分为几个阶段，基本包括投资决策分析、 前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售与接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最佳时刻，因在这时管理公司可在兼顾发展商利益的条件下，更多地为业主的生活质量和便利考虑。从物业管理的专业角度提出客观的意见，为发展商省去一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来方便。

3.2 物业开发既要重视房屋本身的工程质量，更应考虑房屋的使

用以符合时代发展的需要。工程质量问题主要由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理因素若不及早考虑，可能会造成 \先天不足，后天难补\之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售的顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功能完善，除发展商、设计单位、监理公司、施工单位须严格执行国家有关标准外，物业管理公司参与物业开发的过程是一种有效措施，而此措施可以：

1. 能够完善的使用其功能；

2. 能够改进房屋设计的具体要求； 3. 能够严肃监理施工质量；

4. 能够为施工验收和接管垫定基础； 5. 便于日后对物业的管理。

3.3

本公司除传统意义上的楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作的工程咨询、物业功能布局和划分、分期投入使用之衔接，物业管理费行情调研和预测、在确定目标客户群后对其管理收费之承受能力及法规之限制、物业租售之推广、智能系统化服务、保障服务等全面服务。

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4.0戴德梁行物业管理要点

物业管理顾问建议书︱创世纪广场

4.0戴德梁行物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并透过长期的改进和提升，使每一个物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种「投资管理」的哲学，使业主能充份保障其不动产投资之价值，不但使其保值，而且更能使不动产增值。

于参考了发展商提供之资料后，本公司建议武汉「创世纪广场」之物业管理，因应物业的不同部份应注意以下事项。并且于进行实质管理时，结合所有部份，以维持统一管理，节省资源。

管理要点包括：

4.1住宅楼管理 4.2商业裙楼管理 4.3停车场管理

4.1 住宅楼管理

住宅楼需要极周全之管理服务，特别是现代化之高级发展计划，由于使用人没有任何限制，于任何时间都可自由使用其单元，因此物业需要极周全之管理服务，使用设备如照明系统等必须照顾周全，使住户能得安全及不间断之高质素管理服务。

住宅楼更须特别注意保安工作，使用户能有一个舒适及安全之居住环境，不须为家居安全而担忧，增加住户之归属感。

住宅的内部清洁，必须妥为安排，在日常清洁时不能影响住户，做成不便。而物业清洁服务之质素，必须能长时间有效地保持高质素，使无论是住户或访客，都能享受一个清洁清新之居住环境。

为使住户省免麻烦，物业管理处必须提供住户一切有偿服务安

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排，此项服务包括代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。

4.2商业裙楼管理

商业裙楼是否办得成功，要视乎若干因素，而这些因素又深受完善物业管理的影响。除了在户组合要平均外，必须保持商铺及整个物业的美好形象，吸引顾客光临，并在适当地方设置足够及简明的指示标志预留适当地方作大型展示。商铺设施装备在保养方面必须维持一定效率，才可以为顾客提供方便而不间断的服务。空气调节必须调校适宜，特别是在餐厅、公众娱乐场所等地方。逃生信道必须保持畅通无阻，所有固定装置、设备和装饰品，必须达到高度安全标准，使顾客特别是儿童不会容易受伤。对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔油池等，必须妥为监管及清理，以免对用户或顾客造成滋扰。物业管理公司应不时与商户联络，商讨合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来消费。至于商业区域附设之停车场时租车位，可以方便顾客和增加租户的生意额，所以必须向访客提供优良快捷的服务，以增加其对商场之信心。

商业裙楼内之店铺、餐厅及娱乐场所之开放时间有别于其他物业。 而其组合成份之使用时间，一般亦有差异。游客、路人及乘客均是商场所吸引消费之对象，故设施之使用率一般较住宅 高，所以设施必须保养得宜，以免对租、用户及顾客造成不便。 由于店铺，餐厅之开放时间不同，管理公司必须与使用者紧密联

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系，定订保安措施，清洁及设施维修等时间表，使商业裙楼外观及设备保养，都能符合项目整体及使用者之要求。

4.3停车场管理

现今停车场的设备多采用先进的自动化管理系统配合日益繁重 的日常运作。采用自动化管理，可以减少人为错失，减省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，对租用户及访客利用停车场有莫大裨益及帮助。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足厘定收费额，无须由管理费内补贴以免降低管理费收入，这对住宅出租及出售营运都有着正面积极作用。

武汉「创世纪广场」之停车场，除本身用户会使用外，外来访客、出租车、政府车辆等，亦会临时使用停车场。本公司于被委任后将会为发展商提供完善之停车场管理方案，并按实际需要对车场之分区、清洁服务、保安、停车场系统修缮计划及保险险种等提供建议，从而令使用者感到高效率的管理服务。

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