地产估价课程设计 - 图文

房地产项目估价报告

1.估价项目:蜀山区人民政府项目 2.估价委托人：xx公司

3.估价机构：xx房地估价有限公司 4.注册房地产估价师：方玉 孙长春

5.估价作业日期：2013.12.9-2013.12.16

目 录

一、致委托方函.....................................................3 二、估价师声明.....................................................3 三、估价的假设和限制条件...........................................3 四、估价结果报告...................................................3 五、房地产估价技术报告.............................................4 (一)实物状况分析...................................................4 (二)区位状况分析...................................................5 (三)市场背景分析...................................................5 (四)最高最佳使用分析...............................................5 (五)估价方法选用...................................................5 (六)估价测算过程...................................................6 (七)估价结果确定...................................................7 (八)附件...........................................................7

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一、至委托方函

xx公司：

受贵行的委托，我公司于2013年12月9日至2013年12月16日对合肥市蜀山区人民政府（以下称估价对象）的估价已经完成。

据贵行与我公司双方签定的房地产评估合同，估价的目的是提供估价对象转让的市场价格参考依据。我公司按照中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局于1999年2月联合发布的《中华人民共和国房地产估价规范》GB/T 50291—1999进行估价。在满足估价假设和限制条件的前提下，估价对象在估价时点（2013年11月11日）的市场价格为：

具体估价过程，详见《估价结果报告》和《估价技术报告》。

xx房地估价有限公司

法定代表人：方玉

2013年12月16日

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也于有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并做了记录。（记录人：方玉）

注册估价师签名：方玉 孙长春

三、估价的假设和限制条件

1、委托方提供的有关资料真实、有效，若因委托方提供的资料失真或有隐匿而造成本报告估价结果失去客观公正性，本估价结果不成立。

2、委托方合法取得估价对象土地使用权和建筑物所有权，并支付了相关税费。 3、本次估价是在估价对象没有设定其它权利的情况下进行的。

5、本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。 6、估价对象在未来使用内能满足使用者正常使用和经营的需要。

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9、 本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。

10、本估价报告应在有效期内使用。

四、政府机关办公楼估价结果报告

(一)委托方：××公司

(二)估价方：××房地产估价公司

(三)估价对象：政府机关办公楼，坐落在合肥市蜀山区内。土地总面积为5000m2，建筑总面积为10000m2，建筑物建成于2003年7月，建筑结构为钢筋混凝土结构。 (四)估价目的：为合作经营提供价值依据。 (五)估价时点：2013年12月15日

(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准 (七)估价依据： 1.委托估价合同;

2.国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、省、市等颁布的有关政策法规文件;

3.《房地产××房地字第××号、第××号、第××号； 4.估价人员实地查看和市场调查。

(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

(九)估价方法：该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易情况，故采用成本法进行估价。 (十)估价结果：

政府机关办公楼在估价时点的房地产市场价值为870万元，大写：人民币捌佰柒什万元整。

(十一)估价人员：方玉 孙长春 (十二)估价作业日期：2013年12月15

(十三)估价报告应用的有效期：2013年12月30日

五、政府机关办公楼估价技术报告

(一)实物状况分析： l.产权状况

该宗房地产属于国有资产，为政府划拨，其房屋所有权亦属国家所有。 2.土地面积与建筑面积

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该政府机关办公楼所处地块宗地号××，土地总面积为5000m2，建筑总面积为10000m2。 3.建筑物概况

该政府办公楼为钢筋混凝土结构，建筑层数10层，建筑面积1000m2，内设弹性分隔间的办公用房，设备齐全，环境优雅。办公楼外观造型设计新颖，外墙面采用铝合金，孔雀绿色反射玻璃幕墙及花岗石铝板相结合，大厅圆柱采用镜面不锈钢包柱，电动扫描自动门，花岗石地面，整个大楼具有高贵非凡的风格。备有六台进口名牌高速豪华电梯，采用中央空调系统，设有国际卫星和接收系统。供电充足，设有快速自动转换发电机组备用，市电提供可靠双电源保证。有电脑闭路电视系统，保安监视和防盗系统，自控消防系统，多功能程控电话系统。耐火等级为一级，七度抗震设防，为目前该市最高、最雄伟、最高级别的办公楼。 (二)区位状况分析：

该政府办公楼位于南一环路南面，中国建设银行西侧，芙左邻汇金大厦，邻南一环路100m

该办公楼地处南一环路黄金地段，周围有市人民政府、市工商银行、博物馆、电视台，水电均由市政管道网供应，通讯、治安、交通、办公及生活环境在该市均属上乘。交通、水电、通讯及各种公共服务设施，在该市属一流。 (三)市场背景分析：

2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。 新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势 (四)最高最佳使用分析：（略） (五)估价方法选用：

由于该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易情况，故采用成本法进行估价。 (六)估价测算过程

1.选择计算公式：该房地产估价属于成本法中旧房地产估价，需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：

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