（人大版）资产评估课后练习题及参考答案(5)

=851466(元)

（4）

8??1?2%?8??1?2%?8??1?2%?8被估房地产十年租期内的收益现值=???2341?10%???1?10%??1?10%??1?10%?23?1?10%??66.75?万元?

（5）

?8??1?2%?54?1510%??1?10%?5??1?1?5????1?10%???1?10%??115100106100100 P?800???????785.4?元/平方米? 111101021091?10110050?1?10%?1?145

?1?10%??100?100?812.8元/平方米115100106P2?850??????11111011121?10010150?1?10%??1?10%??100?100?841.53元/平方米115100106P3?760??????11101001031?1009840?1?10%?1?1451?145

?1?10%??100?100?881.93元/平方米115100106P4?780??????11101001001?9999 45?1?10%?P785.4?812.8?841.53?881.931?P2?P3?P4??830.41?元/平方米?44即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1） 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

P?1?145??1不动产总价?1620000/8%??1?47? ④ ???1?8%????19706113（元） 2） 测算建筑费及专业费

建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息

利息 = 地价×7%×3 + 8800000×7%×1.5 = 0.21地价 + 924000（元） 4） 计算利润

利润 = 19706113×15% = 2955917（元） 5） 测算地价

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

= 19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917 地价 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 单价 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 楼面地价 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）

（7）

1)该房地产的年租金总收入为： 1×7×12 = 84(万元)

2)该房地产的年出租费用为：

84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元) 3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38(万元) 4)该房地产的价格为：

64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元) (8)

1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元） 2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891(万元) 3)有关税费：8667.8×5% = 433.4(万元)

4)目标利润为:(地价+2891) ×15% = 15%地价+433.7万元 5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) (9)

300×[1-1/(1+9%)3]/9% +p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

p = 3759.4(万元) (10)

1)建筑部分的重置成本:

800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元) 2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18 = 182.6(万元) 3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元) 4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元) 5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元) (11)

1)建筑物的价格: 900×2000×(49-4)/49=1653061(元)

2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[ 1-1/(1+6%)50]=1078638(元) 3)房地产总价格: 1653061+1078638=2731699(元) (12)

1)预期完工后的楼价现值:

80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5] =2087.7(万元)

2)在建工程的完工费用现值: 2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元) 3)税费:购买价格×4%

4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4% 购买价格=784.8(万元) (13)

1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米) 2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)

3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）

4）计算带租约出售的总价格：

345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元) (14)

1）估计预期楼价（市场比较法）

3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米 3573.27×2000×5=3573.27(万元) 2)估计剩余建造费

2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元) 3)估计利息

在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)

4)估计利润及税费

3573.27×(4%+8%)=428.79(万元) 5)估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79 在建工程价值=1449(万元) 6)原产权人投入成本

(1000+2500×45%)×2000×5 =2125(万元) 1449-2125=-676(万元)

原产权人亏损大约676万元.

第五章 无形资产评估

一、练习题 1、术语解释

（1）无形资产 （2）商誉 2、单项选择题

（1）某企业的预期年收益额为320万元，该企业的各单项资产评估价值之和为1200万元，其中专利权价值为400万元，该企业所属行业的平均收益率为10%，适用本金化率为10%，其商誉的评估值为（ ）万元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400

（2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，租期为5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）转让该房屋的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 / 月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000 （3）下列公式能够成立的是（ ）

a、销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率 b、销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率 c、销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率 d、销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率

（4）某企业的预期年收益额为16万元，该企业各单项资产之和为60万元，企业所在行业的平均收益率为20%，以此为适用本金化率计算出的商誉价值为（ ）万元

a、10 b、20 c、30 d、40

（5）某企业5年前获得一项专利，法定寿命为10年，现对其进行价值评估。经过专家估算，截止到评估基准日，其重置成本为120万元，尚可使用3年，则该项专利的评估价值为（ ）万元

a、45 b、50 c、60 d、72

（6）用成本法评估某项专利技术，已知在开发该专利的过程中耗费材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为（ ）万元 a、75 b、50 c、65 d、20 （7）下列阐述中正确的为（ ） a、商誉是能够离开企业而单独存在的

b、商标可以转让其使用权，但不能够转让其所有权 c、商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权 d、商誉是产品的标志

（8）对无形资产进行转让、投资评估的前提条件是无形资产（ ）

a、可以确指 b、附着于有形资产 c、技术成熟度高 d、可带来超额利润

（9）某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用5年，该技术产品设计生产能力为年产1000件，现在准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使得该企业减少收益的现值为30万元。该技术转让的最低收费额接近（ ）万元

a、70 b、59 c、30 d、101

（10）预期某企业未来5年的净收益分别为13万元、14万元、11万元、12万元、15万元，第6年起的净收益保持在15万元左右。采用对各单项资产价值进行评估加总的方式确定企业价值为90万元。折现率为10%。该企业的商誉价值为（ ）万元

a、100 b、142 c、52 d、130

（11）某企业一项专利技术的法律保护期自1996年1月起20年，2002年1月预计其可带来超额利润的年限尚有10年。现在该企业拟将该技术转让给另一家企业使用5年，并从其年预期销售收入8000万元中分成15%作为转让收益。所得税率为33%。折现率为10%。该技术的转让价值为（ ）万元 a、3048 b、4940 c、5923 d、6845

（12）对于同一专利权来讲，其价值最高许可使用形式为（ ）

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可

（13）无形资产价值评估公式：

n 最低收费额 +

? k×R（1-T）/（1 + r）

i

2

i

i =1 适用于无形资产转让价格的（ ）

a、总付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 无形资产评估值 =

? k×R（1-T）/（1 + r）

i

1

i

i =1 n = 最低收费额 +

? k×R（1-T）/（1 + r）

i

2

i

i =1 上述公式中，k1和k2的关系是（ ）

a、k1等于k2 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不确定 3、多项选择题

（1）专利权的许可使用形式有（ ）

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、交互使用许可 d、独占使用许可 e、次级使用许可 （2）专利权的转让形式有（ ）

a、普通使用许可 b、排他使用许可 c、特别使用许可 d、独占使用许可 e、全权转让

（3）无形资产转让价格的支付方式有（ ）

a、总付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付 （4）无形资产的最低收费额包括（ ） a、卖方研究开发成本中应由买方摊还的部分

b、卖方的机会成本 c、卖方的转让成本

d、卖方分配到的经济租金 e、买方分配到的经济租金

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